Дата принятия: 03 февраля 2020г.
Номер документа: 3а-758/2019, 3а-51/2020
ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 февраля 2020 года Дело N 3а-51/2020
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Кузнецовой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-51/2020 (3а-758/2019) по административному исковому заявлению Старова С.В. к правительству Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Старов С.В. обратился в суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с КН <...>, площадью 4 087+/-45 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации здания приема, сбыта и заготовок, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес>, - равной его рыночной стоимости в размере 1 088 777 руб. Полагает, что утвержденная Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 N 546 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области" и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 в размере 12 500 171,24 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права как плательщика налога. Рыночную стоимость земельного участка обосновывает отчетом ООО "О" от <...> N <...>.
Административный истец Старов С.В., административные ответчики - правительство Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области), заинтересованные лица - Управление Росреестра по Тульской области, администрация м.о. Тепло-Огаревский район Тульской области (в лице представителей) в суд не явились, о дате, времени и месте проведения судебного заседания извещены, в деле имеются письменные ходатайства о проведении судебного заседания в их отсутствие. Управление Росреестра по Тульской области просило отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований, предъявляемых к Управлению. Администрация муниципального образования Тепло-Огаревский район Тульской области представило письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просило рассмотреть административное исковое заявление в отсутствие представителя администрации и отказать в его удовлетворении.
На основании части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами.
Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
На основании статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения налоговая база по уплате земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которая, в свою очередь, определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Ранее кадастровый учет объектов производился согласно Федеральному закону от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (до 01.01.2017 года).
Согласно части 5 статьи 4 указанного Закона сведения в государственный кадастр недвижимости вносились органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.
Пункт11 части 2 статьи 7 того же Закона предусматривал, что в государственный кадастр недвижимости, в числе иных сведений, вносились сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Согласно ч.2 ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статья 24.18 указанного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В силу статьи 24.20 указанного Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Судом установлено, что Старову С.В. на основании договора купли-продажи от 01.07.2016 N 1 принадлежит на праве собственности земельный участок, КН <...>, площадью 4 087+/-45 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации здания приема, сбыта и заготовок, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес>. Право собственности зарегистрировано <...>. Участок поставлен на кадастровый учет <...>.
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 N 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2016.
Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка установлена в результате массовой оценки по состоянию на 01.01.2016 в размере 12 500 171,24 руб. и внесена в государственный кадастр недвижимости 18.12.2016.
С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка административный истец обратился к ООО "О". В соответствии с отчетом N <...>, подготовленным последним, от <...>, рыночная стоимость земельного участка КН <...> по состоянию на 01.01.2016 составляет 1 088 777 руб.
Эти обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках данного дела никем не оспариваются.
Таким образом, из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств, следует, что указанный земельный участок является объектом налогообложения, при этом налог исчисляется, исходя из кадастровой стоимости, а административный истец является носителем субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "К" Т.
По выводам, содержащимся в экспертном заключении от <...> N <...>, отчет ООО "О" N <...> от <...>, соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998, но не соответствует федеральным стандартам оценки в части п.5 ФСО N 3, п.8и ФСО N 3. Рыночная стоимость земельного участка с КН <...>, определенная оценщиком в указанном отчете, по состоянию на 01.01.2016, не подтверждается. При этом рыночная стоимость данного земельного участка определена экспертом по состоянию на 01.01.2016 в размере 871 000 руб.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, имеющим стаж работы эксперта в области оценки более 16 лет, длительный стаж судебно-экспертной деятельности, а следовательно, обладающим необходимыми познаниями для проведения подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.
Эксперт Т. является членом СРО РОО, его ответственность застрахована, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ст.ст.3, 4).
В заключении эксперт произвел проверку соответствия представленного отчета закону, специальным ФСО, выявил наличие нарушений, существенно повлиявших на итоговую величину рыночной стоимости, в связи с чем, мотивировав использование сравнительного подхода для расчета рыночной стоимости земельного участка и применение корректировок (на размер, статус цены), произвел собственное исследование.
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.
Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ.
Что касается имеющегося в материалах дела отчета ООО "<...>" от <...>, то он, согласно заключению судебной экспертизы, признанному судом допустимым и достоверным доказательством по делу, не соответствует требованиям законодательства в сфере оценочной деятельности и выполнен с нарушениями, которые существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.
Как отмечено экспертом (и видно при анализе отчета), оценщик заявлял, что "рыночная стоимость земельного участка рассчитывается без учета стоимости расположенных на нем улучшений (зданий, сооружений), то есть как условно-свободный". Далее оценщик указывает на то, что, поскольку объект оценки оценивается в предположении об отсутствии любых улучшений, в том числе, коммуникаций, а объекты - аналоги не имеют подключенных коммуникаций, то в данном отчете рассматривается возможность подключения. Информация по аналогу N 1 в таблице 4 и в таблице N 5 не подтверждена принтскрином объявления: не совпадают площадь и цена предложения. Информация по аналогу N 2 в таблице 4 и в таблице N 5 не подтверждена принтскрином объявления: не совпадает набор инженерных коммуникаций. Выявленные нарушения повлияли на итоговую стоимость.
В связи с изложенным отчет ООО "О" N <...> от <...>, при определении рыночной стоимости земельного участка за основу взят быть не может, так как не обладает признаком достоверности.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 N 546 кадастровая стоимость принадлежащего Старову С.В. земельного участка определена по состоянию на 01.01.2016. На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного земельного участка в размере 871 000 руб. в экспертном заключении.
Отвечающих требованиям статей 59 - 61 КАС РФ доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на указанную дату, как и доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, участниками процесса не представлено.
Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 в размере 871 000 руб. значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости того же земельного участка в размере 12 500 171,24 руб., что затрагивает права и обязанности Старова С.В., как плательщика земельного налога.
При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца с административным исковым заявлением в суд - 19.11.2019.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление Старова С.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 4 087+/-45 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации здания приема, сбыта и заготовок, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 в размере 871 000 руб.
В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд - 19.11.2019.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
