Решение Московского областного суда от 23 января 2018 года №3а-754/2017, 3а-54/2018

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 января 2018 года Дело N 3а-54/2018
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.
при секретаре Подкопаевой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сарафанова А. В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью,
установил:
Сарафанов А. В. обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания магазина смешанной торговли, площадью 1341.6 кв. метров, с кадастровым номером 50:04:0010305:341, расположенного по адресу: <данные изъяты>.
В обоснование требований истец ссылается на то, что кадастровая стоимость объекта значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права на уплату справедливо установленных налогов. В качестве доказательства размера рыночной стоимости представляет отчет об оценке подготовленный оценщиком ООО "Гранд Реал" по состоянию на <данные изъяты>.
Представитель административного истца в судебное заседание не явилась, извещена, в судебном заседании <данные изъяты> подвергла сомнению результаты судебной оценочной экспертизы и настаивала на удовлетворении требований и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости определенной оценщиком в представленном административном истцом отчете об оценке в размере 35 011 540.00 рублей без НДС.
Представитель Министерства имущественных отношений МО Парамзин А.В в письменных пояснениях не возражал против заявленных требований и указал, что установление кадастровой стоимости объекта истца в размере рыночной стоимости является правом административного истца, поэтому установление кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости определенной в экспертном заключении, будет направлено на установление экономически обоснованной базы по налогу.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> в суд представителей не направило. Извещено.
Суд, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.
Выслушав объяснения сторон, эксперта, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.
Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание магазина смешанной торговли, площадью 1341.6 кв. метров, с кадастровым номером 50:04:0010305:341, расположенного по адресу: <данные изъяты>.
Из справки о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что кадастровая стоимость объекта в размере 65 882 246.35 рублей определена по состоянию на <данные изъяты> и утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> <данные изъяты> ВР-1998 от <данные изъяты> "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории <данные изъяты>".
Административный истец в силу требований налогового является плательщиком налога на имущество и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Сарафанов А.В. в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости был представлен отчет <данные изъяты>.05/07-16 года об оценке подготовленный оценщиком ООО " Гранд Реал", согласно которого рыночная стоимость объекта по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости составляет 42 697 000.00 рублей.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Независимый центр оценки и экспертиз" Семизарову А.Е..
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на <данные изъяты> рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером 50:04:0010305:341 составляет 60 696 776.00 рублей. Исходя из проведенного анализа рынка, эксперт пришел также к выводу, что расхождение оспариваемой кадастровой стоимости с определенной по результатам его рыночной стоимости укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов об оценки диапазон отклонений.
С данным заключением не согласился представитель административного истца и принесла на него возражение суть которых сводится, что по мнению представителя эксперт необоснованно отказался от применения затратного подхода, использовал в расчетах объекты аналоги наиболее дорогостоящие и не сопоставимые по месту положения с объектом оценки.
Эксперт Семизаров А.Е допрошенный судом в рамках данного административного дела полностью поддержал заключение и пояснил, что при определении рыночной стоимости здания эксперт произвел вычет стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Поскольку ранее административный истец оспорил в судебном порядке кадастровую стоимость земельного участка и установил в отношении объекта кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, поэтому в расчетах им была принята рыночная стоимость земельного участка определенная ООО "НЦОЭ" Бушковым А.Ю.. Отказ от применения затратного подхода обоснован в заключении. Все объекты аналоги взяты для расчета являются сопоставимыми. Объект оценки находится в жилой зоне, с хорошей проходимостью и транспортной доступностью и расположен на первой линии <данные изъяты>.
Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Гранд Реал", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.
При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на <данные изъяты>. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.
Суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, а поводы для ее назначения по инициативе суда отсутствуют.
Возражения представителя административного истца направлены на переоценку заключения эксперта, не содержат расчетов корректировок, в том числе на дату предложений, исходя из которых, имелось бы у суда основание усомниться в достоверности определенной экспертом рыночной стоимости. Доказательств обоснованности данных изложенных в возражениях доводов, равно как и влияние указанных недостатков на изменение определенной экспертом при проведении экспертизы рыночной стоимости стороной не представлено. Также не представлены и допустимые доказательства, которые опровергали бы определенную экспертом рыночную стоимость объекта, и свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере.
В соответствии с частью 1 статьи 194 КАС РФ суд разрешает спор по существу.
Принимая во внимание разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Поскольку рыночная стоимость объекта является ниже кадастровой стоимости утвержденной Распоряжением, суд с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.
При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика являются ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
С учетом того, что административный истец обратился в Московский областной суд <данные изъяты>, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с <данные изъяты>.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Сарафанова А. В., поданное в Московский областной суд <данные изъяты> - удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания магазина смешанной торговли, площадью 1341.6 кв. метров, с кадастровым номером 50:04:0010305:341, расположенного по адресу: <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты> в размере рыночной стоимости 60 696 776.00 рублей.
Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с <данные изъяты>.
Решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.
Требования Сарафанова А. В. об установлении кадастровой стоимости нежилого здания магазина смешанной торговли, площадью 1341.6 кв. метров, с кадастровым номером 50:04:0010305:341в размере рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке <данные изъяты>.05/07-16 от <данные изъяты> оценщиком ООО "Гранд Реал" - оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.Ю. Елизарова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка