Решение Пермского краевого суда от 10 октября 2019 года №3а-752/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 октября 2019 года Дело N 3а-752/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца - Касимова Османа Раимовича - Клименко Е.В. действующей на основании доверенности,
представителя административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" - Чухаревой Е.А., действующей на основании доверенностей,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми административное дело по административному иску Касимова Османа Раимовича об установлении кадастровой стоимости здания равной рыночной стоимости,
установил:
Касимов О.Р. обратился с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственному бюджетному учреждению "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" (далее ГБУ "ЦТИ Пермского края" заявил требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.04.2019 года равной его рыночной стоимости в размере 18917 251 рубля.
Требование обосновал тем, что указанное здание принадлежит ему на праве собственности и, учитывая порядок определения размера налога на имущество физических лиц, истец заинтересован в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Поскольку кадастровая стоимость, определенная в размере 39647695,29 рублей, существенно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, права истцов на уплату экономически обоснованного размера налога являются нарушенными.
Административный истец в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен, представитель административного истца заявленное требование поддержала, ходатайство о назначении экспертизы полагает необоснованным.
Представитель административных ответчиков - Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, ГБУ "ЦТИ Пермского края" полагает требования в части заявленного размера рыночной стоимости необоснованными по доводам, изложенным в письменном отзыве, ходатайствует о назначении судебной экспертизы, выбор кандидатуры эксперта оставляет на усмотрение суда.
Представитель административного ответчика Государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в суд не явился, в отзыве на иск указал, что оспариваемая кадастровая стоимость утверждена актом ГБУ "ЦТИ Пермского края" в связи с чем Федеральная кадастровая палата не является надлежащим ответчиком по иску.
Представитель заинтересованного лица: муниципальное образование г. Пермь в лице администрации города Перми в суд не явился, о рассмотрении дела уведомлен, направил письменные возражения по иску.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, административное исковое заявление, письменный отзыв, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 года N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018 года.
Решением Пермской городской Думы от 21 ноября 2017 года N 243 "О налоге на имущество физических лиц на территории г. Перми" установлен и введен в действие с 01.01.2018 года налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в приложении к Постановлению Правительства Пермского края от 25.11.2017 года N 944-п "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость".
Как установлено судом и следует из материалов дела нежилое здание общей площадью 1378,2 кв.м., расположенное по адресу: **** (кадастровый номер - **) принадлежит на праве собственности административному истцу, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (л.д.18-16).
При указанных обстоятельствах, административный истец вправе поставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, учитываемой в качестве налогооблагаемой базы при расчете налога на имущество физических лиц.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.04.2019 года актом Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" по результатам массовой кадастровой оценки N 69 от 09.04.2019 года и составляет - 39647695,29 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 25.04.2019 года (л.д. 7). Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.
Административным истцом представлен в суд отчет N 54/О-19 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 16.08.2019 года, составленный оценщиком К., квалифицированным специалистом, членом саморегулируемой организации оценщиков "Ассоциация "Межрегиональный союз", что подтверждается свидетельством о членстве от 15.11.2012 N**, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством не имеется.
Изучив материалы дела, возражения административного ответчика, заинтересованного лица, суд приходит к выводу о том, что представленный отчет соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, ФСО N 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, ФСО N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, ФСО N 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508, ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611).
В отчете присутствует описание объекта оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, рынок объекта оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и методов оценки. Для определения рыночной стоимости как здания, так и стоимости земельного участка оценщиком избраны сравнительный подходы, мотивирован выбор подхода.
Проанализировав рынок недвижимости, к которому относится оцениваемый объект (нежилое административное трехэтажное здание общей площадью 1378,2 кв.м. 1971 года постройки, с кадастровым номером **, расположенное по адресу: **** - четвертая зона престижности коммерческой недвижимости) на дату оценки 01.05.2019 года, приняв во внимание: местоположение, площадь и физические характеристики - оценщик пришла к выводу о том, что стоимость объекта может находиться в диапазоне цен от 7961,45 до 39468,00 руб./кв.м., ниже среднего ценового значения с учетом предполагаемой скидки на торг. Относительно стоимости земельного участка, оценщик, изучив рынок недвижимости, предположила, что она будет находиться в диапазоне от 976,09 до 8971,03 руб./кв.м. на уровне среднего значения диапазона.
Доводы административного ответчика о неверной оценке диапазона цен предложений по рынку недвижимости к которому относится объект оценки, средней цены предложения на рынке торговой недвижимости было проверены судом и не могут быть приняты как основание для признания отчета об оценке недостоверным доказательством. В отчете об оценке приведены данные, используемые оценщиком для анализа рынка, указан источник информации, данные ООО Аналитический центр КД-Консалтинг, приведены расчеты, которые ответчиком не оспариваются. Позиция административного ответчика о том, что определение диапазона цен предложений и средней цены предложения могло быть выполнено иным образом, сама по себе не свидетельствует о нарушении оценщиком требований оценочного законодательства.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости здания и земельного участка, из предложений рынка купли-продажи объектов сопоставимых с оцениваемым, оценщик выбрала наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики. Исключив из выборки ряд объектов, оценщик выбрала десять объектов-аналогов для сравнения объектов оценки и шесть объектов-аналогов для земельного участка. Суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что выбранные объекты аналоги не соответствуют установленным требованиям отбора, поскольку цены предложений данных объектов, отличаются от средней цены, установленной при анализе рынка недвижимости, так как данный показатель не предусмотрен для учета при отборе объектов в качестве аналогов. В соответствии с положениями п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Как следует из Отчета об оценке, все объекты, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов, относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка - коммерческая недвижимость, характеризуются сходными ценообразующими факторами: тип объекта - отдельно стоящее 2-3 этажное торговое (торгово-офисное) здание, местоположение - город Пермь, сопоставимой с оцениваемым объектом площади. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.
Доводы административного ответчика о том, что значительный размер абсолютных корректировок в отношении объектов-аналогов, подтверждает некорректность выборки оценщиком объектов-аналогов, суд полагает надуманным. Как следует из содержания Отчета об оценке, оценщик после проведения корректировок в соответствии с методикой провел проверку нормальности выборки, рассчитав коэффициент вариации, подтверждающий однородность выборки, допустимость использования ее результатов в целях оценки. Доводы административного ответчика о необоснованном отказе оценщика от корректировки по местоположению объектов-аналогов N 2,4,5,9 относительно красной линии, проверены судом и не могут быть признаны обоснованными, поскольку в отличии от объекта оценки указанные объекты-аналоги имеют выход на автодороги, не являющиеся внутриквартальными, указанному обстоятельству оценщиком дана оценка, приведена мотивировка применения корректировки по вышеуказанным аналогам.
Также суд полагает, что указанное ответчиком неприменение оценщиком в отношении объекта-аналога N 2 корректировки на внутреннюю отделку, не имеется оснований для отказа в принятии отчета как достоверного доказательства. Как следует из отчета об оценке, пояснениях специалиста, вывод об отсутствии необходимости корректировки был сделан оценщиком с учетом как теста объявления о продаже, так и пояснений продавца о формировании цены включающей затраты на отделку.
Таким образом, корректировки, основания их применения, размер при проведении оценки с использованием сравнительного подхода оценщиком обоснованы, приведены со ссылкой на источники, которыми она руководствовалась. Скорректированные данные о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки.
Доводы представителя административного ответчика о том, что в 2016 году собственник оцениваемого объекта определял его стоимость выставляя на продажу как 40000000 рублей, не принимаются судом как доказательство недостоверности выводов оценщика. Принимая во внимание требования оценочного законодательства, указанное предложение с учетом даты его размещения не могло быть принято для анализа в числе аналогов. Кроме того, как следует из пояснений представителя истца, указанное предложение о продаже, поданное ее доверителем, желающим продать здание, не было реализовано, предложений по покупке не поступало.
Стоимость здания по итогам оценки с использованием сравнительного подхода с учетом стоимости земельного участка (3194 202 рубля), с учетом сумм НДС определена как 25894 903 рубля, после исключения стоимости земельного участка и НДС как 18917 251 рубль. Расчеты, произведенные оценщиком в рамках используемого подхода, позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.04.2019 года, содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.
Доводы административного ответчика о необоснованности выводов оценщика о том, что определенная в рамках сравнительного подхода стоимость объекта оценки включает в себя НДС и рыночная стоимость объекта в целях оценки подлежит определению без учета указанной суммы НДС, суд полагает надуманными, противоречащими сведениям и расчетам, приведенным в отчете об оценке. Оценщик определилрыночную стоимость объекта оценки без учета стоимости прав на земельный участок, без учета торговых издержек и сопутствующих налогов, исключив из результатов определения рыночной стоимости НДС, что соответствует требованиям законодательства.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы административного ответчика, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Замечания касательно расчета корректировок при использовании сравнительного подхода проверены судом и не признаны обоснованными, отчет об оценке содержит подробное указание оценщика на основания, методику оценки, а также источники данных об объектах аналогах и справочной информации, используемой при оценке. При вышеуказанных обстоятельствах ходатайство о назначении экспертизы суд полагает необоснованным и не подлежащим удовлетворению.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости установленной в Отчете об оценке.
Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности), административное исковое заявление подано- 27 августа 2019 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Касимова Османа Раимовича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **** по состоянию на 01.04.2019 года равной его рыночной стоимости в размере 18917 251 рубля.
Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 августа 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в четвертый Апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме - 11 октября 2019 года.
Судья:/подпись/


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка