Решение Ростовского областного суда от 19 декабря 2017 года №3а-752/2017

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 декабря 2017 года Дело N 3а-752/2017
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ОАО "Таганрогский научно-исследовательский институт связи" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
с участием представителя Правительства Ростовской области - Салион Л.Р.,
представителя Администрации г.Ростова-на-Дону - Пятницкого Е.Н.,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Ростове-на-Дону. Определение размера налоговой базы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (245 246 513,04 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (99 464 000 рублей). В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебное заседание представитель административного истца не явился, извещен надлежаще, представлено заявление об уточнении административного иска с учетом результатов судебной экспертизы, суд посчитал возможным с учетом заявления рассмотреть дело в отсутствие представителя административного истца согласно положениям статьи 150 КАС РФ.
Представитель Правительства Ростовской области - Салион Л.Р. (по доверенности) в судебное заседание явилась, не возражала против уточненного административного иска с учетом выводов оценочной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка.
Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону - Пятницкий Е.Н. (по доверенности) в судебное заседание явился, возражал против уточненного административного иска с учетом выводов оценочной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости.
Представители иных заинтересованных лиц - Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителей административного ответчика, заинтересованного лица, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка площадью 62 952 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: для эксплуатации производственных помещений, кадастровая стоимость участка по состоянию на 01.01.2014 - 245 246 513,04 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемый земельный участок был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, его кадастровая стоимость определена в соответствии с базовыми положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно которому при применении сравнительного подхода рыночная стоимость земельного составляет 99 464 000 рублей (л.д.20-76).
Заявление правообладателя участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, основанное на отчете оценщика, отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23 октября 2017 года, дата обращения в комиссию - 6 октября 2017 года. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден. В решении комиссии в качестве оснований для отклонения отчета приведены ссылки о нарушении отдельных положений ФСО 3,7.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области, органа местного самоуправления, поддержавших по существу доводы решения комиссии относительно недостоверности отчета, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Оценочно-экспертный Центр" (заключение от 6 декабря 2017 года N775).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 116 838 282,48 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (под индустриальную застройку).
В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен. При подборе объектов-аналогов применен коэффициент вариации для выборки (таблица 7). Все аналоги выбраны по дате предложения до даты, на которую определена кадастровая стоимость, вопрос о корректировке стоимостей на дату оценки разъяснен в заключении с учетом тенденций рынка.
Расчет стоимости приведен в таблице N8. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Возражения Администрации г.Ростова-на-Дону против заключения эксперта основаны на предположении о наличии иной рыночной стоимости (более высокой), конкретных доводов о рыночной стоимости не приведено, поскольку все суждения, изложенные в заключении, подробно разъяснены, у суда отсутствуют основания для согласия с возражениями, в том числе и с точки зрения примененных корректировок (на торг, коммуникации, дату предложения), наличие или отсутствие которых объяснено в экспертном заключении. Суждения эксперта по формированию корректировок не противоречат ФСО 3,7. Разница между двумя видами стоимости обусловлена индивидуальным характером оценки рассматриваемого земельного участка с учетом его уникальных данных.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта.
Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, данных о существенном нарушении методики определения кадастровой стоимости в данном случае не установлено, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 62 952 кв.м. (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: для эксплуатации производственных помещений в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 116 838 282,48 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - 6 октября 2017 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ОАО "Таганрогский научно-исследовательский институт связи" в пользу ООО "Оценочно-экспертный Центр" 32 000 рублей за проведенную судебную оценочную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов
Решение принято в окончательной форме 20 декабря 2017 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка