Решение Ярославского областного суда от 20 апреля 2018 года №3а-75/2018

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 апреля 2018 года Дело N 3а-75/2018
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Амелиной Я.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Щербакова Михаила Александровича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Щербаков М.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания площадью 577, 1 кв. метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Волочаевская, дом 42 а по состоянию на 16 января 2018 года в размере 7 127 000 рублей; земельного участка площадью 1 554 кв. метра, с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - магазины широкого ассортимента товаров, том числе: встроенные в жилых домах общей площадью до 500 кв.метров, отдельно стоящие - до 1500 кв.метров, расположенного по адресу: <адрес> в размере 2 037 000 рублей по состоянию на 02 сентября 2016 года.
Заявление обосновано следующим: Щербаков М.А является собственником указанного нежилого здания с кадастровым номером N, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 17 января 2018 года.
Земельный участок с кадастровым номером N принадлежит Щербакову М.А. на праве аренды, что подтверждено договором аренды от 01 марта 2017 года N 2-6703.
Щербаков М.А. провел оценку рыночной стоимости данных объектов недвижимости. Согласно отчету ООО "Ярэкперт" N 11451/18 рыночная стоимость нежилого здания определена по состоянию на 16 января 2018 года в размере 7 127 000 рублей. Согласно отчету ООО "Ярэкперт" N 11452/18 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 02 сентября 2016 года определена в размере 2 037 000 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилого здания и земельного участка в размере их рыночной стоимости.
Щербаков М.А. в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности Иванова Е.А. поддержала административный иск в полном объеме.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ярославской области по доверенности Бочагова Е.А. поддержала позицию, изложенную в письменном отзыве на административный иск.
Представитель заинтересованного лица Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаева Т.Б. просила отказать в удовлетворении административного иска. Полагает, что представленный административным истцом отчет определения рыночной стоимости земельного участка содержит существенные недостатки и не может быть принят в качестве допустимых доказательств по делу.
При применении сравнительного подхода к оценке земельного участка оценщик необоснованно отказался от использования доступных ему сведений об аналогах, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки. Согласно пункту 22 ФСО N 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
На странице 46 отчета указано, что оценщиком исследован рынок земельных участков, в том числе произведен анализ сведений об аукционах по продаже земельных участков, объявленных департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля в течение 2016 года. При этом оценщик указывает, что сведения об аукционах по продаже коммерческих земельных участков в 2015 -2016 гг. отсутствуют в связи с чем у оценщиков отсутствует возможность проанализировать результаты торгов. Вместе с тем, в указанный период было объявлено 22 аукциона о продаже права аренды земельных участков, относящихся к сегменту торгово-офисного назначения.
Представитель заинтересованного лица администрации городского округа город Рыбинск по доверенности Сиушкова Т.Е. возражала против удовлетворения административного иска, представила письменные возражения на административный иск, в которых указывает, что в отчете оценки земельного участка неверно определено местоположение объекта оценки относительно красной линии улицы, в связи с чем некорректно применен понижающий коэффициент расположения аналогов относительно красной линии улицы. При оценке земельного участка оценщиком приняты аналоги, имеющие вид разрешенного использования отличный от вида разрешенного использования объекта оценки. При этом оценщиком данные аналоги приняты как равнозначные, корректировка не применена.
Административный ответчик ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представило суду отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение дела на усмотрение суда. Подтвердил размер кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Административный ответчик Правительство Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направил, мнения по административному исковому заявлению Щербакова М.А. не представил.
Заслушав лиц, участвующих в деле, пояснения свидетеля ФИО 1, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление Щербакова М.А. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях - статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее -КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Судом установлено, что Щербаков М.А. является собственником объекта недвижимости - нежилого здания площадью 577, 1 кв. метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.
Также Щербакову М.А. на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 1 554 кв. метра, с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - магазины широкого ассортимента товаров, том числе: встроенные в жилых домах общей площадью до 500 кв.метров, отдельно стоящие - до 1500 кв.метров, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно пункту 1 статьи 399 и статье 400 НК РФ налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
В пункте 1 статьи 402 НК РФ определено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Законом Ярославской области от 18.11.2014 N 74-з установлена единая дата начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2015 года. В соответствии с требованиями НК РФ и Законом Ярославской области N 74-з "О налоге на имущество физических лиц" установлен и введен в действие на территории Ярославской области налог на имущество физических лиц с 01.01.2015 года. Решением муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 20.11.2014г. N 15 "О налоге на имущество физических лиц на территории городского округа город Рыбинск" установлены ставки налога на имущество физических лиц при определении налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2<1>, 2.6, 2.6<1> - 2.6<4> раздела 2 настоящего Порядка.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество физических лиц, арендной платы являются публичными. Изменение размера налога на имущество физических лиц, арендной платы, в том числе их уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, собственником которого он является, а также кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего административному истцу на праве аренды.
Судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером N поставлен на учет в Едином государственном реестре недвижимости 16 января 2018 года и не вошел в перечень объектов оценки по состоянию на дату проведения государственной оценки объектов недвижимости 12.07.2012 года. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 N 113 и составляет 31 151 355,92 рублей.
Административным истцом представлен отчет ООО "Ярэксперт" оценки рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 16 января 2018 года. В отчете рыночная стоимость объекта недвижимости установлена в размере 7 127 000 рублей.
Земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1554 кв. метров учтен в Едином государственном реестре недвижимости (ранее - государственном кадастре недвижимости) 02 сентября 2016 года. Судом установлено, что земельный участок не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно положениям части 1 и части 2 статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункту 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316, кадастровая стоимость земельного участка подлежит определению по состоянию на 02 сентября 2016 года в порядке определенном Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, на основании результатов государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 02 сентября 2016 года в размере 5 708 246,04 рублей.
Административным истцом представлен отчет ООО "Ярэксперт" оценки рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 02 сентября 2016 года. В отчете рыночная стоимость объекта недвижимости установлена в размере 2 037 000 рублей.
Согласно статье 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств являются отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Для определения рыночной стоимости земельного участка использован сравнительный и затратный подход. В отчете также изложено обоснование применения данных подходов, обоснованный отказ от использования доходного подхода, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости земельного участка, в котором подробно изложены последовательность оценки объектов и используемые данные. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Довод заинтересованного лица администрации городского поселения города Рыбинск о неверном определении местоположения объекта оценки относительно красной линии улицы не нашел своего подтверждения и опровергнут пояснениями оценщика, данными в судебном заседании. Оценщиком расположение объекта оценки отнесено ко второй линии. При этом учтены сведения Публичных карт, расположение объекта оценки в спальном районе города, то обстоятельство, что улица является дорогой внутриквартального значения с низким пешеходным и транспортным трафиком. Расположение объекта оценки на первой линии застройки не свидетельствует о его расположении на красной линии в том смысле, которое придаются этому значению в сфере оценочной деятельности как ценообразующему фактору.
Исследуя представленный отчет, учитывая пояснения оценщика ФИО 1, суд приходит к выводу о том, что оценщиком обоснованно соотнесено расположение объекта оценки, расположенного в зоне Ж1 и аналога N 1, расположенного в зоне ОД, как условно равнозначных, расположенных в одном сегменте торгово-сервисного назначения.
Доводы представителя департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области не свидетельствуют о допущенных оценщиком нарушениях федеральных стандартов оценки.
В представленном отчете подробно описан процесс подбора аналогов, указаны критерии, которым должны отвечать аналоги. Оценщиком установлено, что в период оценки объектов-аналогов недостаточное количество, в качестве аналогов подобраны участки, наиболее отвечающие основным характеристикам объекта оценки, применены соответствующие понижающие корректировки. В связи с данным обстоятельством использованы аналоги, расположенные не только в г. Рыбинске, но и в г. Ярославле. Как пояснила оценщик ФИО 1, допрошенная судом в качестве свидетеля, при проведении оценки земельного участка для оспаривания его кадастровой стоимости может учитываться только право собственности объекта оценки. В исследуемый период времени органами местного самоуправления на торги выставлялось лишь право аренды земельных участков, цена которого определялась как годовая арендная плата. В связи с этим, указанные сведения не использовались оценщиком.
Доказательства, которые могли бы поставить под сомнения выводы оценщика лицами, участвующими в деле, не представлены. Поэтому оснований не доверять этим выводам не имеется.
В целом возражения заинтересованных лиц относительно отчета оценки рыночной стоимости земельного участка и отчета оценки рыночной стоимости нежилого здания не являются основанием для критической оценки отчета. Таким образом, суд приходит к выводу, что представленные отчеты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости выполнены в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости и нежилого здания, и земельного участка в связи с установлением в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден административным истцом достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Щербакова М.А. подлежит удовлетворению.
Суд учитывает, что датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). Поскольку по делу установлено, что Щербаков М.А. обратился в комиссию об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости 13 февраля 2018 года, то именно данная дата должны быть учтена как дата подачи заявления.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Щербакова Михаила Александровича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 554 кв.м, с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - магазины широкого ассортимента товаров, в том числе: встроенные в жилых домах общей площадью до 500 кв.метров, отдельно стоящие - до 1 500 кв.метров, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 037 000 (два миллиона тридцать семь тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 037 000 (два миллиона тридцать семь тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания площадью 577, 1 кв. метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 7 127 000 (семь миллионов сто двадцать семь тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 7 127 000 (семь миллионов сто двадцать семь тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 13 февраля 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 25 апреля 2018 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка