Решение Красноярского краевого суда от 06 февраля 2017 года №3а-75/2017

 
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 06 февраля 2017 года Дело N 3а-75/2017
 
Именем Российской Федерации
город Красноярск
06 февраля 2017 года
Красноярский краевой суд в составе:
судьи Красноярского краевого суда Пашковского Д.И.,
при секретаре Еркаловой Я.В.,
с участием представителя административного истца ООО СКФ "Тектоника" по доверенности Ивутиной М.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО СКФ "Тектоника" к Правительству Красноярского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, администрации города Красноярска, (департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО СКФ "Тектоника" (далее административный истец) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Красноярского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, администрации города Красноярска, (департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400156:43, расположенного по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, ул.Партизана Железняка, 17.
Заявленное требование мотивировано тем, что внесённая в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 34 173 445, 60руб. значительно превышает его рыночную стоимость, чем затронуты права административного истца, поскольку на данном земельном участке находится объект недвижимости (торгово-офисный комплекс) принадлежащий на праве собственности ООО СКФ "Тектоника", в связи с чем, оно обладает исключительным правом выкупа или аренды указанного выше земельного участка.
Просило об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости 9 157 000руб., определенной по состоянию на 01.01.2011.
В судебное заседание представители Правительства Красноярского края, ФГБУ "ФКП Росреестра", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю и администрации города Красноярска (департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска) не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суд посчитал возможным в соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 КАС РФ рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав объяснения представителя административного истца ООО СКФ "Тектоника" - Ивутиной М.П., выступающую по доверенности, поддержавшую заявленные требования, изучив материалы административного дела, Красноярский краевой суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации) и арендная плата.
Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статья 24.18 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
В соответствии с п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Как видно из материалов дела, правообладателем земельного участка площадью 5 048 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400156:43, расположенного по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, ул.Партизана Железняка, 17, является администрация города Красноярска.
На данном земельном участке находится объект недвижимости к кадастровым номером 24:50:0400156:114 (торгово-офисный комплекс) принадлежащий на праве собственности ООО СКФ "Тектоника" (л.д. 70).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 31.10.2016 N 24/16-847898 вышеуказанный земельный участок входит в категорию земель населенных пунктов; разрешенное использование - "для строительства торгово-офисного комплекса", его кадастровая стоимость составляет 34 173 445, 60руб. (л.д. 74-75).
Постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011 N 708-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края, в том числе и указанного выше земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400156:43.
Из кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17.11.2016 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400156:43 составляет 34 173 445, 60руб. (л.д. 73).
01.12.2016 ООО СКФ "Тектоника" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21.11.2011 N П/453 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400156:43 с приложением необходимых для этого документов.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 20.12.2016 N 347 отклонено заявление ООО СКФ "Тектоника" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, положительное экспертное заключение не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации (л.д. 76-78).
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административные истцы представили в суд отчет об оценке от 17.08.2016 N 161, выполненный оценщиком Минеевым С.Н., в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400156:43 по состоянию на 01.01.2011 составляет 9 157 000руб. (л.д. 81-244).
Соответствие отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, полнота и достоверность проведенных расчетов, расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком подтверждается положительным экспертным заключением от 16.09.2016 N 5977 некоммерческого партнёрства "Саморегулируемая организация "Деловой союз оценщиков", членом которого является оценщик Минеев С.Н. (л.д. 245-265).
Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с п. 7 Федеральных стандартов оценки N 1 (далее ФСО) подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (п. 20 ФСО N 1).
Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиками применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Судом исследован отчет от 17.08.2016 N 161 (л.д. 81-244) и установлено, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Положительное экспертное заключение от 16.09.2016 N 5977 (л.д. 245-265) так же отвечает требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, из его выводов следует, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и подтверждает величину рыночной стоимости данного земельного участка, определенную в отчете.
Достоверность данных, содержащихся в отчете, никем не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.
Оснований не согласиться с выводами оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400156:43 по состоянию на 01.01.2011 составляет 9 157 000руб. не имеется.
Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельного участка подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.
Административный истец обладает исключительным правом выкупа или аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400156:43 в связи с чем, вправе оспорить его кадастровую стоимость, от которой зависит размер арендной платы, а так же его выкупная цена.
Следовательно, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости этого земельного участка не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта затрагивают права Филиппова А.В., которые подлежат защите путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700400:1 должна быть определена равной рыночной в размере 9 157 000руб., определенной по состоянию на 01.01.2011.
Рыночная стоимость указанного земельного участка подтверждена соответствующими доказательствами.
При таких обстоятельствах, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Датой обращения ООО СКФ "Тектоника" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400156:43 следует считать дату поступления соответствующего заявления в суд - 01.12.2016.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 КАС РФ, Красноярский краевой суд,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО СКФ "Тектоника" - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 5 048 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400156:43, расположенного по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, ул.Партизана Железняка, 17, в размере его рыночной стоимости - 9 157 000 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2011.
Датой обращения ООО СКФ "Тектоника" с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400156:43 считать 01.12.2016.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда
Д.И. Пашковский



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка