Дата принятия: 08 февраля 2018г.
Номер документа: 3а-749/2017, 3а-52/2018
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 8 февраля 2018 года Дело N 3а-52/2018
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.
при секретаре Коньшиной А.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Цербер ПроМ" об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при У. Росреестра по <данные изъяты>,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Цербер ПроМ" обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости У. Росреестра по <данные изъяты> от <данные изъяты> об отказе в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602003:437, общей площадью 13 283 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования под размещение производства по изготовлению металлических изделий. Требование мотивировано тем, что общество является собственником указанного земельного участка, в отчете, подготовленном оценщиком ООО "Атлант оценка", установлена рыночная стоимость земельного участка в размере 17 970 550.00 рублей. Данный отчет получил положительное экспертное заключение, подготовленное некоммерческим партнерством "Саморегулируемой организацией "СВОД". Отказ комиссии вынесен по надуманным основаниям, утверждения комиссии являются ошибочными.
В судебном заседании представитель Общества генеральный директор Самодуров А.В. полностью поддержал заявленные требования и настаивал на их удовлетворении.
Представитель У. Ф. службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> по доверенности Сорокин возражал относительно требований, полагая, что решение Комиссии является законным и обоснованным.
Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> Парамзин А.В. возражал против заявленных административным истцом требований. Нашел замечания Комиссии обоснованными, что подтверждено результатами судебной экспертизы проведенной в ходе рассмотрения данного дела.
Суд, выслушав сторон, эксперта Белова И.В., свидетеля Богомазову П.С., исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.
Таким образом, для признания недействительным ненормативного правового акта органа, наделенного отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица необходимо наличие одновременно двух условий, а именно, несоответствие оспариваемого акта, закону или иному нормативному правовому акту, нарушение данным актом прав и законных интересов административного истца.
Частью первой статьи 24.18 Ф. закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В силу части двадцать седьмой статьи 24.18 названного Ф. закона решения комиссии могут быть оспорены в суде.
Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии (часть двадцать пятая статьи 24.18 Ф. закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Цербер ПроМ" <данные изъяты> подало в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости У. Росреестра по <данные изъяты>, созданную на основании приказа Росреестра от <данные изъяты> N П/452 при территориальном органе в <данные изъяты>, заявление о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования под размещение производства по изготовлению металлических изделий с кадастровым номером 50:16:0602003:437, общей площадью 13 283 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты> на основании отчета N Атлантоценка-077/17 от <данные изъяты> оценщика ООО "Атлант Оценка" Богомаз П.С..
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости У. Росреестра по <данные изъяты> от <данные изъяты> отказано в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, в связи с тем, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации в сфере оценочной деятельности, в том числе установленным Ф. стандартами оценки (далее - ФСО).
Согласно абзацу второму пункта 20 Приказа Минэкономразвития России от <данные изъяты> N 263 "Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Ф. закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Ф. стандартами оценки.
Таким образом, в силу прямого указания нормативно-правового акта, регламентирующего порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на комиссию возложена обязанность проверки отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Ф. закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Решение Комиссии по процедуре проведения заседания и принятия оспариваемого решения административным истцом не оспаривается.
Проверив право административного истца на оспаривание кадастровой стоимости спорного земельного участка, отчет на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, на соответствие отчета об оценке законодательству, об оценочной деятельности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Соглашаясь с решением Комиссии об отказе административному истцу в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, суд исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 11 Ф. стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО <данные изъяты>)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. <данные изъяты>, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Пунктом 24 ФСО <данные изъяты> установлено, что оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
В силу пункта 3 Ф. стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО <данные изъяты>)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015г. <данные изъяты>, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Ф. стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного Ф. органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В силу пункта 4 ФСО <данные изъяты> отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
Пункт 5 ФСО <данные изъяты> определяет, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно пункту 8 ФСО <данные изъяты> вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:
а) задание на оценку в соответствии с требованиями Ф. стандартов оценки;
б) применяемые стандарты оценки;
в) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
г) сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор;
д) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
е) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
общая информация, идентифицирующая объект оценки;
результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
итоговая величина стоимости объекта оценки;
ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;
ж) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии);
з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;
и) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки;
к) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.
Пунктом 10 ФСО <данные изъяты> установлено, что в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).
В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов (пункт 11 ФСО <данные изъяты>).
В нарушение приведенного выше нормативного регулирования оценочной деятельности оценщиком при составлении отчета оценщиком в рамках сравнительного и доходного подходов не приведено обоснования существенного (24 %) расхождения полученных результатов, чем нарушен пункт 25 ФСО <данные изъяты>; в сравнительном подходе не введена корректировка на наличие ж/д ветки. В рамках доходного подхода отсутствует обоснование применение ставки капитализации для недвижимости <данные изъяты> и расчет премии за низкую ликвидность, что привело к нарушению пункта 5 ФСО <данные изъяты>. В отчете не приложено объявление о продаже объекта-аналога <данные изъяты> в развернутом виде, информация о существенных ценообразующих характеристиках не подтверждена; в нарушение пункта 5 ФСО <данные изъяты> используется экспертная оценка, определенная для долгосрочной аренды притом, как аналог <данные изъяты> предлагается на правах среднесрочной аренды.
В целях устранения неясности положений отчета об оценке судом по ходатайству административного истца допрошен в качестве свидетеля оценщик составивший отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Свидетель Богомазова П.С. полностью поддержала отчет об оценке, и не согласилась с доводами, изложенными в решении Комиссии, полагая, что нарушений норм ФСО при составлении отчета допущено не было.
В соответствии с разъяснениями, данными Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу.
Принимая во внимание расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу административного истца наличие замечаний Комиссии по нарушению оценщиком Ф. стандартов оценки, отсутствие у суда специальных познаний в области оценочной деятельности, судом назначена экспертиза, направленная на проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "ИОЛА.Объективная оценка" Белову И.В..
Согласно заключению судебной экспертизы NСЭ278/2017 с учетом дополнения отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям Ф. стандартов оценки. Эксперт проанализировал замечания явившиеся основанием для отклонения заявления Комиссией и пришел к выводу, что в случае использования нескольких подходов к оценке, а также использование в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта данным подходом. Существенным признается отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода, находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода. Полагает, что в отчете об оценке расхождение не является существенным, так как результат, полученный при применении одного подхода, находится в границах указанного оценщиком диапазона стоимости, полученного при применении другого подхода. Таким образом проводить обоснование не требовалось, следовательно, эксперт указал на не обоснованность данного замечания Комиссии.
Проанализировав замечание Комиссии относительно отсутствия в сравнительном подходе корректировки на наличие ж/д ветки, эксперт указал, что земельный участок административного истца имеет разрешенный вид использования под размещение производства по изготовлению металлических изделий, отобранные объекты аналоги также предназначены под производственно-складское назначение. Согласно анализу рынка земельных участков данного вида использования наличие или близость ж/д ветки является важным ценообразующий фактором. Согласно описанию объекта оценки, а также фотографиям, представленным в отчете, объект оценки не обеспечен ж/д путями, как и аналоги <данные изъяты>,2. Объявление объекта аналога <данные изъяты> напротив, содержит сведения, указывающие на, то, что вдоль границ земельного участка проходит железнодорожная ветка, имеется возможность постройки погрузочно-разгрузочного пандуса без дополнительного размещения ж/д путей непосредственно на участке. Таким образом, эксперт согласился с замечанием Комиссии о необходимости внесение дополнительной корректировки по отношению к объекту аналогу <данные изъяты>, что повлияет на итоговый результата рыночной стоимости объекта и усмотрел нарушение пункта 22 ФСО <данные изъяты> допущенное оценщиком.
Эксперт также согласился с замечанием Комиссии, что используемая оценщиком величина коэффициента капитализации может быть использована для региона <данные изъяты> без каких-либо поправок. В представленных сведениях используемых данных нет сведений о регионе, который анализируется в журнале, источник не обеспечен свободным доступом.
Относительно замечания отсутствия расчета премии за низкую ликвидность эксперт указал, что коэффициент капитализации для улучшений определен на основании данных Rway <данные изъяты> года. Данный коэффициент капитализации включает в себя все риски, в том числе и премии за низкую ликвидность. С точки зрения выбранного оценщиком метода определения коэффициента капитализации необходимо учесть премию за низкую ликвидность, в связи с чем, в отчете необходимо было привести ее расчет.
Эксперт также пришел к выводу, что оценщиком нарушен пункт 5 ФСО <данные изъяты>, поскольку копия объявления объекта аналога <данные изъяты> использованного оценщиком в расчетах представлен в нераскрытом виде, таким образом, информация о составе передаваемых прав и прочих характеристик объекта не подтверждена и не может быть проверена пользователем отчета.
Полагает и соглашается с замечанием Комиссии, что оценщик не мог использовать для аналога <данные изъяты> корректировку на долгосрочную аренду, так как на дату оценки оставшийся срок аренды составляет менее 10 лет.
Кроме того, экспертом при анализе отчета выявлены нарушения которые не нашли своего отражения в решении Комиссии, а именно: оценщиком при проведении расчетов в рамках доходного подхода учтен износ существующих строений, при этом застроенные участки оцениваются как условно свободные, предназначенные для использования в соответствии с видом разрешенного использования, чем допущено нарушение пункта 20 ФСО <данные изъяты>. Находит также выполненным некорректно расчет в рамках доходного подхода, поскольку оценщиком использован метод остатка, который предполагает последовательные действия. Использование участка в размере 16% застроенной площади не является наиболее эффективным.
По данным журнала, на который ссылается оценщик, нижняя граница диапазона арендной ставки для складской недвижимости 115 долларов США в год, что по курсу на дату оценки 3492.86 рублей, оценщик применяет значение ставки 3 459.00 рублей, диапазона арендной ставки для офисной недвижимости 250 долларов США в год, что по курсу на дату оценки 7 593.18 рублей, оценщик применяет значение ставки 5 929.00 рублей, не объясняя причины расхождения.
В судебном заседании эксперт Белов И.В. поддержал заключение и пояснил, представленный отчет о оценки содержит нарушение норм ФСО и ФЗ Об оценочной деятельности не только указанных в решении Комиссии но и дополнительные, приведенные в заключении, что безусловно отражается на достоверности определенного отчете итогового результата рыночной стоимости объекта и не позволяет признать отчет достоверным.
С экспертным заключением не согласился административный истец, подверг его сомнению, представитель в письменных объяснениях указал на несогласие с доводами эксперта, полностью поддерживая отчет об оценки и повторяя по своей сути письменные пояснения оценщика и эксперта СРО.
Оценивая заключение судебной экспертизы суд, находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного оценщиком ООО "Атлант оценка" Богомазовой П.С..
При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленный перед ним вопрос, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Доводы представителя административного ответчика в лице генерального директора ООО "Цербер ПроМ" Самодурова А.В., изложенные в письменных пояснениях на экспертное заключение суд, находит субъективными, основанными на личном мнении, полностью опровергаются экспертом, имеющим специальные познания в оценочной области, и по своей сути фактически направлены на переоценку экспертного заключения.
Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд также отмечает, что при исследовании отчета эксперт придерживался принципов, предусмотренных Ф. стандартами оценки. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.
Суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.
В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что замечания к отчету изложенные Комиссией в оспариваемом административным истцом решении являются обоснованными. Установление экспертом дополнительных замечаний позволяет суду прийти к однозначному выводу, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации в сфере оценочной деятельности, в том числе установленным Ф. стандартам оценки.
С учетом изложенного, представленный административным истцом отчет невозможно признать как соответствующий требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, а поэтому он обоснованно не был принят Комиссией в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.
В свою очередь административный истец не лишен возможности в порядке статьи 24.18 ФЗ <данные изъяты> обратится в суд с требованиями об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ООО "Цербер ПроМ" об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при У. Росреестра по <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты>а-10-2746/17 об отклонении заявления - оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.Ю. Елизарова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
