Дата принятия: 08 октября 2019г.
Номер документа: 3а-748/2019
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 8 октября 2019 года Дело N 3а-748/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца Общества с ограниченной ответственностью "Садовод" - Борисова П.А., действующего на основании доверенности,
представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" - Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенностей,
в открытом судебном заседании в городе Перми по административному иску Общества с ограниченной ответственностью "Садовод" к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Садовод" обратилось с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заявив требование об установлении кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2018 года объектов недвижимости, расположенных в здании по адресу: **** в том числе: помещения с кадастровым номером **2307, этаж 1, площадью 259,2 кв.м. - 8091 000 рублей; помещения с кадастровым номером **2308, этаж 1, площадью 409,1 кв.м. - 12831 000 рублей.
Административный истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости нарушает его право уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере, поскольку принадлежащие ему помещения находятся в зданиях, включенных в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 N756-п. В обоснование заявленных требований истцом указано, что как собственник и налогоплательщик Общество заинтересовано в изменении установленной кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении. Ходатайство административного ответчика о назначении судебной экспертизы отчета об оценке полагает необоснованным, так как доводы о наличии недостатков отчета об оценке не нашли своего подтверждения.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края, заинтересованного лица ГБУ "ЦТИ ПК" возражала против заявленного требования, ссылаясь на то, что отчет об оценке не соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, оценщиком неверно произведена корректировка в отношении объектов аналогов, что существенно повлияло на определение рыночной стоимости, также полагает, что в целях определения рыночной стоимости оценщик необоснованно исключил НДС, ходатайствовала о назначении судебной экспертизы.
Представители заинтересованных лиц - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, ФГБУ ФКП Росреестра по Пермскому краю, Правительство Пермского края, представителей в суд не направили, о рассмотрении иска уведомлены надлежащим образом.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, административное исковое заявление, письменные отзывы, суд полагает заявленное административным истцом требование обоснованным, подлежащим удовлетворению.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "Садовод" является собственником объектов недвижимости: помещения с кадастровым номером **2307, площадью 259,2 кв.м.; помещения с кадастровым номером **2308, площадью 409,1 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах (л.д.10-13, 14-17). Указанные помещения находятся в здании по адресу: ****, с кадастровым номером **:62.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень (N 422) включено здание с кадастровым номером ****, с кадастровым номером **62.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости помещений затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость встроенных нежилых помещений с кадастровыми номерами: **2307, **2308 - определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет: для помещения с кадастровым номером **2307 - 12349184,83 рубля, для помещения с кадастровым номером **2308 - 19490939,49 рублей, сведения о кадастровой стоимости объекта внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 8,9).
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правовых актов об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость в подтверждение заявленного искового требования административным истцом представлены: Отчет об оценке от 13.06.2019 года N 09-06/19 составленный оценщиком ООО "КСИ Консалтинг" - Г., а также положительное Экспертное заключение на вышеуказанный Отчет эксперта Экспертного совета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" С..
Как следует из материалов дела, выполнившая Отчет об оценке рыночной стоимости помещений оценщик является квалифицированным специалистом, включена в реестр членов Саморегулируемой организации "Союз "Федерация Специалистов Оценщиков", свидетельство о членстве N 416 от 05.03.2018, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании ее гражданской ответственности как оценщика.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Проанализировав представленный в материалы дела Отчет об оценке, Экспертное заключение, замечания, приведенные в возражениях на иск административным ответчиком, суд приходит к выводу, что Отчет соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Оценщик произвела анализ рынка объектов недвижимости, в том числе рынка объектов коммерческой недвижимости к которым относится оцениваемые помещения с учетом их назначения и особенностей, даты оценки - 01 января 2018 года. В Отчете присутствует описание объектов оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость, дана оценка рынка объектов недвижимости, а также внешних факторов, не относящиеся непосредственно к объектам оценки, но влияющие на стоимость, изложены основания выбора примененных оценщиком подходов и методов оценки.
При проведении оценки для определения рыночной стоимости оценщиком использован сравнительный подход, указано на причины, по которым для определения рыночной стоимости помещений был использован выбранный метод. При определении рыночной стоимости земельного участка также использован сравнительный подход методом сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией в отношении рынка земли.
При использовании сравнительного подхода оценщик использовала метод корректировки продаж, из имеющихся в распоряжении оценщика сведений о рынке купли-продажи объектов, осуществлена выборка подходящих по элементам сравнения в отношении объектов оценки: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристика местоположения объекта, а также физическим и экономическим характеристикам.
В соответствии с положениями п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Как следует из Отчета об оценке, все объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов, относятся к сопоставимым с объектами оценки сегментам рынка, характеризуются сходными ценообразующими факторами. Суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что выбранные объекты аналоги не соответствуют установленным требованиям отбора, поскольку цены предложений данных объектов, отличаются от средней цены, установленной при анализе рынка недвижимости, так как данный показатель не предусмотрен для учета при отборе объектов в качестве аналогов.
Оценщик выбрала несколько объектов-аналогов для сравнения предложений в отношении помещений и в отношении земельного участка. Изучив материалы дела, суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что выбранные объекты аналоги не соответствуют объектам оценки. Установлено, что объектами оценки являются встроенные помещения, расположенные на первом этаже пристроя и частично на 1 этаже жилого дома 1988 года постройки, расположенного во второй зоне престижности, на улице местного значения с невысоким транспортным потоком, имеющие отдельный вход. В качестве аналогов подобраны сопоставимые предложения из имеющихся: помещения на первых этажах и в цокольном этаже домов расположенных в той же зоне престижности, что и оцениваемые объекты, имеющие отдельный вход. Доводы административного ответчика о некорректности выборки в связи с тем, что оценщику потребовалось проведение нескольких корректировок, не могут быть признаны обоснованными, поскольку не представлено доказательств того, что в открытом доступе имелась информация о предложениях в отношении объектов более сходных с объектом оценки, чем объекты, выбранные оценщиком в качестве аналогов.
Оценщиком проведены необходимые корректировки предложений по объектам аналогам, указаны основания, по которым иные корректировки не требуются. Проверив довод административного ответчика о неверном определении оценщиком местонахождения объектов оценки и аналогов относительно красной линии и физического состояния здания, в котором они расположены и соответственно неверной корректировки по указанным характеристикам, суд полагает его надуманным.
Установив, что объекты оценки расположены в здании по адресу ****, с учетом местонахождения здания относительно улиц, а также того обстоятельство, что в месте нахождения улица является тупиковой, оценщик определилахарактеристику локального местоположения, оказывающего влияние на формирование цены с учетом имеющихся методик, также оценщик определилас учетом данной характеристики и локальное местоположение объектов аналогов, приведя в отчете подробное обоснование выводов (страницы 74-76 отчета об оценке). Доводы ответчика о том, что оценка локального местоположения должна быть иной с учетом категорий улиц на которые выходят объекты-налоги и объект оценки, не могут быть приняты как основание для отказа в принятии отчета об оценки в качестве достоверного доказательства, поскольку иной подход и использование иной методики оценки, не может расцениваться как нарушение требование ФСО.
Также оценщик привела в отчете основания определения физического состояния зданий, в котором находятся объекты оценки и аналоги с учетом года постройки, износа и иных данных об объектах, в соответствии с указанными данными была произведена корректировка. Доводы ответчика о наличии оснований для применения иного источника определения размера износа и категории физического состояния объекта оценки, объектов-аналогов, не свидетельствуют о допущенном оценщиком нарушении требований ФСО.
Рыночная стоимость помещений с использованием сравнительного подхода без учета стоимости доли земельного участка и НДС определена оценщиком следующим образом: для помещения с кадастровым номером **2307 - 8091 000 рублей, для помещения с кадастровым номером **2308 - 12831 000 рублей. Расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки на дату оценки (01.01.2018 года); содержание Отчета об оценке, свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость не является произвольной. В Отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке оценщиком использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.
Доводы административного ответчика о необоснованности выводов оценщика о том, что определенная в рамках использования сравнительного подхода стоимость объектов оценки включает в себя НДС, суд полагает основанными на неверном толковании норм права.
Из положений пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункт 1 статьи 40 НК РФ). Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).
Таким образом, оснований полагать, что принятые оценщиком во внимание при определении стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода - данные о цене предложений по продаже объектов-аналогов, в целях установления рыночной стоимости, были определены без учета соответствующих налоговых обязательств, не имеется.
Оценщик определиларыночную стоимость объектов оценки без учета стоимости прав на земельный участок, без учета торговых издержек и сопутствующих налогов, что соответствует требованиям законодательства. Установленная рыночная стоимость соответствует диапазону цен на помещения сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объектов недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы административного ответчика, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приведенные административным ответчиком доводы, не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых объектов, ходатайство о назначении экспертизы полагает необоснованным не подлежащим удовлетворению.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости установленной в Отчете об оценке.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца подано в суд 28 августа 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Садовод" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость помещений в здании по адресу: **** по состоянию на 01.01.2018 года в размере равном рыночной стоимости, в том числе:
помещения с кадастровым номером **2307, площадью 259,2 кв.м. - 8091 000 рублей;
помещения с кадастровым номером **2308, площадью 409,1 кв.м. - 12831 000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 28 августа 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в четвертый Апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 10 октября 2019 года.
Судья:/подпись/
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
