Решение Пермского краевого суда от 24 октября 2019 года №3а-745/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 24 октября 2019 года Дело N 3а-745/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Буланкова Р.В.
при секретаре Новоселовой Н.П.,
с участием представителя административного истца Клименко Е.В., действующей на основании доверенности,
представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" - АгафоновойТ.А., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гилева Сергея Ивановича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Гилев С.И. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- торгового комплекса, назначение нежилое, с кадастровым номером **201 площадью 3267.1 кв.м., расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 61489409 рублей, по состоянию на 1 января 2018 года;
- административного здания, назначение нежилое, с кадастровым номером **1335 площадью 1237.1 кв.м., расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 39889 556 рублей, по состоянию на 1 января 2018 года.
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанных объектов недвижимости. Налоговая база в отношении объектов определяется исходя из их кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года NСЭД-31-02-2-2-1323 по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года в размере 123065155.47 рублей в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером **201 и в размере 58202051.31 рублей в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером **1335. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость объектов недвижимости на указанную дату составила 61489 409 рублей и 39889556рублей соответственно. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога в законно установленном размере.
Представитель административного истца Клименко Е.В. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" АгафоноваТ.А. в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на обстоятельства, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив административное исковое заявление, письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Законом Пермского края от 10 ноября 2017 года N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2018 года.
Как следует из представленных в материалы дела документов, Гилев С.И. является собственником торгового комплекса, назначение нежилое, с кадастровым номером **201 площадью 3267.1 кв.м., расположенного по адресу: ****; административного здания, назначение нежилое, с кадастровым номером **1335 площадью 1237.1 кв.м., расположенного по адресу: ****.
Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства затрагивают права и обязанности административного истца.
Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года в размере 123065155.47 рублей в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером **201 и в размере 58 202 051.31 рублей в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером **1335.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
При оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке N 279.1/О-19 от 30 июля 2019 года и отчет об оценке N 279.2/О-19 от 5 августа 2019 года, составленные индивидуальным предпринимателем К.
Проанализировав представленные в материалы дела отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанные отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов. Оценщиком произведен анализ рынка объектов недвижимости на территории города Перми (на дату по состоянию на которую определена кадастровая стоимость), отнесенных к объектам коммерческой недвижимости, определен диапазон цен предложений по указанному сегменту рынка.
В отчетах объясняется выбор сравнительного подхода оценки для определения рыночной стоимости объектов оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.
Выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности. Отчеты об оценке отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, являются надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.
Сторона административного ответчика приводит доводы о том, что оценщиком при составлении отчета N 249.1/О-19 и отчета N 249.2/О-19 не обоснован отказ от использования сборника Ко-Инвест в рамках затратного подхода, оценщик привел довод об отсутствии аналогов для применения затратного подхода, тогда как согласно сборнику УПС Ко-Инвест установлено наличие аналогов.
Указанные доводы опровергаются представленными в материалы дела отчетами.
На страницах 32-33 Отчета N 249.2/О-19 имеется обоснование отказа оценщика от применения затратного подхода в связи с тем, что объект оценки представляет собой здание с подвальным помещением и несколькими литерами, одна из которых (Литера В1) имеет материал перекрытий монолитный железобетонный и металлопрофиль. В справочнике отсутствуют аналоги, сопоставимые с объектом оценки по конструктивным элементам со смешанными материалами строительства. Введение дополнительных ценовых поправок на наличие дополнительных конструктивных систем может привести к искажению итогового результата.
На странице 36 Отчета N 279.1/О-19 имеется обоснование отказа оценщика от применения затратного подхода в связи с тем, что объект оценки относится к классу конструктивной системы КС-1а. В сборнике КО-Инвест в разделе "Торговля" не найдено ни одного аналога с данной конструктивной системой. На основании проведенного анализа оценщик сделал вывод, что затратный подход не может быть применен, поскольку отсутствуют сопоставимые аналоги в сборниках.
Согласно Федеральному стандарту оценки "Оценка недвижимости (ФСОN7), утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).
В связи с тем, что рынок коммерческой недвижимости в городе Перми является развитым, оценщиком при составлении отчетов было обоснованно принято решение отказаться от применения затратного подхода.
Кроме того, предложенные административным ответчиком аналоги относятся к другому классу конструктивной системы и не могут быть применимы.
Довод административного ответчика о том, что объекты-аналоги N 3 и N 5 расположены на территории производственной базы, окружение - производственные предприятия, данный фактор не соответствует объекту оценки, не скорректирован, не свидетельствует о неверно определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки, поскольку объект-аналог N 3 представляет собой офисное здание, относится к сегменту коммерческих объектов, расположен на красной линии крупной автодороги - улица Рязанская в зоне активного транспортного трафика, расположен в 3 зоне престижности коммерческой недвижимости в городе Перми. Объекты-аналоги N 3 и N 5 расположены в зоне Ц-6 "Зона обслуживания промышленности, торговли, складирования и мелкого производства", основным видом разрешенного использования данного объекта капитального строительства является, в том числе административные, административно-хозяйственные и общественные организации.
Таким образом, объекты-аналоги N 3 и N 5 сопоставимы с оцениваемым объектом по основным ценообразующим факторам, внесение дополнительных корректировок не требуется.
Возражения административного ответчика о том, что оценщиком не произведены соответствующие корректировки по объектам-аналогам N 4 и N 6, поскольку объект-аналог N 4 представляет собой 2-этажное здание с земельным участком, имеется склад площадью 313 кв.м. и рампа, объект-аналог N 6 представляет собой здание торгово-офисного центра площадью с подземным паркингом и машиноместами, опровергаются письменными пояснениями оценщика К., из которых следует, что согласно данным публичной кадастровой карты объект-аналог N 4 является единым объектом недвижимости. Складские помещения в составе объекта-аналога позволяют использовать его в качестве коммерческого объекта и являются неотделимой частью здания. Кроме того, многие коммерческие объекты имеют подземный паркинг, который является частью офисно-торгового центра. Согласно данным Управления Росреестра по Пермскому краю здание объекта-аналога N 6 зарегистрировано как 3-хэтажное здание коммерческого назначения с подземной частью. Корректировка на наличие паркинга не требуется и её применение является ошибочным.
Аналогичные письменные пояснения даны оценщиком К. относительно отчета N 279.1/О-19 по объекту-аналогу N 3.
Возражения административного ответчика о неверном учете оценщиком локального местоположения объектов-аналогов не соответствуют проведенному оценщиком исследованию. Так, при определении факторов, влияющих на выбор конкретного значения корректировки, оценщик руководствовался Справочником оценщика недвижимости - 2017 "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" и установил, что объект оценки расположен на красной линии крупной автодороги. Учитывая, что объекты-аналоги N 1,2,3 расположены на красной линии крупных автодорог, в данном случае оценщиком корректировка не применена. При этом оценщиком применена корректировка 25% к объектам-аналогам N 4,5,6, так как они расположены на удалении от красной линии крупных автодорог.
Вопреки доводам административного ответчика отчет N 279.2/О-19 содержит обоснование отказа оценщика от использования объектов-аналогов N1,2,5 с учетом того, что по объектам-аналогам N 1,5 после внесения корректировок коэффициент вариации составляет 46,89% и 37,21% соответственно, то есть превышает допустимый коэффициент вариации 33%, в связи с чем выборка является неоднородной. Объект-аналог N 2 не соответствует критериям формирования выборки, так как его площадь составляет 9888,8 кв.м., тогда как площадь объекта-аналога не должна превышать площадь объекта оценки - 6 000кв.м.
Утверждения административного ответчика о том, что отчет оценщика N279.1/О-19 не содержит обоснования отказа от использования объектов-аналогов N 2,10,13, опровергаются указанным отчетом.
На странице 39 отчета N 279.1/О-19 приведено обоснование отказа от использования по каждому объекту, представленному в выборке: объекты-аналоги N 2 и N 10 не подходят для использования в расчетах, так как не удалось идентифицировать их кадастровый номер, соответственно, у оценщика нет возможности сделать однозначный вывод о существовании данных объектов недвижимости и о их характеристиках, в частности о площади; объект-аналог N13 не подходит, так как представляет собой офисное здание, выявлено достаточное количество аналогов торгового или свободного назначения.
Доводы возражений административного ответчика о том, что средняя стоимость 1 кв.м. офисной недвижимости, определенная оценщиком в размере 41601,22 рублей, значительно отличается от фактической средней стоимости за1кв.м. в размере 51140 рублей, не свидетельствуют о неверно определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно ФСО N 7 анализ рынка недвижимости включает в том числе анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.
В соответствии с ФСО N 7 оценщик провел анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект и определил, что диапазон цен, установившийся на здания и помещения коммерческого назначения, расположенные в 1-3 зонах престижности коммерческой недвижимости города Перми, составил от14285,71рублей/кв.м. до 76537,71 рублей/кв.м., средняя цена составляет 41601,22 рублей/кв.м.
Учитывая местоположение объекта (1 зона престижности коммерческой недвижимости города Перми), его площадь (большая), состояние отделки (среднее состояние), оценщик сделал вывод, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 9479,42 рублей/кв.м. до 50787,31 рублей/кв.м., выше среднего значения диапазона - 27 604,88 рублей/кв.м. с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10% (без учета прав на земельный участок и налога на добавленную стоимость).
Приведенные административным ответчиком доводы возражений об ином диапазоне стоимости объекта оценки с использованием иной совокупности объектов аналогов, чем применена оценщиком не исключают обоснованность выводов оценщика, поскольку использованная административным ответчиком выборка объектов-аналогов для определения диапазона стоимости не отвечает принципу относимости по площади, по дате предложения. Размеры коэффициентов при проведении ответчиком корректировок на дату, на торг, на долю земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, в возражениях не указаны.
Доводы представителя административного ответчика о необоснованном исключении суммы НДС из определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки являются ошибочными, основаны на неверном толковании положений действующего законодательства.
Согласно статье 146 Налогового кодекса объектом налогообложения налога на добавленную стоимость является реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.
Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Цель и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298 результатом оценки является итоговая величина. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.
Рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации.
Объект оценки в отношении которого установлена рыночная стоимость, может быть отчужден на открытом рынке посредством публичной оферты. Следовательно, в момент совершения сделки по цене равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС.
Между тем, в данном случае рыночная стоимость объекта оценки определена для целей установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере, равном его рыночной стоимости. То есть, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость, что свидетельствует об обоснованности исключения суммы НДС в данном случае.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости объектов или несоответствия представленных заявителем отчетов требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Суд считает, что отчеты об оценке не содержат нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Суд в ходе судебного разбирательства не усмотрел предусмотренных положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения экспертизы, поскольку приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке, не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости предмета спора, чем отражено в отчетах об оценке, суду не представлено, суд считает, что требования административного истца подлежат удовлетворению.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 26 августа 2019 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Гилева Сергея Ивановича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- торговый комплекс назначение нежилое с кадастровым номером **201 площадью 3267.1 кв.м., расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 61 489 409 (шестьдесят один миллион четыреста восемьдесят девять тысяч четыреста девять) рублей, по состоянию на 1 января 2018 года;
- административное здание назначение нежилое с кадастровым номером **1335 площадью 1237.1 кв.м., расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 39 889 556 (тридцать девять миллионов восемьсот восемьдесят девять тысяч пятьсот пятьдесят шесть) рублей, по состоянию на 1 января 2018 года.
Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 26 августа 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 29 октября 2019 года.
Решение суда не вступило в законную силу.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка