Решение Пензенского областного суда от 18 марта 2020 года №3а-74/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 марта 2020 года Дело N 3а-74/2020
Пензенский областной суд в составе
судьи Мартыновой Е.А.,
при секретаре Будановой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Фирма "ЮМИРС" к департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
закрытое акционерное общество "Фирма "ЮМИРС" (далее - ЗАО "Фирма "ЮМИРС", общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением к департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 33810 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства лабораторного корпуса и испытательных полигонов, расположенного по адресу: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что нарушает права и обязанности общества, поскольку арендная плата зависит от кадастровой стоимости участка.
Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере равном его рыночной стоимости 33269040 рублей.
Представитель ЗАО "Фирма "ЮМИРС" - Мальцев А.А. (доверенность от 23 декабря 2019 г.) в судебном заседание на основании проведенной по делу судебной экспертизы изменил предмет иска и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной - 28840000 рублей.
Представители административных ответчиков - департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В. (доверенность от 18 февраля 2020 г.), ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" - Жукова О.М. (доверенность от 7 февраля 2020 г.) возражали против удовлетворения заявленных требований, не согласились с выводами судебной экспертизы, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта существенно занижена.
Представители заинтересованных лиц - управления Росреестра по Пензенской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", управления муниципального имущества города Пензы, администрации г. Пензы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 33810 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства лабораторного корпуса и испытательных полигонов, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора аренды земельного участка N от 10 сентября 2009 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15 января 2020 г. N (л.д. 163-165).
Арендная плата за спорный земельный участок рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости (л.д. 17, 18). Арендодателем земельного участка является муниципальное образование "<адрес>".
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, суд полагает, что ЗАО "Фирма "ЮМИРС" вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" и составляет по состоянию на 1 января 2018 г. 51 897 335,7 рубля. Сведения об указанной кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 1 января 2019 г. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 25 декабря 2019 г. (л.д. 9).
Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 11 декабря 2019 г. N, подготовленный оценщиком ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки - 1 января 2018 г. составила - 33269040 рублей (л.д. 19-79).
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившими от представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" возражениями относительно представленного отчета судом по ходатайству представителя департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО "Центр Бизнес-планирования" ФИО5
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ N, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 28840000 рублей (л.д. 216-265).
Проанализировав заключение эксперта ФИО5, заслушав его пояснения в судебном заседание, суд установил, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить его выводы под сомнение оснований не имеется.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Аксененко Р.И., составивший вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы.
Суд не может согласиться с доводами представителя ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о том, что экспертом нарушены требования пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, регламентирующего порядок анализа сегмента рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.
В заключении эксперта в качестве объекта-аналога N для оценки спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. был использован земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с ценой предложения на 9 мая 2017 г. в размере 12 800000 рублей (том 1, л.д. 250), в то время как представителем ответчика представлен скриншот предложения о продаже того же земельного участка по состоянию на 26 октября 2017 г. с более высокой ценой - 14000000 рублей (том 2, л.д. 21 оборот).
Однако вывод представителя ответчика о необходимости использования при расчете рыночной стоимости наибольшего значения цены объекта-аналога противоречит положениям Закона об оценочной деятельности.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).
При этом экспертом ФИО5 указано, что из проведенного анализа рынка земельных участков следует, что земельный участок, выбранный им в качестве аналога N, не был востребован по указанной представителем ответчика цене в размере 14000000 рублей, поскольку после даты оценки в декабре 2017 г. цена предложения указанного земельного участка снизилась до 12800000 рублей (том 2, л.д. 28). Факт повышения цены в октябре 2017 г. на земельный участок может быть следствием привлечения посредников к его продаже, в то время как собственник предлагает его по более низкой цене.
С учетом изложенного, применение экспертом сведений о цене предложения объекта-аналога N в размере 12800000 рублей вместо сведений, представленных представителем административного ответчика, не является нарушением федеральных стандартов оценки, поскольку наиболее вероятной ценой, по которой объект может быть продан, будет более низкая.
Также суд не может согласиться с доводом представителя административного ответчика о том, что экспертом нарушено требование пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, поскольку не указано конкретное местоположение земельного участка, использованного в качестве аналога N 2 (наличие или отсутствие крупных транспортных автомагистралей или железнодорожной ветки, наличие свободного подъезда к участку).
В соответствии с указанным пунктом ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Эксперт ФИО8 пояснил, что точное местоположение земельного участка, использованного в качестве аналога N 2, не имеет большого значения для расчета величины рыночной стоимости, поскольку из текста объявления о его продаже (т.1, л.д. 250) следует, что он располагается в промышленной зоне г. Пензы (район Бригадирского моста). Этого обстоятельства достаточно для сравнения его местоположения с объектом оценки. По мнению эксперта, расположение земельного участка под индустриальную застройку относительно красной линии, не является существенным фактором, влияющим на величину его рыночной стоимости. Наличие вблизи аналога N 2 крупной транспортной магистрали (автодороги "Пенза-Тамбов") было учтено путем применения понижающей корректировки (т.1, л.д. 243).
Информация о наличии железнодорожной ветки на объектах-аналогах приведена в заключении эксперта (т.1, л.д. 246).
Дополнительная информация об объекте-аналоге, отсутствующая в объявлении, получена экспертом в результате телефонного интервьюирования
В судебном заседании представителями ответчиков не было представлено доказательств того, что отсутствие какой-либо информации, указанной в возражении на заключение эксперта в отношении объекта-аналога N 2, привело к неправильному определению величины рыночной стоимости спорного земельного участка.
Довод представителя ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" о некорректности использования в качестве объекта-аналога N 3 части земельного участка с кадастровым номером 58:29:1006001:3729 является необоснованным, поскольку Закон об оценочной деятельности, федеральные стандарты оценки не содержат запрета на использование в качестве объекта-аналога предлагаемой к продаже части земельного участка.
Экспертом ФИО5 в судебном заседании указано, что согласно данным публичной кадастровой карты проезд к земельному участку, использованному в качестве объекта-аналога N 3 осуществляется по муниципальным дорогам общего пользования без каких-либо затруднений, на что указано также в объявлении о его продаже. При сборе информации о продаваемом земельном участке (аналоге N 3) его собственник пояснил, что все расходы по межеванию и оформлению прав на земельный участок несет продавец, в связи с чем то обстоятельство, что к продаже предлагается только его часть, не влияет на его цену.
Экспертом были установлены все основные ценообразующие факторы в отношении земельного участка, использованного в качестве аналога N 3.
Каких-либо доказательств, опровергающих использованные экспертом сведения об объекте-аналоге, в судебное заседание не представлено.
Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, которые могли бы повлечь искажение величины рыночной стоимости спорного земельного участка при проведении судебной экспертизы, судом не установлено, в связи с чем, отсутствуют основания для признания данного доказательства недопустимым (статья 61 КАС РФ).
Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного ответчика департамента государственного имущества Пензенской области судом отказано.
Назначение повторной экспертизы лишь в целях получения иной оценки спорных объектов недвижимости не допустимо.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 28840000 рублей.
С учетом изложенного, суд полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером надлежит установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта от ДД.ММ.ГГГГ N, т.е. в размере - 28840000 рублей.
Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка предъявлено в сроки, установленные статьей 245 КАС РФ.
При таких обстоятельствах, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта, является законным и подлежит удовлетворению.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" устанавливают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр, применяются с 1 января 2019 года.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 31 декабря 2019 г.
Таким образом, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Разрешая вопрос о возмещении судебных расходов, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителя департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено экспертам ООО "Центр Бизнес-планирования".
Согласно счету и смете затрат ООО "Центр Бизнес-планирования" стоимость проведения экспертизы составила <данные изъяты> рублей (том 1, л.д. 267, 268).
Счет, выставленный департаменту государственного имущества Пензенской области, за производство экспертизы не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В силу статей 103 и 106 КАС РФ стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При этом, судебные расходы в случае удовлетворения иска возлагаются на лицо, утвердившее оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П) судебные расходы взыскивается с ответчика только в случае, если кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.
Поскольку, обратившись в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, реализовал в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, при этом определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка не превышает 50 %, объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.
Сведений о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, издержки в связи с проведенной по делу экспертизой взыскиваются с ЗАО "Фирма "ЮМИРС" в пользу ООО "Центр Бизнес-планирования", а понесенные административным истцом судебные расходы возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление закрытого акционерного общества "Фирма "ЮМИРС" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 33 810 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства лабораторного корпуса и испытательных полигонов, расположенного относительно ориентира по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2018 г. в равном его рыночной стоимости размере - 28 840 000 (двадцать восемь миллионов восемьсот сорок тысяч) рублей.
Датой подачи закрытым акционерным обществом "Фирма "ЮМИРС" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 31 декабря 2019 г.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Фирма "ЮМИРС" в пользу ООО "Центр Бизнес-планирования" расходы по проведению экспертизы в сумме <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 26 марта 2020 г.
Судья Е.А. Мартынова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка