Дата принятия: 07 февраля 2019г.
Номер документа: 3а-74/2019
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 7 февраля 2019 года Дело N 3а-74/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Ошмариной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "Вознесенский" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Акционерное общество (АО) "Вознесенский" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 10 148 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания бассейна, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 26 100 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что АО "Вознесенский" является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. АО "Вознесенский" проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету, выполненному индивидуальным предпринимателем Сергуниной Д.В. (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составляет 26 100 000 рублей.
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, составляет по состоянию на 1 января 2015 года 48 566 805, 80 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Горбунов А.В. административный иск поддержал.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В. в удовлетворении административного иска возражала, ссылаясь на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств размера рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату установления его кадастровой стоимости.
Административные ответчики ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росрестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Административный ответчик Правительство Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.
Заинтересованное лицо мэрия города Ярославля в письменном отзыве на административный иск поддержала правовую позицию Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление АО "Вознесенский" подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях - статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Судом установлено, что АО "Вознесенский" на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 10 148 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания бассейна, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.
Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что АО "Вознесенский" в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 48 566 805, 80 рублей.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года установлена в размере 26 100 000 рублей.
В результате исследования Отчета оснований для признания его недостоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> суд не находит.
Рыночная стоимость объекта определена оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.
До выбора объектов, использованных в качестве аналогов для расчета, оценщиком проведен анализ рынка и определены все предложения о сделках с земельными участками на дату оценки, относящиеся к одному сегменту рынка с объектом оценки.
Для сопоставления с объектом оценки оценщиком использованы сведения о шести объектах - аналогах, к ценам которых применены корректировки на передаваемые права, на торг, на расположение относительно "красной линии", на площадь, на коммуникации.
Все действия, совершенные оценщиком в процессе оценки, нашли свое отражение в Отчете, их обоснованность сомнений не вызывает.
В свою очередь, оснований согласиться с доводами заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о недостоверности Отчета по изложенным данным лицом возражениям суд не находит.
До отбора объектов - аналогов, как указывалось выше, оценщиком проанализированы все имевшиеся на дату оценки предложения о продаже земельных участков, относящихся к одному сегменту рынка с объектом оценки. В Отчете оценщиком приведен подробный анализ каждого из выявленных объектов и указаны основания для отказа от использования того или иного объекта в расчетах.
Так, из окончательной выборки оценщиком исключен объект на <адрес> поскольку он имеет существенное превышение (на 127 %) от средней стоимости 1 кв.метра земельных участков с аналогичным видом использования, определенной на основании анализа рынка.
Объект <адрес> исключен оценщиком по тем же основаниям. Кроме того, площадь данного объекта существенно превышает площадь объекта оценки, что приведет к введению значительного коэффициента корректировки по данному показателю и повлияет на достоверность результатов оценки.
Указанное обоснование оценщиком отказа от использования сведений о данных объектах в расчетах является верным и требованиям федеральных стандартов оценки не противоречит.
При этом, необходимо отметить, что оценщик исключил из расчетов и те аналоги, который существенно отличались по стоимости от 1 кв.метра от среднего ценового диапазона в меньшую сторону.
Данный факт указывает на то, что оценщик стремился к определению наиболее достоверной рыночной стоимости объекта оценки, не занижая искусственно данное значение.
Исключение из окончательной выборки объектов, существенно отличающихся по площади от оцениваемого объекта, также обосновано. При этом, использованные в расчетах объекты, также имеющее отличие от объекта оценки по данному показателю, не имеют столь существенного расхождения с ним.
Оценщиком из окончательной выборки исключен также объект, расположенный на <адрес> Данный отказ оценщик обосновал нахождением указанного объекта в непривлекательной для размещения объекта офисно - торгового значения зоне индустриальной застройки.
Указанный вывод оценщика достаточно обоснован и подтверждается сведениями публичной кадастровой карты и карты города Ярославля, из которых следует, что вблизи указанного земельного участка находятся гаражные комплексы, автосервисы, автосалоны, автозаправки, а также жилой сектор частной застройки.
Нахождение вблизи земельного участка <адрес> недостаточно для отнесения данной зоны к офисно - торговой застройки, так как вышеприведенные объекты в границах данной зоны преобладают. Кроме того, данный торговый центр имеет преимущественно административное использование.
В своих возражениях Департамент указывает также, что определяя диапазоны цен предложений для земельных участков, относящихся к одному с объектом оценки сегменту рынка (под офисно - торговую застройку), оценщик использовался как предложения о продаже земельных участков, так и права аренды на них. При этом, цены предложений о продаже права аренды оценщиком не корректировались, что привело к неверному определению ценового диапазона.
Суд полагает, что данные возражения доказательством необъективности результатов оценки не являются, поскольку заинтересованное лицо не представляет доказательств того, как выводы в указанной части Отчета повлияли на результат оценки.
Кроме того, данные действия оценщика в ходе расчетов положениям федеральных стандартов оценки не противоречат.
Согласно пунктам 10 и 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. В ходе анализа рынка недвижимости оценщик, помимо прочего, проводит анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.
Таким образом, федеральный стандарт оценки на данной стадии оценки недвижимости не требует корректировки цен предложений для приведения их в соответствие с основными ценообразующими факторами оцениваемого объекта.
Кроме того, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области в своих возражениях приводит информацию о продаже на дату оценки права аренды земельного участка под строительство банного комплекса и магазина рядом с <адрес>, который в нарушение подпункта "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" не был использовал оценщиком в расчетах.
Суд полагает, что указанные возражения на недостоверность Отчета не указывают.
Согласно подпункту "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", на нарушение которого указывает Департамент, при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Доказательств того, что сведения о приведенном объекте были доступны оценщику, но он от их использования необоснованно отказался, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах, неиспользованием информации о данном предллжении в Отчете оценщик требования подпункта "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" не нарушил.
Кроме того, анализ Отчета не дает оснований полагать, что использованная оценщиком информация для определения величины рыночной стоимости объекта оценки была недостаточной.
По изложенным основаниям, суд приходит к выводу о том, что процесс отбора аналогов, применение к их ценам корректировок полно и подробно изложены в Отчете и являются обоснованными. Оснований полагать, что описанная выше процедура оценки привела к недостоверным выводам относительно величины рыночной стоимости земельного участка административного истца, у суда не имеется.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований не доверять выводам Отчета и установленной в нем величине рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 26 100 000 рублей.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении него рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление АО "Вознесенский" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения АО "Вознесенский" с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области, а именно - 11 сентября 2018 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Акционерного общества "Вознесенский" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 10 148 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания бассейна, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 26 100 000 (двадцать шесть миллионов сто тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 26 100 000 (двадцать шесть миллионов сто тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 11 сентября 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
