Решение Приморского краевого суда от 28 марта 2018 года №3а-74/2018

ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 марта 2018 года Дело N 3а-74/2018
Приморский краевой суд в составе
председательствующего судьи Зайцевой О.А.
при секретаре Петровой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Дроздовой Екатерины Павловны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, заинтересованные лица: департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, Администрация Уссурийского городского округа об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.
Земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты хранения автомобильного транспорта, площадь 22798 кв.м. Адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир объект незавершенного строительства (здание корпус 1Б). Почтовый адрес ориентира: <адрес>, поставлен на кадастровый учет 6 ноября 2009 года.
Актом об утверждении кадастровой стоимости от 20 сентября 2017 года N 25-0-1-70/3001/2017-3088/1 была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере ... рублей.
Дроздова Е.П. обратилась в суд с административным исковым заявлением, уточненным представителем Карзевич Д.Г. в ходе рассмотрения дела, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере равной его рыночной стоимости ... рублей; о возложении на административного ответчика обязанности внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка. В обоснование своих требований указала, что является арендатором данного земельного участка. Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере ... рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчете N 528, составленном ФИО8 28 декабря 2017 года, чем нарушаются ее (административного истца) права и законные интересы, поскольку влечет увеличение арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка.
До рассмотрения дела по существу, суд изменил статус Администрации Уссурийского городского округа с административного ответчика на заинтересованное лицо, привлек к участию в деле в качестве заинтересованного лица департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО9 поддержал уточненные требования в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в административном иске. Дополнительно пояснил, что кадастровая стоимость была пересмотрена, поскольку изменился вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N с "объекты коммунально-складского назначения" на "объекты хранения автомобильного транспорта".
Дроздова Е.П., представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Администрации Уссурийского городского округа, департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. От представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю ранее поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. Дроздова Е.П., представители Администрации Уссурийского городского округа, департамента земельных и имущественных отношений Приморского края о причинах неявки суд в известность не поставили, ходатайств об отложении слушания дела или рассмотрении дела в их отсутствие не заявили. Ранее от департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в суд поступил письменный отзыв на административный иск.
Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО9, исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, Дроздова Е.П. указала на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у нее на праве аренды, его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2. статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно материалам дела, 22 июля 2014 года между Администрацией Уссурийского городского округа ("Арендодатель") и Дроздовой Е.П., действующей с согласия ФИО11, ФИО12 ("Арендаторы") заключен договор N аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, расположенного на территории Уссурийского городского округа, согласно которого Арендодатель предоставляет, а Арендаторы принимают в аренду земельный участок площадью 22798 кв.м. (доля участия Дроздовой Е.П. в пользовании земельным участком составляет 6839 кв.м., без выдела в натуре, доля участия ФИО12 в пользовании земельным участком составляет 15959 кв.м., без выдела в натуре), кадастровый номер ..., категория земель - земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира объект незавершенного строительства (здание корпус 1Б), расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, разрешенное использование: зона земель, занятых военными объектами. Срок аренды Участка устанавливается с 22 июля 2014 года по 21 июля 2017 года (пункт 2).
Согласно пункту 3.1. данного договора аренды, размер арендной платы за Участок устанавливается согласно постановления Администрации Приморского края от 19 марта 2009 года N 71-па "Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края", решения Думы Уссурийского городского округа от 30 июня 2010 года N 262-НПА "Положение о порядке определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование земельных участков, находящихся в собственности Уссурийского городского округа".
Из расчетов арендной платы за пользование земельным участком на 2014 год, указанных в Приложениях NN 1, 2 к договору аренды земельного участка N от 22 июля 2014 года, следует, что сумма арендной платы рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
26 июля 2016 года между Администрацией Уссурийского городского округа ("Арендодатель") и Дроздовой Е.П., действующей с согласия ФИО11., ФИО12 ("Арендаторы") заключено дополнительное соглашение N к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, расположенного на территории Уссурийского городского округа N от 22 июля 2014 года, которым внесены изменения: "- в пункте 1.1. слова "зона земель, занятых военными объектами" заменить словами "объекты коммунально-складского назначения"; "- приложения 1 и 2 к договору аренды N от 22 июля 2014 года земельного участка, которые являются неотъемлемой частью, изложить в новой редакции (прилагаются).". Настоящее Соглашение распространяет свое действие с 13 апреля 2016 года (пункт 2).
Из расчетов арендной платы за пользование земельным участком на 2016 год, указанных в Приложениях NN 1, 2 к договору аренды земельного участка N от 22 июля 2014 года, следует, что сумма арендной платы рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
7 июня 2017 года между Дроздовой Н.В., действующей как законный представитель своей несовершеннолетней дочери ФИО12 ("Сторона-1") и ФИО9., действующего от имени Дроздовой Е.П. по доверенности от 5 декабря 2016 года N, в ее интересах ("Сторона-2") заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей доли участия по договору N от 22 июля 2014 года аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, расположенного на территории Уссурийского городского округа и по дополнительному соглашению N, согласно которым Сторона-1 уступает, а Сторона-2 принимает на себя, в частности, солидарно права и обязанности по доли участия в пользовании 15959 кв.м., без выдела в натуре, из общего земельного участка площадью 22798 кв.м., кадастровый номер N.
Из сообщения ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю от 7 марта 2018 года следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N изменена 20 сентября 2017 года в связи со сменой вида разрешенного использования с "объекты коммунально-складского назначения" на "объекты хранения автомобильного транспорта".
Поскольку сумма арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, затронуты права и законные интересы административного истца как арендатора спорного земельного участка.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданных ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю 19 февраля 2018 года и 20 декабря 2017 года соответственно, в отношении земельного участка с кадастровым номером N установлена кадастровая стоимость в размере ... рублей, которая определена, утверждена и внесена в реестр объектов недвижимости 20 сентября 2017 года на основании Акта об утверждении кадастровой стоимости от 20 сентября 2017 года N 25-0-1-70/3001/2017-3088/1.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.
Так, в обоснование заявленных требований Дроздовой Е.П. представлен в Отчет N 528, составленный оценщиком ФИО8 28 декабря 2017 года, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты хранения автомобильного транспорта, площадь 22798 кв.м. Адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир объект незавершенного строительства (здание корпус 1Б). Почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 20 сентября 2017 года составляет ... рублей.
Доказательств несоответствия Отчета N 528 от 28 декабря 2017 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административным ответчиком и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка не заявлялось.
Так, из положений части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11).
Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года NN 297, 298, 299, а также ФСО N 4, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 года N 508, ФСО N 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.
Согласно пункту 6 ФСО N 1 итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Пунктом 11 ФСО N 1 предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Исходя из вышеизложенной нормы, применение каждого из существующих подходов при оценке конкретного объекта не является обязательным, однако отказ от использования определенного подхода должен быть обоснован.
В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналогичное положение содержится в пункте 24 ФСО N 1, пункте 25 ФСО N 7.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
Положения пункта 5 ФСО N 3, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Проанализировав Отчет N 528 от 28 декабря 2017 года, составленный оценщиком ИП Высоцкой Ю.В., суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка предложений земельных участков в городе Уссурийске, а также проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов. В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж (стр. 35-44 Отчета).
В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано три объекта сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.
Из таблицы 24 следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим элементам сравнения: условиям рынка (поправка на торг), передаваемым правам (собственность, краткосрочная аренда), условиям финансирования (рыночные), условиям продажи (открытый рынок), времени продажи (актуальность предложения), местоположению, площади участка (кв.м.), наличию коммуникаций, градостроительной зоне/разрешенному использованию, наличию подъездных путей, наличию ж/д ветки, расположению относительно крупных автодорог (стр. 41-42 Отчета).
При расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N на различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки, а именно корректировка на условия рынка (поправка на торг), корректировка на передаваемые права (собственность, краткосрочная аренда), корректировка на площадь участка (кв.м.), корректировка на наличие коммуникаций (сети электроснабжения), что отражено в таблице 24 (стр. 41-42 Отчета).
В описании корректировок оценщиком дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказ от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 40-41 Отчета).
Как указано в пунктах 1.2, 1.7 Методических рекомендаций о государственной оценке, утвержденных приказом Министерства экономического развития РФ от 7 июня 2016 года N 358, в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, в том числе для расчета арендной платы, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости. При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции.
Так, объект оценки находится в аренде, но оценка проводилась исходя из права собственности, объекты-аналоги N 1, 3 находятся в собственности, объект-аналог N 2 - в краткосрочной аренде.
В Отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.
Кроме этого, в соответствии с требованиями пункта 11 ФСО N 3 в Отчете имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, в том числе скриншоты (распечатки) объявлений со страниц интернет-сайтов.
Так, оценщиком использованы данные интернет-сайтов (стр. 13 Отчета).
В Приложении 3 к Отчету имеются копии скриншотов объявлений объектов-аналогов, в которых содержатся характеристики объектов недвижимого имущества (стр. 60-63 Отчета).
Поскольку Отчет N 528 от 28 декабря 2017 года составлен специалистом, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы, в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных административных исковых требований Дроздовой Е.П. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости в размере ... рублей на период с 20 сентября 2017 года (даты утверждения и внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка).
При этом, датой подачи административного иска, суд признает дату направления административного иска в суд по почте 30 декабря 2017 года.
Одновременно, суд не находит оснований для удовлетворения требований административного истца о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю обязанности внести в Государственный кадастр недвижимости соответствующие сведения об изменении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, поскольку согласно положениям статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности соответствующая обязанность у органа кадастрового учета возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом. Соответственно, на момент рассмотрения дела в суде основания для удовлетворения указанного требования отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, Приморский краевой суд
решил:
административное исковое заявление Дроздовой Екатерины Павловны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, заинтересованные лица: департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, Администрация Уссурийского городского округа об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить в части.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты хранения автомобильного транспорта, площадь 22798 кв.м. Адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир объект незавершенного строительства (здание корпус 1Б). Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 20 сентября 2017 года, на период с 20 сентября 2017 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи административного искового заявления считать 30 декабря 2017 года.
В удовлетворении административных исковых требований о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю обязанности внести в Государственный кадастр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка Дроздовой Е.П. - отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Приморского краевого суда через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Приморского краевого суда О.А. Зайцева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка