Решение Пермского краевого суда от 23 октября 2019 года №3а-739/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 23 октября 2019 года Дело N 3а-739/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Буланкова Р.В.,
при секретаре Новоселовой Н.П.,
с участием представителя административного истца Борисова П.А., действующего на основании доверенности,
представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" - ЧухаревойЕ.А., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Яговкиной Натальи Владимировны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Яговкина Н.В. обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания назначение нежилое с кадастровым номером ** площадью 4583.1 кв.м., расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 79428 393 рубля, по состоянию на 1 января 2018 года.
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости. Налоговая база в отношении объекта определяется исходя из его кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года NСЭД-31-02-2-2-1323 по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года в размере 105720154.48 рублей. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости на указанную дату составила 79428 393 рублей. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога в законно установленном размере.
Представитель административного истца Борисов П.А. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" ЧухареваЕ.А. в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на обстоятельства, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив административное исковое заявление, письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Законом Пермского края от 10 ноября 2017 года N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2018 года.
Как следует из представленных в материалы дела документов Яговкина Н.В. является собственником - здания назначение нежилое с кадастровым номером ** площадью 4583.1 кв.м., расположенного по адресу: ****.
Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства затрагивают права и обязанности административного истца.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года в размере 105720154.48 рублей.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
При оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке N 9010/1И от 21 октября 2019 года, составленный ООО "Промпроект - Оценка".
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком произведен анализ рынка объектов недвижимости на территории Пермского края (на дату по состоянию на которую определена кадастровая стоимость), отнесенных к объектам торговой недвижимости, определен диапазон цен предложений по указанному сегменту рынка.
В отчете объясняется выбор затратного и сравнительного подходов оценки для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного подхода оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.
Выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности. Отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.
Довод стороны административного ответчика о том, что оценщиком некорректно определен коэффициент сейсмичности, не свидетельствует о неверно определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки. При определении корректирующего коэффициента на различие в сейсмичности оценщиком был использован сборник КО-Инвест "Общественные здания, 2016". Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности вводится в случае, когда оцениваемое здание располагается в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в данном справочнике. Разделом 1 сборника КО-Инвест базовый коэффициент здания при сейсмичности определен 6 баллов. Для определения района сейсмичности для оцениваемого объекта используется раздел 4.2 сборника КО-Инвест "Общественные здания, 2016". В соответствии с данным разделом город Кунгур может иметь разные значения по сейсмичности в зависимости от вида карты Общего сейсмического районирования территории Российской Федерации ОСР-97 (А, В или С). В соответствии с рекомендациями по применению карт ОСР (указаны на странице 499 сборника КО-Инвест "Общественные здания, 2016") объект оценки можно отнести в карте А (Массовое строительство жилых, общественных и производственных зданий). Для данной карты сейсмичность по городу Кунгуру отсутствует, соответственно, в применении корректировки на сейсмичность нет необходимости, в связи с чем коэффициент на сейсмичность определен оценщиком корректно.
Вопреки доводам возражений административного ответчика обоснование расчета внешнего устаревания приведено оценщиком на странице 87 Отчета. Расчет внешнего устаревания в отчете определен по справочнику Лейфера, согласно таблице 9 которого существует пять типовых зон в пределах региона, которые характеризуются численностью населения, расстоянием до областного центра, основой экономики города и района, в котором расположен объект оценки и пр. В обоснование отнесения города Кунгура к четвертой типовой территориальной зоне - "Райцентры сельскохозяйственных районов" оценщиком указано на то, что основу экономики города Кунгура составляют предприятия по переработке сельскохозяйственной продукции - молочный комбинат, мясокомбинат, мелькомбинат и пр. Поставщиком сельскохозяйственной продукции для работы вышеприведенных комбинатов являются предприятия, расположенные на территории города Кунгура и Кунгурского района. Город Кунгур является административным (районным) центром Кунгурского района. Таким образом, обоснование и расчет внешнего устаревания проведены корректно.
Доводы возражений об отсутствии в отчете сведений о дополнительном анализе условий продажи объектов-аналогов (N 2,3) которые: реализуются путем проведения торгов нельзя признать обоснованными.
Реализация объекта-аналога путем продажи с публичных торгов в рамках банкротства, не исключают обоснованность выводов оценщика, поскольку положения Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусматривают порядок формирования начальной цены продажи имущества должника с привлечением оценщика, то есть цена имущества реализуемого на публичных торгах также является средне рыночной.
Замечания по объекту-аналогу N 2 о том, что состояние здания корректнее определить как удовлетворительное, а не хорошее, поскольку объект 1964 года постройки, информации о капитальном ремонте нет, опровергаются письменными пояснениями представителя административного истца, который указал на то, что высокую составляющую в состоянии зданий играют условия эксплуатации (здание действует на протяжении всего времени эксплуатации, своевременно проводятся ремонтные работы), при соблюдении которых здание может иметь хорошее состояние по сравнению со зданиями, по которым такие условия не соблюдались. После полного изучения объекта оценщик пришел к заключению, что здание имеет хорошее состояние: объект является действующим кафе-магазином, все элементы здания в хорошем состоянии.
Вопреки возражениям административного ответчика корректировка на местоположение (в уточненном отчете от 21 октября 2019 года) произведена на основании коэффициентов уровня развития рынков недвижимости городских и муниципальных районов Пермского края по состоянию на 1 января 2018 года на основании аналитической справки исх.NАЦ-18-00018 от 13 марта 2018 года ООО "Аналитический цент "КД-Консалтинг" (стр.98-99 Отчета N 9010/1И).
Вопреки доводам возражений стороны административного ответчика о неоднородности выборки объектов аналогов (страница 101 отчета), рассчитанный оценщиком коэффициент вариации не превышает 33%, что свидетельствует об однородности выборки, при этом сами по себе обстоятельства стремления указанного коэффициента вариации к 33% не могут свидетельствовать о неоднородности выборки объектов-аналогов.
Доводы представителя административного ответчика о необоснованном исключении суммы НДС из определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки являются ошибочными, основаны на неверном толковании положений действующего законодательства.
Согласно статье 146 Налогового кодекса объектом налогообложения налога на добавленную стоимость является реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.
Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Цель и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298 результатом оценки является итоговая величина. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.
Рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации.
Объект оценки в отношении которого установлена рыночная стоимость, может быть отчужден на открытом рынке посредством публичной оферты. Следовательно, в момент совершения сделки по цене равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС.
Между тем, в данном случае рыночная стоимость объекта оценки определена для целей установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере, равном его рыночной стоимости. То есть, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость, что свидетельствует об обоснованности исключения суммы НДС в данном случае.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Суд в ходе судебного разбирательства не усмотрел предусмотренных положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения экспертизы, поскольку приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости предмета спора, чем отражено в отчетах об оценке, суду не представлено, суд считает, что требования административного истца подлежат удовлетворению.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 28 августа 2019 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Яговкиной Натальи Владимировны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здание назначение нежилое с кадастровым номером ** площадью 4583.1кв.м., расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 79428393(семьдесят девять миллионов четыреста двадцать восемь тысяч триста девяносто три) рубля, по состоянию на 1 января 2018 года.
Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28августа 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 28 октября 2019 года.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка