Решение Брянского областного суда от 30 января 2019 года №3а-739/2018, 3а-264/2019

БРЯНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 января 2019 года Дело N 3а-264/2019
гор. Брянск 30 января 2019 года
Брянский областной суд в составе:
председательствующего судьи областного суда Катасоновой С.В.,
при секретаре Коваленко А.Н.,
с участием
представителя административного истца по доверенности Дурница В.С.,
представителя административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области по доверенности Семилёнковой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мельниченко Григория Григорьевича к Управлению имущественных отношений Брянской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Мельниченко Г.Г. обратился в суд с административным исковым заявлением, в обоснование заявленных требований указал, что является собственником объекта недвижимости - конторы, назначение: нежилое здание, наименование: контора, общая площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый N, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>.
В соответствии с Приказом Управления имущественных отношений Брянской области N1890 от 27 ноября 2015 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Брянской области" утверждена кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 3091924,93 руб. Истец считает установленную кадастровую стоимость объекта завышенной, нарушающей его права как плательщика налога на имущество, поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, установленную отчетом об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства N79Н-18 от 26 ноября 2018 года, подготовленного ООО "Компания Лагарт", согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2015года составляет 92 100 руб.
Просит суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - конторы, назначение: нежилое здание, наименование: контора, общая площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый N, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 92 100 руб.
В судебном заседании представитель административного истца Мельниченко Г.Г. - Дурница В.С., поддержал исковые требования, пояснив, что нежилое здание, принадлежащее Мельниченко Г.Г. находится в ветхом состоянии, в связи с чем, не может эксплуатироваться, несет угрозу жизни людей и подлежит сносу, что подтверждается представленным отчетом об оценке рыночной стоимости указанного объекта и содержащимися в нем фотоматериалами.
Представитель административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области по доверенности Семилёнкова Е.В. не возражала против удовлетворения иска, право административного истца на установление кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не оспаривала, представленный истцом отчет об оценке по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости считала допустимым доказательством, соответствующим закону и отражающим фактическую рыночную стоимость и техническое состояние спорного объекта, которое было проверено Управлением имущественных отношений Брянской области и нашло свое подтверждение. Ходатайство о назначении экспертизы Управлением не заявлено.
Административный истец Мельниченко Г.Г., представитель административного ответчика Управления Росреестра по Брянской области, представитель заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Брянской области, представитель заинтересованного лица администрации г. Стародуб извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, однако в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.
От Управления Росреестра по Брянской области, администрации г. Стародуба, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Брянской области поступили письменные ходатайства о рассмотрении дела без участия их представителей.
Из содержания письменного отзыва, на административный иск поступившего от административного ответчика Управления Росреестра по Брянской области следует, что Управление как регистрирующий орган, права и законные интересы истца не нарушало, по существу заявленных требований не возражает, представленный истцом отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривает, рассмотрение спора оставляет на усмотрение суда, считает себя ненадлежащим ответчиком.
Согласно отзыву на иск заинтересованного лица Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Брянской области, кадастровая стоимость объекта недвижимости внесена в ЕГРН в соответствии с Приказом Управления имущественных отношений N 1890 от 27 ноября 2015 года. Учет изменений кадастровой стоимости с момента ее внесения в ЕГРН и до настоящего времени не осуществлялся. Возражений относительно исковых требований отзыв не содержит.
Заинтересованное лицо - Администрации города Стародуба в своем письменном отзыве на административное исковое заявление Мельниченко Г.Г. указывает, что не возражает против удовлетворения заявленных требований.
С учетом требований ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного процесса.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что Мельниченко Г.Г. является собственником объекта недвижимости - конторы, назначение: нежилое здание, общая площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый N, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, что подтверждается Выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 06 сентября 2018 года N.
Согласно сведениям кадастрового паспорта на здание, выданного филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Брянской области 06 декабря 2016 года, здание с кадастровым номером N, нежилое здание - контра введено в эксплуатацию в 1958 году, материал наружных стен - рубленные.
В соответствии с Приказом Управления имущественных отношений Брянской области N333 от 11.02.2015 "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Брянской области Управление являлось государственным заказчиком по проведению государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.
Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), утверждены Приказом Управления имущественных отношений Брянской области N1890 от 27 ноября 2015 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Брянской области", согласно которому кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 3091924,93 руб. Указанная кадастровая стоимость рассчитана исходя из удельного показателя кадастровой стоимости 34585, 29 руб/кв.м. и площади здания 89,4 кв.м.
Сведения об установленной кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости, что подтверждается Выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06 сентября 2018 года, согласно которой кадастровая стоимость объекта утверждена 27 декабря 2015 года, определена по состоянию на 01 января 2015 года.
В соответствии со статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Вопросы государственной кадастровой оценки регулируются Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно положениям статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В силу части 1 статьи 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
При обращении с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 части 2 статьи 246 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" заявителем представляется отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Административный истец в обоснование заявленного требования об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, представил Отчет об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства N78Н-18 от 26 ноября 2018 года, подготовленный ООО "Компания Лагарт", по выводам которого рыночная стоимость объекта недвижимости - контора, назначение: нежилое здание, наименование: контора, общая площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый N, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, по состоянию на 01 января 2015 года составляет 92 100 руб.
Из указанного отчета следует, что текущее состояние по данным визуального осмотра - ветхое. Оценщиком рассчитан физический износ здания на основании шкалы экспертных оценок физического износа. В качестве исходных данных приняты степени и объемы повреждений конструктивных элементов, выявленные в результате осмотра. Проведя визуальное обследование, Оценщик принял физический износ для здания более 60%. Согласно Ведомственным строительным нормам ВСН 53-86(р) при физическом износе здания более 60% целесообразность восстановления здания стремиться к нулю, так как затраты на возведение нового объекта недвижимости будут значительно ниже, нежели его реконструкция. Здание подлежит сносу. В связи с этим функциональный и внешний износ не рассматривался. Таким образом, величина совокупного износа приравнивается к значению физического износа. В п.8.4. Оценщиком приведены расчеты определения стоимости годных материалов от сноса здания в рамках затратного подхода.
Как следует из Методики определения физического износа гражданских зданий. Приказ по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970г. N404 оценка технического состояния - ветхое, имеет общие характеристики технического состояния объекта: состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а несущих-весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведению охранных мероприятий или полной смене конструктивного элемента.
Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 20 - 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом, суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Суд считает, что в Отчете об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства N78Н-18 от 26 ноября 2018 года, подготовленного ООО "Компания Лагарт", проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом, в отчете приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. Определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, оценщик правомерно использовал затратный подход, располагая и применяя нормативную базу о затратах на снос здания, расчистку и выборку возможных к продаже элементов. При этом, отказ от сравнительного и доходного подхода в отчете обоснованы отсутствием достаточной информации о продажах аналогичных объектов недвижимости на вторичном рынке для проведения расчетов, нахождением объекта в аварийном состоянии, которое не может приносить доходы, что не вызывает сомнений. Вполне понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости объекта недвижимости выполнена, а административными ответчиками и заинтересованными лицами выводы оценщика не опровергнуты, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность Отчета об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства N78Н-18 от 26 ноября 2018 года, подготовленного ООО "Компания Лагарт", и опровергнуть выводы отсутствуют, допустимые доказательства тому стороной ответчиков не представлены, ходатайства о назначении судебной экспертизы сторонами не заявлялись, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченным органом кадастровой оценки объекта недвижимости его рыночной стоимости. В связи с чем, требования административного истца подлежат удовлетворению.
С административным исковым заявлением в суд Мельниченко Г.Г. обратился 17 декабря 2018 года.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Мельниченко Григория Григорьевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - наименование: контора, назначение: нежилое здание, наименование: контора, общая площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый N, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 92 100 (девяносто две тысячи сто) рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 17 декабря 2018 года - дату подачи административного искового заявления в суд.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Брянского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
В окончательной форме решение принято 04 февраля 2019 года.
Председательствующий
судья Брянского областного суда С.В. Катасонова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка