Решение Красноярского краевого суда от 25 февраля 2021 года №3а-736/2020, 3а-24/2021

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 февраля 2021 года Дело N 3а-24/2021
Именем Российской Федерации
город Красноярск 25 февраля 2021 года.
Красноярский краевой суд в составе судьи Малякина А.В.,
при ведении протокола помощником судьи Тыченко В.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску закрытого акционерного общества "Новоселовское" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
закрытое акционерное общество "Новоселовское" (далее также - ЗАО "Новоселовское") обратилось в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением, уточнённым в ходе рассмотрения дела, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N (почтовый адрес: <адрес>) равной его рыночной стоимости в размере 7 182 000 рублей.
Требования мотивированы тем, что административный истец, как арендатор вышеуказанного земельного участка, имеет право его выкупа, однако кадастровая стоимость этого участка составляет 38 153 928 рублей 91 копейку, то есть значительно превышает его рыночную стоимость, а это влечёт необоснованное увеличение выкупной цены.
В представленных письменных возражениях на административное исковое заявление Правительство Красноярского края (административный ответчик) указывает на то, что представленный административным истцом в качестве доказательства по делу отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является недостоверным, так как не соответствует законодательству об оценочной деятельности.
В судебном заседании представитель ЗАО "Новоселовское" Мухамедшин А.Р. административный иск поддержал.
Представитель Правительства Красноярского края Баженов Д.Е. возражал против удовлетворения административного иска.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. Суд посчитал возможным в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности данных лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1); установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости (часть 11).
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 данного федерального закона).
Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером N (почтовый адрес: <адрес>) 19 октября 2017 г. передан муниципальным образованием Новоселовский район Красноярского края в аренду ЗАО "Новоселовское" сроком до 18 октября 2027 г.
По сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, кадастровая стоимость названного земельного участка по состоянию на 1 января 2012 г. составляет 38 153 928 рублей 91 копейку.
Исходя из пунктов 4, 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24 июля 2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", административный истец, как арендатор земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность. Причём при реализации этого права выкупная цена земельного участка будет исчисляться исходя из его кадастровой стоимости (статья 11 Закона Красноярского края от 4 декабря 2008 г. N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае").
Следовательно, внесённые в Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, затрагивают права административного истца, и он может оспорить результаты определения кадастровой стоимости этого участка.
С настоящим административным исковым заявлением ЗАО "Новоселовское" обратилось по истечении предусмотренного частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетнего срока со дня внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Однако положения части 1 статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу в связи с принятием Федерального закона от 3 июля 2016 N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". К тому же земельный участок с кадастровым номером N был предоставлен административному истцу в аренду только в октябре 2017 года.
С учётом приведённых выше обстоятельств, причины пропуска административным истцом срока на обращение в суд следует признать уважительными, поэтому этот срок подлежит восстановлению.
Обращаясь в суд с настоящим административным исковым заявлением,
ЗАО "Новоселовское" представило отчёт об оценке N от 10 мая 2020 г., согласно которому рыночная стоимость земельный участок с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2012 г. составляет 474 699 рублей.
Между тем по заключению проведённой по делу экспертом
ФИО1 судебной оценочной экспертизы от 15 ноября 2020 г. N указанный выше отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки; оценщиком, составившим этот отчёт, допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Согласно экспертному заключению рыночная стоимость земельный участок с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2012 г. составляет 22 192 176 рублей.
Выводы эксперта ФИО1 о допущенных оценщиком нарушениях, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, подтверждены и заключением повторной оценочной экспертизы от 31 января 2021 г. N, проведенной экспертом ФИО2. При этом рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2012 г. определена в заключении повторной экспертизы в размере 7 182 000 рублей.
Согласившись с выводами повторной экспертизы, административный истец изменил первоначальные требования, увеличив величину рыночной стоимости земельного участка с 474 699 рублей (как она была установлена оценщиком в отчёте) до стоимости, определённой экспертом
ФИО2, то есть до 7 182 000 рублей.
Суд не находит оснований для того, чтобы отвергнуть заключение повторной оценочной экспертизы от 31 января 2021 г. N. Это заключение мотивировано и не противоречит законодательству, в том числе федеральным стандартам оценки. Отдавая предпочтение данному заключению перед заключением эксперта ФИО1 в части определения размера рыночной стоимости объекта оценки, суд исходит из следующего.
Оба эксперта при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N использовали сравнительный подход к оценке недвижимости и применили метод сравнения продаж (количественных корректировок), обосновав отказ от применения иных подходов к оценке.
В силу пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (подпункт "б"); при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки; при этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (абзац 8).
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Из приведённых стандартов оценки следует, что, применяя метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, оценщик должен выбирать объекты-аналоги максимально приближенные по ценообразующим факторам к объекту оценки, то есть объекты-аналоги, требующие минимальных корректировок по выявленным различиям с объектом оценки.
Сопоставление экспертных заключений от 15 ноября 2020 г. N и от 31 января 2021 г. N свидетельствует о том, что наиболее близкими по ценообразующим факторам к оцениваемому объекту являются объекты-аналоги, подобранные экспертом ФИО2
Так, оба поименованных эксперта использовали по четыре объекта-аналога, цены которых были скорректированы "на площадь" и "на торг", а также на "условие рынка (времени предложения)". При этом три из четырех объектов-аналогов, выбранных экспертом ФИО1, потребовали дополнительной корректировки "на наличие объектов, повышающих стоимость", поскольку эти аналоги (земельные участки) располагаются на берегу Красноярского водохранилища, что существенно повышает их стоимость, тогда как объект оценки не имеет вблизи водоёмов. Показатели суммарных корректировок по объектам-аналогам у эксперта
ФИО2 составили от 29% до 55%, а у эксперта ФИО1 - от 45% до 105%.
В своих возражениях на заключение повторной экспертизы Правительство Красноярского края указало, что эксперт ФИО2 не рассмотрел вопрос о возможности применения при оценке метода капитализации земельной ренты, а в качестве объектов-аналогов выбрал земельные участки с наименьшими ценами и расположенные в местности, которая по плодородию земель и природным факторам отличается от местонахождения объекта оценки.
Данные возражения противоречат содержанию экспертного заключения от 31 января 2021 г. N, в котором подробно приведено обоснование выбора метода оценки (страницы 38 - 44) и выбора объектов-аналогов из имеющихся на открытом рынке предложений о продаже земельных участков (таблица 5 на странице 33). Используемые экспертом ФИО2 объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. У суда нет оснований считать названное экспертное заключение недостоверным доказательством.
При изложенных обстоятельствах кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2012 г. должна быть определена равной его рыночной стоимости в размере 7 182 000 рублей.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Красноярский краевой суд
решил:
административный иск закрытого акционерного общества "Новоселовское" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N (почтовый адрес: <адрес>) равной его рыночной стоимости в размере 7 182 000 рублей, определённой по состоянию 1 января 2012 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 10 июня 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано через Красноярский краевой суд в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Красноярского краевого суда А.В. Малякин.
Мотивированное решение суда составлено 12 марта 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка