Дата принятия: 04 июня 2021г.
Номер документа: 3а-734/2021
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 4 июня 2021 года Дело N 3а-734/2021
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Лёшиной Т.Е.,
при секретаре судебного заседания Добиной Д.Д.,
с участием представителя административного истца - Петрушовой Е.Н., представителя заинтересованного лица ГБУ СО "ЦКО" - Лаврищевой Н.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-734/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Фартуна" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Фартуна" (далее - ООО "Фартуна", административный истец, общество) обратилось в Самарский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 384 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: объекты придорожного сервиса (4.9.1), объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (4.2), для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 7059 391 рубль.
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является арендатором вышеуказанного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его действительной рыночной стоимости, определенный в Отчете об оценке, тем самым затронуты права и обязанности общества как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости участка.
С учетом изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.
В судебном заседании представитель административного истца Петрушова Е.Н., действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость на основании представленного отчета об оценке, предоставила письменные замечания на экспертное заключение.
Представитель заинтересованного лица ГБУ СО "ЦКО" - Лаврищева Н.Л., действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в соответствии с результатами судебной экспертизы в размере 10272596,05 рублей, доводы, изложенные в письменным отзыве поддержала.
Представители административных ответчиков - Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, заинтересованных лиц - администрации городского округа Тольятти Самарской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В письменных пояснениях филиал ФКП Росреестра по Самарской области оставил разрешение требований на усмотрение суда.
Иные участвующие в деле лица не направили письменных возражений.
В соответствии со ст. ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав представителя административного истца, представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО "Фартуна" подлежат частичному удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.
Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером N, площадью 4384 +/-23 кв.м, категория земли: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: объекты придорожного сервиса (4.9.1), объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (4.2), для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.01.2021.
Вышеуказанный земельный участок принадлежит на праве аренды ООО "Фартуна" (основание: договор аренды земельного участка N N от 11.09.2007 года, договор N 3 перенайма земельного участка от 09.10.2013, дополнительное соглашение от 15.01.2020 к договору аренды земельного участка N N от 11.09.2007). Пунктом 2.2 договора предусмотрено исчисление арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 27.11.2020 N 935 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области", по состоянию на 01.01.2020 и составляет 16092787,2 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14.01.2021 года.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Административный истец, являясь арендатором земельного участка и оплачивая арендную плату исходя из кадастровой стоимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.
С 1 января 2017 года (за исключением отдельных положений) вступил в силу Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", согласно которому предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22).
Частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При таких обстоятельствах и на основании с ч.1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", ч. 1 ст. 245 КАС РФ, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением является обоснованным.
Согласно статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.
В обоснование рыночной стоимости земельного участка обществом представлен отчет об оценке от 20.01.2021 N N, подготовленный оценщиком Трушиной Л.И., согласно которому рыночная стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 01.01.2020, составляет 7059 391 рубль.
В ходе судебного разбирательства удовлетворено ходатайство заинтересованного лица - Государственного бюджетного учреждения Самарской области "Центр кадастровой оценки" о назначении судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости земельного участка.
Из экспертного заключения, подготовленного ООО "Консалтинговый центр "Слово" N N от 05.05.2021 следует, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N на дату оценки составляет 10272596,05 рублей.
Допрошенный в судебном заседании судебный эксперт Сенцов А.Ю. предоставил письменные возражения на замечания к экспертному заключению, пояснил, что рыночное стоимость земельного участка определяется без учета ограничений, за исключением зон с особыми условиями использования территорий (охранные зоны, санитарно-защитные зоны и т.д.) Согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с КН N в данных зонах не расположен. Им был осмотрен земельный участок, который используется максимально эффективно, на нем помимо здания расположена асфальтированная автомобильная парковка, которая необходима для эксплуатации торго-офисного центра. Наличие остановки на земельном участке, согласно справочники Лейфера Л.А. не снижает, а увеличивает стоимость земельного участка в сегменте торгово-офисной недвижимости. Вместе с тем данная корректировка не вводилась, поскольку объекты-аналоги и объект оценки обладают одинаковой транспортной доступностью. Корректировка на инженерную и транспортную инфраструктуру не вводилась, так как все объекты-аналоги и объект оценки расположены жилых кварталах города и любой участок имеет возможность подключения к системам комм Корректировка, примененная к объекту-аналогу, расположенному в Комсомольском районе г.Тольятти, полученная на основании анализа рынка, предоставленного в отчете ГБУ СО "ЦКО" является понижающей и не приводит к завышения стоимости объекта оценки.
Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что оно базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы, экспертом проведен осмотр земельного участка.
Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, обоснование выбора используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.
Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Эксперт верно определилсегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, и период исследования фактических данных о ценах и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки.
Экспертом дана характеристика объекта оценки с учетом локальных особенностей его расположения, учтены факторы и характеристики, влияющие на его стоимость, в связи с чем сделано обоснованное заключение об использовании сравнительного подхода к оценке указанного земельного участка.
В качестве объектов-аналогов эксперт подобрал пять земельных участка из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, сходных по основным экономическим и другим характеристикам с объектом оценки. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами экспертом применены соответствующие корректировки, со ссылками на методическую литературу, обосновывающими размер введенных корректировок.
В заключении представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка объектов недвижимости производственно-складского назначения, к которому относятся объекты оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объектов оценки.
Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации. Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.
Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует.
Доводы представителя административного истца, что экспертом не учтены ограничения, которые имеет земельный участок, не могут быть приняты во внимание судом, поскольку эксперт при проведении оценки руководствовался требованиями законодательства: п.10 ФСО N 4, п.11. приказа Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценки", а также методическими рекомендациями по оценки объекта недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной, утвержденных Общественной организацией "Российское общество оценщиков" и национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков "Союз СОО", которым кадастровая оценка производится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объектов недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе зонированием) территории. Согласно сведениям из ЕГРН. В том числе выписки из ЕГРН на земельный участок от 17.01.2021 N КУВИ-001/2021-1470085 какие-либо ограничения (обременения) объекта недвижимости, указанные выше, отсутствуют.
Доводы представителя административного истца, что корректировка на местоположения объекта-аналога, расположенного в Комсомольском районе г. Тольятти ведена на основании данных отчета ЦКО, что свидетельствует о нарушении принципа достоверности, предусмотренного п.5 ФСО N 3, так как данную корректировку не возможно проверить, отчет является предметом спора не могут быть приятны судом во внимание.
В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Данным требованиям заключение эксперта отвечает. Как установлено в судебном заседании, в том числе из пояснений, данных экспертом судебном заседании, экспертом использовался анализ рынка, приведенный в отчете об оценке, составленным ГБУ СО "ЦКО". Данный анализ рынка объектов недвижимости в г. Тольятти находится в свободном доступе, никем не оспаривается, опубликован в открытых источниках. Средняя стоимость земельный участков, приведенная в отчете, составленным ГБУ СО "ЦКО", соответствует данным, приведенным в отчетах по аналогичным анализам рынка, составленным территориальным агентством оценки, ООО "Центр оценки и права "Визит".
Каких-либо иных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, сторонами и заинтересованными лицами не представлено. Ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз не заявлено.
Оснований не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, не имеется, они последовательны, логичны, аргументированы, подбор объектов аналогов в целях оценки и примененные подходы соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, не заинтересован в исходе дела.
Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст. 79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, ст. 11 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение.
Оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке, суд не усматривает и полагает, что экспертное заключение является наиболее полным и аргументированным. Принятые экспертом к расчету сравнительным подходом объекты-аналоги наиболее приближены к объекту оценки по основным ценообразующим факторам, нежели взятые в отчете об оценке. В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7) удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям.
Таким образом, суд полагает установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы, частично удовлетворив административные исковые требования.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что датой обращения общества с заявлением в суд является 23.03.2021, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административный иск общества с ограниченной ответственностью "Фартуна" удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4384 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: объекты придорожного сервиса (4.9.1), объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (4.2), для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 10272596,05 рублей.
Датой ООО "Фартуна" заявления в суд считать 23.03.2021.
Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 09.06.2021.
Судья Т.Е. Лёшина
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(резолютивная часть)
г. Самара 04 июня 2021 года
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Лёшиной Т.Е.,
при секретаре судебного заседания Добиной Д.Д.,
с участием представителя административного истца - Петрушовой Е.Н., представителя заинтересованного лица ГБУ СО "ЦКО" - Лаврищевой Н.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-734/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Фартуна" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
руководствуясь ст. ст. 175-180, ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административный иск общества с ограниченной ответственностью "Фартуна" удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4384 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: объекты придорожного сервиса (4.9.1), объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (4.2), для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 10272596,05 рублей.
Датой ООО "Фартуна" заявления в суд считать 23.03.2021.
Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Т.Е. Лёшина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
