Дата принятия: 06 декабря 2017г.
Номер документа: 3а-734/2017
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 декабря 2017 года Дело N 3а-734/2017
Московская область
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ракуновой Л.И.
при секретаре Медведевой С.Л.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-734/17 по административному исковому заявлению Хватова Сергея Евгеньевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Хватов С.Е. (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1255,7 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, нежилое здание, назначение: магазин, инв. N <данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года.
В судебном заседании административный истец и его представитель поддержали административный иск, указав, что отчетом оценщика установлена достоверная стоимость объекта недвижимости, а выводы эксперта относительно рыночной стоимости объекта недвижимости нельзя признать достоверными, поскольку экспертом не был в полной мере учтен сложившийся рынок цен и индивидуальные особенности объекта оценки, что повлекло за собой увеличение рыночной стоимости объекта недвижимости. Заявили ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы. Представлены письменные пояснения на заключение эксперта (л.д. 260-265).
Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области полагала, что установленная судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость объекта недвижимости соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения его кадастровой стоимости. Возражала в назначении повторной судебной оценочной экспертизы.
Эксперт Железный В.Б. поддержал экспертное заключение N ЗЭ-34/17 в полном объеме.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.
Выслушав явившихся лиц, заслушав объяснения эксперта Железного В.Б., поддержавшего выводы, содержащиеся в экспертном заключении и пояснившего, что при определении рыночной стоимости объекта оценки им были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
Как установлено судом и следует из материалов дела, административный истец является собственником указанного выше объекта недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.
В обоснование требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком <данные изъяты>
Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>, с выводами которой не согласились административный истец и его представитель.
Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности").
Абзацем 4 статьи 24.18 Закона "Об оценочной деятельности" установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету, составленному оценщиком <данные изъяты> и заключению эксперта Железного В.Б.
Суд соглашается с выводами эксперта Железного В.Б., поддержанными им в судебном заседании о том, что установленная отчетом оценщика <данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.
Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Оценщик, как следует из выводов эксперта, на страницах 59 -71 отчета в подразделе 12.1 "Расчет доли стоимости прав на земельный участок" проводит расчет доли стоимости прав на земельный участок определяя в рамках сравнительного подхода рыночную стоимость единых объектов недвижимости (далее-ЕОН) с использованием двух аналогов. Затем, в рамках затратного подхода, определяет рыночную стоимость улучшений (зданий), входящих в состав этих ЕОН. На основании выполненных расчетов оценщик делает вывод на странице 71 отчета, что рыночная стоимость прав на земельный участок составляет в стоимости любого ЕОН в среднем 25%. Именно этот вывод оценщик использует в расчетах по определению рыночной стоимости ОКС в рамках сравнительного и доходного подходов. Однако разные ЕОН отличаются друг от друга как местоположением, так и классами зданий и соотношением общей площади земельного участка к общей площади здания, поэтому утверждать, что для всех ЕОН рыночная стоимость прав на земельный участок в рыночной стоимости любого ЕОН составляет одну и ту же долю, абсолютно некорректно.
Также, по мнению эксперта, объекты-аналоги выбраны оценщиком не корректно, поскольку они относятся к различным сегментам рынка торговой недвижимости, имеют разные величины отношения общей площади земельного участка к общей площади здания, и разное местоположение по отношению к ЕОН, в состав которого входит объект.
Эксперт в заключении отметил, что по результатам выполненных оценщиком расчетов, удельная рыночная стоимость аналога N 1 почти в 3 раза превышает удельную рыночную стоимость аналога N 2, несмотря на то, что аналог N 2 расположен в гораздо более удобном месте, в том числе, ближе к центру города, чем аналог N 1, что говорит о необоснованности и недостоверности расчетов.
Кроме того, для аналога N 1 удельная рыночная стоимость в 5 с лишним раз, а для аналога N 2 - в 2 раза, превышает их удельные кадастровые стоимости, что абсолютно противоречит сложившейся на рынке ситуации. Таким образом, вывод о величине доли рыночной стоимости прав на земельный участок в рыночной стоимости ЕОН оценщиком не обоснован.
Согласно заключению эксперта на страницах 77-78 отчета оценщик, при определении рыночной стоимости единого объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода, рассчитывает величину корректировки на различие в дате оценки и датах предложения объектов-аналогов на продажу. Для этих целей оценщик использует информацию об изменении в течение 2015 года средневзвешенной удельной цены торговой недвижимости в г. Москве. Поскольку отсутствуют какие-либо подтверждения того, что изменение в течение 2015 года средневзвешенной удельной цены торговой недвижимости в Московской области описываются той же зависимостью, использовать ее, по мнению эксперта, не корректно.
При этом на страницах 89-90 отчета при определении рыночной стоимости единого объекта недвижимости оценщик рассчитывает величину корректировки на различие в дате оценки и датах предложения объектов-аналогов в аренду. Для этих целей оценщик использует информацию об изменении в течение 2014-2015 годов средневзвешенной удельной цены торговой недвижимости в г. Москве. Так как отсутствует подтверждение того, что изменение в течение 2015 года средневзвешенной удельной цены торговой недвижимости в Московской области описываются той же зависимостью, использовать ее также не корректно.
Оценщик, как следует из выводов эксперта, на странице 86-87 отчета для определения рыночного уровня ставки арендной платы использует данные для объектов-аналогов, предлагавшихся в аренду в 2014 году. Два из этих объектов-аналогов представляют собой встроенно-пристроенные помещения, общая площадь которых в 7-12 раз меньше, чем площадь объекта оценки. Таким образом, выбор объектов-аналогов не корректен.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объекта оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости.
В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону "Об оценочной деятельности", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что установленная отчетом, составленным оценщиком <данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости не является достоверной и не может быть принята судом в качестве его новой кадастровой стоимости.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).
Давая оценку заключению эксперта Железного В.Б., суд исходит из следующего.
Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.
Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Вводная часть экспертного заключения содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ (л.д. 204-245).
Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.
В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов при применении сравнительного и доходного подходов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.
Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости произведено путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в ходе применения методов, используемых в тех или иных подходах.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.
Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.
Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования.
В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления его кадастровой стоимости.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
В судебном заседании эксперт Железный В.Б. поддержал экспертное заключение в полном объеме.
Возражения административного истца и его представителя относительно заключения эксперта направлены, по мнению суда, на его переоценку и не содержат в себе указаний на факты, влияющие на правильность выводов экспертного заключения.
На все доводы административного истца и его представителя экспертом Железным В.Б. с учетом имеющихся у него знаний и значительного опыта работы в области оценочной деятельности на территории Российской Федерации, в судебном заседании даны исчерпывающие ответы, не требующие, по мнению суда, какого-либо дополнительного изучения или осмысления. Объяснения эксперта понятны, логичны и доступны для понимания лицами, не имеющими специальных познаний в области оценочной деятельности.
Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.
Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.
Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.
С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что экспертным заключением N ЗЭ-34/17 установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного указанным выше экспертным заключением.
Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Московский областной суд - 6 июля 2017 года, с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Хватова Сергея Евгеньевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 6 июля 2017 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1255,7 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, нежилое здание, назначение: магазин, инв. <данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года, в размере 57066500 (пятьдесят семь миллионов шестьдесят шесть тысяч пятьсот) рублей.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Л.И. Ракунова
Мотивированное решение составлено 8 декабря 2017 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
