Решение Ростовского областного суда от 26 декабря 2017 года №3а-734/2017

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 декабря 2017 года Дело N 3а-734/2017
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Черникова Александра Юрьевича, Горобченко Вячеслава Владимировича, Горобченко Олега Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
с участием представителя административных истцов - адвоката Черниковой А.А.,
представителя Правительства Ростовской области - Шанько Е.В.,
представителя Администрации г.Ростова-на-Дону - Пятницкого Е.Н.,
установил:
административные истцы обратились в суд с вышеназванным заявлением, указав, что являются сособственниками земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г. Ростове-на-Дону. Определение размера налоговой базы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (151 544 978,80 рублей), которая значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (33 945 504 000 рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административные истцы просят суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 21.12.2015 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
Представитель административных истцов - адвокат Черникова А.А., действующая на основании доверенностей, в судебное заседание явилась, уточнила заявленные требования с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта о рыночной стоимости объекта. Административные истцы в суд не явились, извещены, суд посчитал возможным рассмотреть дело в их отсутствие по правилам статьи 150 КАС РФ.
Представитель Правительства Ростовской области - Шанько Е.В., действующая по доверенности, в судебное заседание явилась, согласна с выводом заключения эксперта по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка.
Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону - Пятницкий Е.Н., действующий по доверенности, в судебное заседание явился, возражал против заключения оценочной экспертизы и уточненного административного иска.
Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителей сторон и заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административные истцы являются сособственниками земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 13 732 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость участка по состоянию на 21.12.2015 года - 151 544 978,80 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемый земельный участок, исходя из сведений ЕГРН, не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер налоговой базы, административные истцы имеют основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка определена органом кадастрового учета в соответствии с правилами статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с использованием среднего удельного показателя кадастровой стоимости на дату 21 декабря 2015 года).
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 21 декабря 2015 года составляет 33 945 504 000 рублей.
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Суд, принимая во внимание ходатайства сторон, и с учетом возражений административного ответчика и заинтересованного лица, для проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.
Экспертиза проведена экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (заключение эксперта N462-Э/2017 от 8 декабря 2017 года).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 21 декабря 2015 года составляет 62 453 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (участки под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения).
В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.
Расчет стоимости приведен в таблице N19. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено (на условия продажи - торг, динамику сделок на рынке, на месторасположение, на обеспеченность инженерными сетями, на площадь).
Возражения Администрации г.Ростова-на-Дону против заключения эксперта основаны на предположении о наличии иной рыночной стоимости (более высокой), конкретных доводов о рыночной стоимости участка не приведено, поскольку все суждения, в том числе о порядке отбора аналогов и необходимых методических корректировках, изложенные в заключении, подробно разъяснены, у суда отсутствуют основания для согласия с возражениями.
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта. Разница между кадастровой и рыночной стоимостями обусловлена не только методикой определения каждого вида стоимости (массовая и индивидуальная оценка), но и применением к земельному участку, не вошедшему в соответствующий перечень по состоянию на 1 января 2014 года, среднего УПКС.
При разрешении вопроса о распределении судебных расходов, суд полагает, что оснований для возложения таковых на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, итоговая рыночная стоимость определена экспертом, данных о существенном нарушении методики определения кадастровой стоимости в данном случае не установлено, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административных истцов с учетом критериев соразмерности и существенности (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 13 732 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 21 декабря 2015 года в сумме 62 453 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 16 октября 2017 года.
Возложить судебные расходы на административных истцов: взыскать с Черникова Александра Юрьевича, Горобченко Вячеслава Владимировича, Горобченко Олега Владимировича по 15 000 рублей с каждого в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга".
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов
В окончательной форме решение принято 27 декабря 2017 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка