Решение Московского областного суда от 10 октября 2017 года №3а-732/2017

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 октября 2017 года Дело N 3а-732/2017
Московской области
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.
при секретаре Коньшиной А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Предприятие "СЭСМА" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Предприятие "СЭСМА" обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости земельного участка категория земель земли населенных пунктов, под производственную деятельность, площадью 21141 кв. метров, с кадастровым номером 50:10:0010405:5, расположенного относительно ориентира по адресу: Московская область, г.Химки, ул. Пожарского.
В обоснование требований истец ссылается на то, что кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает рыночную стоимость, что влияет на его права как собственника строений расположенных на участке имеющего преимущественное право выкупа земельного участка, размер стоимости которого подлежит определению исходя из кадастровой стоимости. В качестве доказательства размера рыночной стоимости 71 976 901.00 рублей представляет отчет NН-17-030233 об оценке подготовленный оценщиком ООО "Профессиональная группа оценки".
Представитель административного истца в ходе рассмотрения дела, на основании результатов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, изменила требования в части размера установления кадастровой стоимости объекта и просила установить в качестве новой кадастровой стоимости рыночную стоимость участка в размере 75 896 190.00 рублей.
Представитель Министерства имущественных отношений МО Парамзин А.В. не возражал против права административного истца на установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости, однако полагал, что отчет об оценке представленный административным истцом содержит нарушения норм федеральных стандартов и не отражает действительную рыночную стоимость. Также поставил под сомнение заключение судебной оценочной экспертизы, полагая, что в нем допущены нарушения, которые также повлияли на определенную экспертом итоговую величину стоимости, что не будет направлено на установление экономически обоснованной базы по земельному налогу.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство экологии и природопользования Московской области, администрация городского округа Химки Московской области в суд представителей не направили. Извещены.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, в связи, с чем на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд, заслушав сторон, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, находит требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок категория земель земли населенных пунктов, под производственную деятельность, площадью 21141 кв. метров, с кадастровым номером 50:10:0010405:5, расположенного относительно ориентира по адресу: Московская область, г.Химки, ул. Пожарского. Данный участок предоставлен на основании договора аренды N1775 от 07 декабря 1999 года с учетом дополнительного соглашения N2 от 28 мая 2014 года к договору аренды заключенному с администрацией городского округа Химки сроком на 49 лет.
На земельном участке расположены административное здание, бытовые здания и ангары, принадлежащие на праве собственности административному истцу.
Распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области N566-РМ от 27.11.2013 года утверждены результаты очередной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Московской области, проведенной по состоянию на 01 января 2013 года. Перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке земель формировался по состоянию на 01 января 2013 года.
Из справки о кадастровой стоимости земельного участка, следует что, оспариваемая кадастровая стоимость участка определена по состоянию на 28 марта 2014 года в размере 127 552 955.04 рублей.
С целью установления рыночной стоимости участка административным истцом представлен отчет NН-17-030233 от 25 апреля 2017 года подготовленный оценщиком ООО "Профессиональная группа оценки", согласно которого рыночная стоимость участка по состоянию определена в размере 71 976 901.00 рублей.
Пункт 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации гласит, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
Согласно статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 этого же Кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.
При этом при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).
Как разъяснено в абзаце 8 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка напрямую затрагивают права и обязанности административного истца при осуществлении права выкупа участка.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)". Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
Согласно пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.
Удовлетворяя заявленные требования суд, учитывает, что правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Статьей 24.18 поименованного Закона за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).
В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с положениями ст. 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
В ходе рассмотрения дела Министерством имущественных отношений Московской области предоставлены письменные объяснения согласно которых министерством проанализирован представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости на предмет соответствия его нормам законодательства, регулирующим оценочную деятельность, и выявлены нарушения, повлиявшие на итоговую величину установленной в отчете рыночной стоимости объекта, поэтому министерство полагало, что данная стоимость не может быть установлена в качестве новой кадастровой стоимости.
На аналогичные замечания, указывающие на допущение оценщиком при составлении отчета Федеральных стандартов об оценке, указала в своем решении Комиссия при рассмотрении на заседании 26 мая 2017 года заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости.
Судом в ходе рассмотрения дела назначена судебная оценочная экспертиза, направленная, в том числе на проверку отчета. Проведение экспертизы поручено эксперту Союза финансово-экономических судебных экспертов Комар И.А..
Судом получено заключение эксперта N8/ЗЭ2017 года от 24 августа 2017 года, в котором эксперт пришел к выводу, что отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком ООО "Профессиональная Группа Оценки" не соответствует законодательству об оценочной деятельности, определенная в нем рыночная стоимость объекта не отражает действительную рыночную стоимость. Экспертом определена рыночная стоимость участка в размере 75 896 190.00 рублей.
С заключением эксперта не согласился представитель Министерства имущественных отношений указав в письменных объяснениях на наличие нарушений допущенных экспертом при определении рыночной стоимости объекта. По мнению представителя стороны отказ эксперта от применения доходного подхода при расчете рыночной стоимости является субъективным, экспертом не учтено что объект оценки расположен в непосредственной близости от МКАД ( менее 1.5 км.) в отличии от объектов аналогов.
По данным доводом представитель Министерства имущественных отношений МО ходатайствовал о вызове эксперта для дачи пояснений. Учитывая, что представителем Министерства в ходе судебного заседания суду не даны пояснения, какие именно вопросы планирует задать сторона судебному эксперту, а доводы, изложенные в письменных пояснениях фактически являются возражениями и несогласие с полученным экспертом результатом о стоимости объекта, оценка которым может быть дана судом, суд не усмотрел оснований для вызова эксперта.
Суд, в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ оценив экспертное заключение с учетом возражений министерства, приходит к выводу, что оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". При проведении исследования эксперт руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием подходов и методов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами.
При даче ответа на первый вопрос, эксперт проанализировал отчет, представленный административным истцом в обоснование размера рыночной стоимости объектов, и пришел к выводу о наличии допущения оценщиком в отчете нарушений, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.
При даче ответа на второй вопрос и определение величины рыночной стоимости объектов, экспертом в представленном заключении приведено их описание, основные количественные и качественные характеристики объектов оценки, а также расположение. Указаны применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, приделы применения итоговой стоимости, основные этапы проведения экспертизы, обзоры подходов и методов оценки.
В рамках применяемых подходов использованы объекты аналоги сопоставимые с объектами оценки, датой оценки. Применены и рассчитаны корректировки подлежащие применению.
Доводы министерства относительно субъективного отказа от доходного подхода и суд находит не состоятельными, поскольку эксперт на страницах 44-45 в разделе 2.2.2.5 экспертного заключения привел и описал подходы к оценке и методы оценки, а также обоснования выбора данных подходов (методов) к оценке оцениваемого земельного участка, что в полной мере соответствует пункту 25 ФСО N 7.
Доводы министерства, что экспертом не учтено местоположение участка относительно МКАД опровергаются экспертным заключением, из которого прямо следует, что в качестве одного из ценообразующих факторов экспертом определено местоположение земельного участка. В заключении также указано, что в условиях определения рыночной стоимости земельного участка в Московской области критерии местоположения это направление (шоссе) и удаленность от МКАД. Объект оценки расположен от МКАД на расстоянии 0.5 км., подобранные объекты аналоги от 3.5 км до 13 км.. По данному фактору экспертом рассчитаны и введены поправки.
Как усматривается из карты и описания объекта оценки он действительно расположен на удалении 500 метров от МКАД между Ленинградским и Дмитровским шоссе, однако как установлено экспертом и приведено в заключение прямой заезд на земельный участок непосредственно с МКАД, а также прямая видимость участка с МКАД отсутствует. Платная автодорога М-11 расположена в непосредственной близости к объекту оценки, однако автомагистраль проходит на высоте нескольких метров от земли и с нее отсутствует непосредственный съезд к объекту. Таким образом, экспертом установлено, что фактически заезд на участок осуществляется с второстепенных дорог, непосредственных съездов с автомагистралей не имеется.
На странице 34 заключения эксперт представил расчет различия стоимости предложения земельных участков, расположенных в непосредственной близости к автомагистралям, среднее значение различий им определено 29 %. Однако с учетом фактического местоположения объекта оценки и объектов аналогов относительно крупных автомагистралей и возможности непосредственного съезда с них, экспертом обоснованно введена корректировка равная 0.
В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления кадастровой стоимости.
Возражения представителя административного истца, по своей сути являются частным мнением лица, не обладающего специальными познаниями в оценочной области, и фактически направлены на переоценку заключения эксперта, не содержат доводов, исходя из которых, имелось бы у суда основание усомниться в достоверности определенной экспертом рыночной стоимости участка, и не являются надлежащим доказательством опровергающим заключение эксперта. Доказательств обоснованности данных изложенных в возражениях доводов, равно, как и влияние указанных недостатков на изменение определенной экспертом при проведении экспертизы рыночной стоимости участков стороной не представлено. Также не представлены и допустимые доказательства, которые опровергали бы определенную экспертом рыночную стоимость и свидетельствовали бы об их рыночной стоимости в ином размере.
Ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, а поводы для ее назначения по инициативе суда отсутствуют.
На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы N8/ЗЭ/2017 от 24 августа 2017 года в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы оценочной судебной экспертизы.
Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку датой обращения административных истцов с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию является 27 апреля 2017 года, следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2017 г., и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
административные исковые заявление общества с ограниченной ответственностью Предприятие "СЭСМА" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, земельного участка категория земель земли населенных пунктов, под производственную деятельность, площадью 21141 кв. метров, с кадастровым номером 50:10:0010405:5, расположенного относительно ориентира по адресу: Московская область, г.Химки, ул. Пожарского по состоянию на 28 марта 2014 года в размере рыночной стоимости 75 896 190.00 рублей.
Датой подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области о пересмотре их кадастровой стоимости считать 27 апреля 2017 года.
Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2017 года.
Решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.Ю. Елизарова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка