Решение Верховного Суда Республики Хакасия от 27 марта 2018 года №3а-73/2018

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

РЕШЕНИЕ

от 27 марта 2018 года Дело N 3а-73/2018
Верховный Суд Республики Хакасия в составе:
председательствующего Редько Е.П.,
при секретаре Маховой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ООО "ЧерногорТехСнаб" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ООО "ЧерногорТехСнаб" обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Выражая несогласие с кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, просит установить кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости в размере 1 453 000 руб.
Определением судьи от 22 января 2018 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лиц на стороне административного ответчика привлечено ФГБУ "ФКП Росреестра".
В судебном заседании представитель административного истца Колесникова И.В. требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представители административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, Управления Росреестра по Республике Хакасия, заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра", администрации г. Черногорска в судебное заседание не явились, дело рассмотрено в их отсутствие.
В письменных отзывах представители Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия Зубец Н.В., Управления Росреестра по РХ Музалева Н.А., ФГБУ "ФКП Росреестра" Тачеева Н.Е. указали, что не оспаривают право административного истца на установление рыночной стоимости земельного участка ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости).
В письменном отзыве представитель администрации г. Черногорска Манахов Д.С. выразил несогласие с административным исковым заявлением. Считает, что рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете оценщиком ООО "Общество" М.Л., значительно занижена по сравнению с кадастровой стоимостью. Полагает, что отчет об оценке выполнен с нарушением подп. "б" п. 22, п. 25 ФСО N 7. Обращает внимание, что, подобранные оценщиком объекты-аналоги отличаются от целевого использования спорного земельного участка. Указывает также на незначительное число объектов-аналогов, что не позволяет определить справедливую рыночную цену объекта. Также считает, что проведенная оценка не в полной мере обоснована, поскольку в отношении двух объектов-аналогов имеется информация о выкупной стоимости на 2015 г., а значит, сравнивая их с рассматриваемым участком не берется во внимание инфляция, произошедшая за последние несколько лет.
Выслушав объяснения представителя административного истца, всесторонне исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).
Аналогичное положение содержится в части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, предусматривающей, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28) разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
ООО "ЧерногорТехСнаб" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, (л.д. 13-16), выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 150-152).
Согласно части 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).
Результаты кадастровой стоимости земель населенных пунктов Республики Хакасия утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 14 ноября 2016 г. N 020-153-п по состоянию на 1 января 2016 г.
В приложении N 1 к данному приказу указан, в том числе земельный участок с кадастровым номером N, кадастровая стоимость - 3 435 588 руб. 24 коп. Аналогичные данные содержатся в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 16, 149).
Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости и нарушает права как плательщика арендной платы, 21 сентября 2017 г. ООО "ЧерногорТехСнаб" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Хакасия от ДД.ММ.ГГГГ N ООО "ЧерногорТехСнаб" отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка (л.д. 17-19).
29 декабря 2017 г. ООО "ЧерногорТехСнаб" обратилось в суд с настоящим иском.
В обоснование требований административным истцом представлен отчет N, выполненный ООО "Общество", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 г. составляет 1 453 000 руб. (л.д. 20-88), а также положительное экспертное заключение на указанный отчет (л.д. 90-101).
Суд полагает возможным принять указанный отчет в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку данный отчет соответствует требованиям закона.
Довод представителя администрации г. Черногорска о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем является недопустимым доказательством, необоснован.
В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.
В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, указано, что объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, указано, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Земельный участок, принадлежащий на праве аренды ООО "ЧерногорТехСнаб", относятся к категории земель - земли населенных пунктов; вид разрешенного использования - <данные изъяты>.
В силу пункта 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Как следует из отчета, при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком была использована информация о продаже 10 земельных участков с разрешенным видом использования - для строительства производственного предприятия, объектов автосервиса, торгово-закупочной базы и т.д., на основании чего сделан вывод, что диапазон цен на земельные участки за период с января 2015 г. до даты оценки - 1 января 2016 г. сложились в размере от 888 руб. до 1 052 руб. за 1 кв. м.
Объекты-аналоги (3 объекта) подобраны как наиболее близкие к оцениваемому объекту по всем ценообразующим факторам: площади, виду разрешенного использования, категории земель, удаленности от центра.
Оценщиком проведена корректировка на площадь и местоположение (1 объект-аналог расположен в г. Абакане).
Поскольку дата продажи и дата оценки укладываются в срок экспозиции (от 3 до 18 месяцев), то корректировка по данному пенообразующему фактору, оценщиком не применялась.
Согласно пункта 4 ФСО N 1 цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.
В приложении к отчету содержится информация о проведении открытого аукциона по продаже земельного участка по адресу: <адрес> (аналог N 2) с указанием начальной цены.
В сообщении о проведении аукциона по продажи названного участка указано, что аукцион проводится, в том числе в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2012 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".
Так, в силу подп. "в" п. 2 указанного постановления, действовавшего на период проведения аукциона, орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения ("шаг аукциона") при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка и средства массовой информации, в которых подлежит опубликованию извещение о проведении торгов.
С учетом указанного, суд также считает необоснованным довод представителя администрации г. Черногорска о том, что земельный участок по адресу: <адрес>, нельзя использовать как объект-аналог виду его нереализации на торгах.
Выводы в отчете о рыночной стоимости земельного участка сделаны на основе сравнительного подхода методом сравнения продаж, с использованием сведений об объектах-аналогах, с применением указанных корректирующих коэффициентов. Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в конкретном населенном пункте в определенный период.
Доказательств установления иной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2016 г. суду не представлено.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость спорного земельного участка превышает его рыночную стоимость.
При таких обстоятельствах административное исковое заявление ООО "ЧерногорТехСнаб" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Часть 3 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности предусматривает, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 обращено внимание, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Часть 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности закрепляет, что сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "ЧерногорТехСнаб" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, поступившее в суд 29 декабря 2017 г. (заявление о пересмотре кадастровой стоимости поступило в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 21 сентября 2017 г.), удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 453 000 рублей с 1 января 2017 г. до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Хакасия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Е.П. Редько
В окончательной форме решение изготовлено 5 марта 2018 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка