Дата принятия: 05 июля 2018г.
Номер документа: 3а-73/2018
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
РЕШЕНИЕ
от 5 июля 2018 года Дело N 3а-73/2018
Верховный Суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Черепановой О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Бест Плюс" к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости
установил:
12 апреля 2018 года ООО "Бест Плюс" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Требования основаны на том, что ООО "Бест Плюс" является собственником следующих земельных участков: 1) с кадастровым номером ..., площадью 2724 кв.м., расположенного по адресу: <...>; 2) с кадастровым номером ..., площадью 4918 кв.м., расположенного по адресу: <...>. На основании государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Республике Бурятия кадастровая стоимость данных земельных участков определена в размере 103258586,28 руб. и 186426478,46 руб., что значительно превышает их рыночную стоимость, которая согласно отчётам об оценке рыночной стоимости по состоянию на 8 июня 2017 года и 4 июля 2017 года составляет 17 820 000 руб. и 32 370000 руб. соответственно. Кадастровая стоимость земельных участков влияет на размер земельного налога, уплачиваемого истцом.
В судебном заседании представитель ООО "Бест Плюс" Лобыкин С.В. исковые требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 8 июня 2017 года и 4 июля 2017 года, определенную по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.
Представитель заинтересованного лица Администрации г.Улан-Удэ Абидуева Д.А. полагала, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, судебная оценочная экспертиза не может быть принята во внимание как допустимое доказательство рыночной стоимости земельных участков.
Представитель административного ответчика Правительства Республики Бурятия, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Бурятия Лубсанова О.Д., представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Бурятия Дамбаева Л.В. в суд не явились, о рассмотрении дела надлежаще извещены, направили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск ООО "Бест Плюс" подлежит удовлетворению.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Судом установлено, что ООО "Бест Плюс" является собственником земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 2724 кв.м., расположенного по адресу: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоквартирного жилого дома. Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15 марта 2018 года N ....
Также ООО "Бест Плюс" является собственником земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 4918 кв.м., расположенного по адресу: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоквартирного жилого дома. Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15 марта 2018 года N ....
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что кадастровая стоимость принадлежащего ООО "Бест Плюс" земельного участка с кадастровым номером ... определена по состоянию на 8 июня 2017 года и равна 103258586,28 руб., земельного участка с кадастровым номером ... - по состоянию на 4 июля 2017 года и равна 186426478,46 руб., что следует из кадастровых справок от 15 марта 2018 года и сторонами не оспаривается.
В обоснование необходимости судебной защиты своих прав заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость названных земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельных участков нарушает права заявителя, как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из их кадастровой стоимости.
При обращении в суд административным истцом представлены отчёты об оценке N 64/17-РБ, 65/17-РБ от 30 ноября 2017 года (далее - отчёты), выполненные ООО "<...>".
Поскольку в ходе рассмотрения дела были установлены обстоятельства, ставящие под сомнение правильность содержащихся в отчетах выводов, с учетом мнения Администрации г.Улан-Удэ и административного истца по делу назначена судебная экспертиза.
По результатам проведенной экспертизы, выполненной ООО "<...>", представлены заключения эксперта N 337/18 и 338/18 от 22 июня 2018 года.
Из заключений эксперта следует, что эксперт визуально осмотрел оцениваемые объекты недвижимости, установил количественные и качественные характеристики объектов, провёл сбор и анализ данных, анализ рынка в сегменте оцениваемых объектов, осуществил выбор метода расчета в рамках каждого из подходов к оценке, обобщил результаты применения подходов к оценке, определилитоговую величину стоимости объектов оценки.
Эксперт использовал информацию газеты "Все для Вас", сайты сети Интернет www.uurielt.ru, www.ruads.org.
В соответствии с пунктом 12 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 297 от 20 мая 2015 года, эксперт использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.
Как следует из заключения эксперта N 337/18 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., применяя сравнительный подход, эксперт выбрал 3 объекта-аналога - земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ (1. <...>, 2. <...>. <...> (возле базы БМПК), имеющие аналогичный правовой режим, предназначенные под многоэтажное жилищное строительство, как наиболее схожие по целевому назначению и разрешенному использованию, инфраструктуре и физическим характеристикам объекта оценки, по покупательской привлекательности
При проведении экспертного исследования применена корректировка на торг в размере -16,5 % для всех объектов-аналогов на основе данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2016 год, с учетом усредненных по городам России значений и границ доверительных интервалов.
Корректировка на имущественные права не применялась, так как у объекта оценки и объектов-аналогов имущественные права оцениваются как право собственности.
Корректировка на условия продажи (финансирования) не применялась, поскольку при анализе полученной информации о совершённых (предполагаемых) сделках с объектами-аналогами не выявлено каких-либо нетипичных для рынка условий продажи и финансирования.
Произведена корректировка на дату продажи (0,70%, 4,98%, 3,16%) на основании расчета при помощи инфляционного калькулятора, которым можно оценить влияние инфляции на ценность денег и рост цен со временем, а также рассчитать уровень инфляции за произвольный промежуток времени.
Применена корректировка на местоположение (9%, 9%, 43%) на основе данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2016 год.
Применена корректировка на площадь земельного участка (-4,38%, 8,46%, 9,76%).
Корректировка на физические характеристики земельного участка не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги не имеют существенных различий по данному параметру.
Корректировка на наличие инженерных коммуникаций не применялась, поскольку объект оценки подключен к инженерным коммуникациям, а объекты-аналоги могут быть подключены к тем же коммуникациям. Возможности подключения к инженерным коммуникациям равные.
Корректировка по категории, назначению и разрешённому использованию земельного участка не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги относятся к зоне Ж4 (Зона среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки) и предназначены для размещения многоквартирного жилого дома, под многоэтажное жилищное строительство.
По результатам оценки эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 8 июня 2017 года равна 18334 154 руб.
Как следует из экспертного заключения N 338/18 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., оценщик выбрал три объекта-аналога - земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ (1. <...>, 2. <...>. 3. <...> б (возле базы БМПК), имеющие аналогичный правовой режим, предназначенные под многоэтажное жилищное строительство, как наиболее схожие по целевому назначению и разрешенному использованию, инфраструктуре и физическим характеристикам объекта оценки, по покупательской привлекательности
При проведении экспертного исследования применена корректировка на торг в размере -16,5 % для всех объектов-аналогов на основе данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2016 год, с учетом усредненных по городам России значений и границ доверительных интервалов.
Корректировка на имущественные права не применялась, так как у объекта оценки и объектов-аналогов имущественные права оцениваются как право собственности.
Корректировка на условия продажи (финансирования) не применялась, поскольку при анализе полученной информации о совершённых (предполагаемых) сделках с объектами-аналогами не выявлено каких-либо нетипичных для рынка условий продажи и финансирования.
Произведена корректировка на дату продажи (1,32%, 5,62%, 3,79%) на основании расчета при помощи инфляционного калькулятора, которым можно оценить влияние инфляции на ценность денег и рост цен со временем, а также рассчитать уровень инфляции за произвольный промежуток времени.
Применена корректировка на местоположение (9%, 9%, 43%) на основе данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А., 2016 год.
Применена корректировка на площадь земельного участка (-9,28%, 2,90%, 4,13%).
Корректировка на физические характеристики земельного участка не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги не имеют существенных различий по данному параметру.
Корректировка на наличие инженерных коммуникаций не применялась, поскольку объект оценки подключен к инженерным коммуникациям, а объекты-аналоги могут быть подключены к тем же коммуникациям. Возможности подключения к инженерным коммуникациям равные.
Корректировка по категории, назначению и разрешённому использованию земельного участка не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги относятся к зоне Ж4 (Зона среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки) и предназначены для размещения многоквартирного жилого дома, под многоэтажное жилищное строительство.
По результатам оценки эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 4 июля 2017 года равна 31688 838 руб.
Оснований не согласиться с экспертными заключениями у суда не имеется, так как они не содержат в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит их соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В заключениях эксперта указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения экспертизы. Указаны точное описание объекта оценки, обоснование использования методов при проведении экспертизы, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении экспертизы допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и его итоговая величина; перечень документов, используемых экспертом и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельных участков, определенной в заключениях эксперта, не представлено.
Доводы Администрации г.Улан-Удэ о том, что экспертные заключения не являются допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка, проверены судом и признаны несостоятельными.
Нарушений требований федеральных стандартов оценки и положений Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" судом не установлено, и на какие-либо конкретные нарушения стороны не ссылались.
Заключения составлены компетентным экспертом, обладающим специальными познаниями в данной области и имеющим стаж экспертной работы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, к заключению приложены копии соответствующих свидетельств, страховой полис.
У суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости земельных участков заявителя, определенной в заключениях эксперта.
Учитывая перечисленные правовые нормы и фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления ООО "Бест Плюс" и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ... и ... должна быть установлена в размере доказанной их рыночной стоимости по состоянию на 8 июня 2017 года и 4 июля 2017 года - 18334154 руб. и 31688838 руб. соответственно.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административный иск ООО "Бест Плюс", поступивший в суд 12 апреля 2018 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2724 кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости - 18334154 руб. по состоянию на 8 июня 2017 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4918 кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости 31688838 руб. по состоянию на 4 июля 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Судья П.С. Назимова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
