Дата принятия: 08 октября 2019г.
Номер документа: 3а-727/2019
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 8 октября 2019 года Дело N 3а-727/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Буланкова Р.В.
при секретаре Новоселовой Н.П.,
с участием представителя административного истца Щенятской Е.В., действующей на основании доверенности,
представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края - Мальцевой В.М., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Многоотраслевое объединение "Крепар" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "МО "Крепар" обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - административно-бытового здания, с кадастровым номером ** площадью 4947,2 кв.м., расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 93 294 400 (девяносто три миллиона двести девяносто четыре тысячи четыреста) рублей, по состоянию на 1 января 2018 года
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанного выше объекта недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного объекта определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 1 января 2018 года и составила 246 577271.94 рублей. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного здания на эту же дату составила 93294400 рублей. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
Представитель административного истца Щенятская Е.В. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Мальцева В.М. в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на обстоятельства, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Административный ответчик Управление Росреестра по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в суд представителя не направили.
Заинтересованное лицо Правительство Пермского края о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, в суд представителя не направили.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив административное исковое заявление, письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО"МО "Крепар" является собственником административно-бытового здания, с кадастровым номером ** площадью 4947,2 кв.м., расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29 ноября 2018 года "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК, в названный Перечень включено здание с кадастровым номером **.
Поскольку здание, принадлежащее административному истцу, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составила 243577271.94 рублей и определена по состоянию на 1 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края".
Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость здания с кадастровым номером **, в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке N 2705/2019-3 от 13 августа 2019 года, составленный ООО "УралПрофОценк".
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости на территории города Перми на 4 квартал 2017 года, отнесенных к объектам офисной недвижимости, определилдиапазон цен предложений по указанному сегменту рынка.
В отчете объясняется выбор сравнительного и доходного подходов оценки для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения затратного подхода оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.
Выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности. Отчет оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательства иного размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлены.
Приведенные административным ответчиком доводы возражений об отсутствии анализа в отчете выбора 5 объектов-аналогов из общей выборки (16 объектов) опровергаются содержанием отчета, на странице 50 которого указаны условия отбора объектов-аналогов, которые использовались для проведения расчетов.
Вопреки доводам стороны административного ответчика исключение оценщиком из стоимости единого объекта недвижимости доли земельного участка (страницы 52-53 Отчета) и обозначение наименования этого действия "Корректировка на передаваемые права" не исключает обоснованность выводов оценщика, поскольку фактическое проведение расчетов в части исключения из стоимость единого объекта недвижимости доли земельного участка произведены в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценке.
Доводы возражений стороны административного ответчика о том, что оценщиком не подтверждены значения средних цен предложений, которые указаны в таблице 9 на странице 53 Отчета опровергаются приложением к отчету страницы 114-116, в соответствии с которыми указанные значения средних цен предложения и средних арендных ставок приведены из Справочника оценщика недвижимости - 2017 под редакцией Лейфера Л.А.
Также содержанием Отчета и приложенными фотоматериалами, скриншотами объявлений по объектам-аналогам (страницы 120, 124, 136, 153, 155, 158, 159, 160, 162, 163 Отчета) опровергаются доводы возражений стороны административного ответчика о том, что не подтверждены сведения о "хорошем состоянии" объектов-аналогов.
Доводы возражений стороны административного ответчика об отсутствии оснований для корректировки по основанию "передаваемые права", поскольку все объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки в части формы собственности, не исключают обоснованность выводов оценщика, поскольку корректировка по данному основанию не проводилась, что подтверждается содержанием Отчета.
Доводы возражений стороны административного ответчика, об отсутствии в отчете подтверждающих данных вывода оценщика об отнесении города Перми к населенному пункту с неактивным рынком опровергаются приведенным в отчете аналитическим анализом (страницы 15-26 Отчета). Таким образом, выводы оценщика о неактивности рынка купли-продажи офисных зданий и активности ранка купли-продажи и аренды офисных помещений не противоречит аналитическому отчету "КД-Консалтинг".
Нельзя признать обоснованными возражения стороны административного ответчика о неверно примененной корректировке оценщиком на "красную линию", поскольку в данном случае разграничение расположения объекта оценки и объектов аналогов учитывалось не относительно крупных дорог населенного пункта, а относительно их расположения внутри квартала, либо с обращением фасада здания на одну из улиц города.
Вопреки доводам возражений стороны административного ответчика о неверном использовании (при корректировке на этажность) сведений "Справочника Лейфера" для зданий, поскольку они применяются для помещений в зданиях, корректировка на этажность оценщиком произведена не по данным справочника, а по методике разработанной оценщиком (страница 57 отчета) при которой, данные справочника являются лишь элементом соответствующих расчетов. Доказательства, которые бы свидетельствовали о неправомерности произведенных оценщиком расчетов стороной административного ответчика не представлены.
Возражения стороны административного ответчика о неверной корректировке на "красную линию" в доходном подходе нельзя признать обоснованными. Заявителем возражений ошибочно учтен адрес объекта-аналога N 1 - ****, тогда как объект-аналог N 1 имеет адрес ****, и его расположение соответствует внутриквартальному. Расположение объекта-аналога N 2 (****) напротив нельзя отнести к внутриквартальному поскольку фасад здания вход в здание осуществляется непосредственно с улицы ****.
Доводы возражений стороны административного ответчика о нахождении стоимости объекта оценки за рамками диапазона цен для данного сегмента недвижимости опровергаются выводами оценщика, приведенными на странице 47 Отчета о возможной цене объекта.
Доводы представителя административного ответчика о необоснованном исключении суммы НДС из определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки являются ошибочными, основаны на неверном толковании положений действующего законодательства.
Согласно статье 146 Налогового кодекса объектом налогообложения налога на добавленную стоимость является реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.
Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Цель и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298 результатом оценки является итоговая величина. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.
Рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации.
Объект оценки в отношении которого установлена рыночная стоимость, может быть отчужден на открытом рынке посредством публичной оферты. Следовательно, в момент совершения сделки по цене равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС.
Между тем, в данном случае рыночная стоимость объекта оценки определена для целей установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере, равном его рыночной стоимости. То есть, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость, что свидетельствует об обоснованности исключения суммы НДС в данном случае.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Суд в ходе судебного разбирательства не усмотрел предусмотренных положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения экспертизы, поскольку приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости предмета спора, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, суд считает, что требования административного истца подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 14 августа 2019 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Многоотраслевое объединение "Крепар" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: административно-бытового здания, с кадастровым номером ** площадью 4947,2 кв.м., расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 93 294 400 (девяносто три миллиона двести девяносто четыре тысячи четыреста) рублей, по состоянию на 1 января 2018 года.
Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 14 августа 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 14 октября 2019 года.
Решение не вступило в законную силу.
Судья (подпись)
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
