Решение Ростовского областного суда от 25 декабря 2017 года №3а-725/2017

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 декабря 2017 года Дело N 3а-725/2017
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.
при секретаре Гальковой Е.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Полубедова Александра Георгиевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов, находящегося в г.Цимлянске. Определение размера выкупной стоимости участка осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (752 779,50 рублей), которая выше его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика (345 000 рублей). В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 05.10.2015 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
В судебном заседании Полубедов А.Г. административный иск поддержал, не оспаривал выводы заключения эксперта о рыночной стоимости, полагал необходимым возложить судебные расходы по оплате экспертизы на административного ответчика.
Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, представлены возражения против административного иска и отчета, с заключением эксперта о рыночной стоимости выражено согласие в письменном заявлении, суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя административного ответчика на основании положений статьи 150 КАС РФ.
Представители администрации Цимлянского городского поселения, Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области в суд не явились, извещены надлежаще, возражений против заключения эксперта не представили, дело рассмотрено в их отсутствие согласно ст.150 КАС РФ.
Выслушав объяснения административного истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 1419 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование - размещение объектов административно-делового назначения, размещение объектов коммунально-складского назначения, кадастровая стоимость участка по состоянию на 05.10.2015 года - 752 779,50 рублей.
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах муниципальных районов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N777, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации".
Рассматриваемый земельный участок, исходя из выписки из ЕГРН, не был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года, его кадастровая стоимость определена органом кадастрового учета в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N778.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка прямо влияет на размер выкупной стоимости земельного участка, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 5 октября 2015 года с использованием сравнительного подхода составляет 345 000 рублей (л.д.19-106, во вводной части отчета ошибочно указана иная рыночная стоимость - л.д.21).
При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1, ФСО N2, ФСО N3, ФСО N7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.
Суд, принимая во внимание ходатайство административного ответчика о назначении судебной оценочной экспертизы и его возражения, для проверки доказательств о рыночной стоимости назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.
Экспертиза проведена экспертом НОЦ "Центр судебной экспертологии им.Е.Ф Буринского" ЮФУ (заключение эксперта N00949/Э от 8 декабря 2017 года).
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 5 октября 2015 года составляет 444 000 рублей.
Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемом сегменте рынка (участки индустриального назначения).
В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в Ростовской области (в приближении к объекту оценки), по основаниям, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.
Расчет стоимости приведен в таблице N16. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено (корректировки на условия сделки, на дату продажи, на местоположение, на наличие строений, на наличие коммуникаций, на транспортную доступность, на наличие ж/д ветки, на площадь).
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, возражений против которого не представлено. Отчет об оценке суд не находит возможным принять за основу при оценке доказательств, поскольку установлен иной расчет рыночной стоимости, полученный в результате проведения судебной экспертизы, при таком положении суд полагает достоверными выводы эксперта по подбору объектов-аналогов и примененным корректировкам.
При разрешении вопроса о распределении судебных расходов, суд полагает, что оснований для возложения таковых на Правительство Ростовской области не имеется по следующим основаниям. Как следует из имеющихся в деле доказательств, административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, итоговая рыночная стоимость определена экспертом. Разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и итоговой рыночной укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий, не превышая пятидесяти процентов.
При таком положении судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца с учетом критериев соразмерности и существенности (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 1419 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование - размещение объектов административно-делового назначения, размещение объектов коммунально-складского назначения в размере его рыночной стоимости по состоянию на 5 октября 2015 года в сумме 444 000 рублей.
Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 11 октября 2017 года.
Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Полубедова Александра Георгиевича 34 085,40 рублей в пользу НОЦ "Центр судебной экспертологии им.Е.Ф Буринского" ЮФУ за проведенную судебную экспертизу.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Д.М.Абрамов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка