Решение Мурманского областного суда от 04 апреля 2019 года №3а-72/2019

МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 4 апреля 2019 года Дело N 3а-72/2019
Именем Российской Федерации
04 апреля 2019 года гор. Мурманск
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Тихоновой Ж.В.
при секретаре Дерябине Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Баренц сайф" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Баренц сайф" (далее - ООО "Баренц сайф", Общество) обратилось с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ООО "Баренц сайф" является собственником объекта недвижимости - энергетического производственно-технологического комплекса - Рембаза "Дровяное", расположенного по адресу: .... Указанный объект недвижимости находится на земельном участке, площадью 5769 кв.м, с кадастровым номером *, предоставленном Обществу на основании договора аренды.
На основании акта об утверждении кадастровой стоимости б/н от _ _ стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 21 июля 2017 года определена в размере 30219349 рублей.
Между тем, рыночная стоимость этого земельного участка согласно отчету ООО "***" N 647-10/2018 от 29 декабря 2018 года составляет 4372 000 рублей.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на выкупную цену земельного участка, то увеличение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца.
Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 5769 кв.м., с кадастровым номером * по состоянию на 21 июля 2017 года в размере его рыночной стоимости 4372 000 рублей. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости недвижимости - 29 декабря 2018 года.
В ходе судебного разбирательства представитель административного истца ООО "Баренц сайф" по доверенности Михельсон-Рудова В.Ю. уточнила заявленные требования, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 5769 кв.м., с кадастровым номером * по состоянию на 21 июля 2017 года в размере его рыночной стоимости 5628000 рублей, предоставив в обоснование требований уточненный отчет ООО "***".
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Баренц сайф" по доверенности Михельсон-Рудова В.Ю. на удовлетворении уточненных требований настаивала в полном объеме.
Представитель административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности Морозова С.Л., не заявляя в судебном заседании возражений относительно существа спора, согласилась с представленным уточненным отчетом оценщика.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. В письменном отзыве указал, что вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером * в размере его рыночной оставляет на усмотрение суда (л.д. 142-143).
Представитель заинтересованного лица администрации г. Мурманска в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. В судебном заседании 19 марта 2019 года возражала против удовлетворения заявленных требований.
Представители заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Мурманской области", Комитета имущественных отношений г. Мурманска в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что их неявка не была признана обязательной.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, обладающего специальными познаниями в области оценки, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
В судебном заседании установлено, что ООО "Баренц Сайф" является собственником объекта недвижимости - энергетического производственно-технологического комплекса - Рембаза "Дровяное", расположенного по адресу: ... (л.д. 21).
Указанный объект недвижимости находится на земельном участке, площадью 5769 +/- 27 кв.м, с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения промышленных объектов, расположенном по адресу: ..., ... ..., на земельном участке распложено здание (сооружение). Земельный участок поставлен на кадастровый учет 10 декабря 2003 года (л.д. 184).
Данный земельный участок используется Обществом на основании договора аренды N 12791 от 04 сентября 2017 года, заключенного между Комитетом имущественных отношений г. Мурманска и ООО "Баренц Сайф", сроком с 04 сентября 2017 года по 30 апреля 2042 года (л.д. 22-26).
По состоянию на 21 июля 2017 года стоимость земельного участка с кадастровым номером * определена актом об утверждении кадастровой стоимости N б/н от 21 июля 2017 года в размере 30219349 рублей. Стоимость земельного участка определена на указанную дату ввиду изменения учетных характеристик (площади) участка после проведения процедуры государственной кадастровой оценки земельного участка с применением удельного показателя кадастровой стоимости квартала, утвержденного вышеуказанным Постановлением Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области".
Оценка стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Мурманской области осуществлялась в соответствии с главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на основании отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков N01-КО-16, который прошел экспертную проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановление Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП как нормативный правовой акт не оспаривается.
С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного объекта недвижимости, определенной по состоянию на 21 июля 2017 года, ООО "Баренц сайф" 29 декабря 2018 года обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определениякадастровой стоимостипри Управлении Росреестра по Мурманской области с соответствующим заявлением, по тем основаниям, что в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность, а выкупная цена зависит от кадастровой стоимостиземельного участка (л.д.36).
К заявлению был представлен отчет ООО "***" N 647-10/2018 от 29 декабря 2018 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка скадастровым * по состоянию на 21 июля 2017 года составила 4372 000 рублей (л.д. 39-129).
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определениякадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 17 января 2019 года N23заявление ООО "Баренц сайф" отклонено, поскольку представленный отчет ООО "***" N 647-10/2018 от 29 декабря 2018 года не соответствовал требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (л.д. 37-38).
Вместе с тем, суд полагает, что административный истец вправе оспорить результаты кадастровой стоимостиземельного участка, поскольку Общество обладает исключительным правом выкупа земельного участка.
В силу части 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать егокадастровую стоимостьили иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Исходя из приведенной нормы закона, разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу, что применение кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка имеет преимущественное значение для административного истца.
В качестве доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом был представлен уточненный отчет ООО "***" N 647-10/2018-1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка площадью 5769 кв.м, с кадастровым номером * по состоянию на 21 июля 2017 года составляет 5628 000 рублей.
Оформление и содержание указанного отчета соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в том числе требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержание отчета свидетельствует о том, что оценка определялась индивидуально для конкретного объекта недвижимости, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, следовательно, рыночная стоимость в данном случае является наиболее точной по сравнению с результатом массовой оценки.
Так, из содержания отчета N 647-10/2018-1, составленного оценщиком ООО "***" С.Е.В., следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж. Оценщиком проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области (г. Мурманск) на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки выбрано 3 объекта - аналога. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки и на основе полученных результатов оценщик определилитоговую стоимость земельного участка. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Оценщик привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Вносимые корректировки имеют обоснование.
Допрошенный в качестве свидетеля В.С.В., являющийся специалистом в области оценки объектов недвижимости - земельных участков, в судебном заседании подтвердил, что представленный уточненный отчет N 647-10/2018-1 оценщика ООО "***" соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, определенная в нем рыночная стоимость земельного участка является достоверной.
В подтверждение показаний свидетеля приложено заключение В.С.В. по результатам рассмотрения отчета N 647-10/2018-1.
Таким образом, обстоятельств, дающих основание сомневаться в объективности и достоверности отчета об оценке, не установлено.
Выводы оценщика объективно не опровергнуты, достоверных данных об иной рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное.
При таком положении рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 21 июля 2017 года, определенную на основании вышеназванного отчета, следует признать достоверной и более точной.
Сопоставляя кадастровую стоимость указанного земельного участка с его рыночной стоимостью, суд признает, что эти стоимостные величины существенно различаются, кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость участка.
Возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости законом допускается (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Право административного истца оспорить результаты определения кадастровой стоимости предусмотрено нормами статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
С учетом изложенного, суд удовлетворяет заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости 5628 000 рублей.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, в силу положений статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности оспаривание кадастровой стоимости земельного участка порождает для административного истца юридические последствия.
Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 29 декабря 2018 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 174, 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 5769 +/- 27 кв.м, с кадастровым номером * вид разрешенного использования: для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: ..., ..., на земельном участке расположено здание (сооружение), по состоянию на 21 июля 2017 года в размере его рыночной стоимости 5628 000 (пять миллионов шестьсот двадцать восемь тысяч) рублей.
Общество с ограниченной ответственностью "Баренц сайф" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 29 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Ж.В. Тихонова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка