Решение Хабаровского краевого суда от 28 марта 2018 года №3а-72/2018

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 марта 2018 года Дело N 3а-72/2018
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре А.Г.Лыткиной,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 06 декабря 2017 года N 13,
установил:
Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 01.03.2018 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 06.12.2017 года N 13, которым на основании заявления ООО "Нордум" определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 1 600 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 23.12.2014 года в размере 803 568 рублям. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что установленная Комиссией рыночная стоимость объекта на 81 % ниже его кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр, а представленный ООО "Нордум" отчет об оценке от 01.05.2017 года N 27/ЗУ/2017 (составлен оценщиком ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР" Демьяненко Ю.А., являющимся членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет"), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Объекты-аналоги выбраны оценщиком некорректно, без учета местоположения, площади, сегмента рынка объекта оценки, а поправки, учитывающие различия оцениваемого объекта с аналогами не внесены. В нарушение требований пункта 20 ФСО N7 оценщик определяет предмет оценки - земельный участок, как незастроенный, хотя на нем возведены строения. А тип строения и его состояние существенно влияет на стоимость объекта. Составляя отчет, оценщик не применил корректировки, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, что повлекло значительное и необоснованное занижение рыночной стоимости. Так им не применена корректировка на "условия продажи" со ссылкой на то, что в качестве аналогов использована информация о состоявшихся сделках. При этом оценщиком не учтено, что фактически сделка с объектом-аналогом N 3 заключена путем публичного предложения, то есть по заниженной на 50 % цене; кроме того, цена этого объекта, использованная при расчете, указана неверно- вместо фактической цены 803 500 рублей, указана цена 1 607 000 рублей. Оценщик при расчете использует объекты-аналоги N 1 и N3, вариация по которым превышает допустимый диапазон (более 33 %), следовательно, эти объекты не могут быть использованы при расчете. А на основании одного оставшегося объекта-аналога N2 произвести расчет рыночной стоимости невозможно. Это свидетельствует о нарушение требований пункта 22 ФСО N 7 и пункта 5 ФСО N 3. В нарушение пункта 22 ФСО N 7 оценщиком не произведена корректировка "на дату продажи", несмотря на то, что от даты заключения сделок с объектами-аналогами до даты определения рыночной стоимости объекта оценки прошел значительный период времени, и условия рынка за это время изменились. Также необоснованно оценщик отказался от применения корректировки "на местоположение", ссылаясь на то, что все объекты находятся в одной территориальной зоне. При этом им использовано постановление администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 30.10.2013 года N 3438-па "Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре", которое не подлежало применению, поскольку не распространяет свое действие на земельные участки. Отказываясь от применения корректировки "назначение участка" оценщик не учел, что объект оценки и объекты-аналоги имеют разную степень обустроенности, имеют строения, которые требуют разного размера затрат на восстановление или ремонт. Не применяя корректировку "на ограничение (обременение) прав" оценщик не учел, что объект-аналог N 3 имеет обременение в виде ипотеки, что влияет на рыночную цену объекта при его продажи. В нарушение требования пунктов 5 и 11 ФСО N 3, информация, приведенная в отчете об оценке и влияющая на стоимость земельного участка, не подтверждена. Так оценщик, определяя ценовой диапазон стоимости 1 кв.м. от 320 до 510 рублей, ссылается на аналитический обзор ООО "РСО "Кредо" "Земельный рынок Хабаровского края за II квартал 2014 года, но к отчету этот источник не приобщен. Поскольку этот источник отсутствует в свободном доступе в сети "Интернет", то оценщик обязан был приобщить его копию к отчету, что лишает иных лиц возможности проверить достоверность указанных оценщиком сведений. В нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и пункта 5 ФСО N 3 оценщик указал в отчете недостоверную информацию, а именно: даты сделок с объектами-аналогами, указанные на странице 99 отчета не соответствуют датам, указанным на странице 108 отчета. В нарушение пункта 12 ФСО N 3 копии документов, приложенные к отчету, заявителем ООО "Нордум" не заверены в установленном порядке. Положительное экспертное заключение, данное на отчет N 27/ЗУ/2017 от 01.05.2017 года, подписано экспертом, не имеющим квалификационного аттестата.
Представитель административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представители административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края, уведомленные о рассмотрении дела своевременно, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд провел судебное заседание в их отсутствие.
В письменных возражения административный ответчик Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края выразил не согласие с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать. В возражениях он сослались на то, что обращаясь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО "Нордум" представил все необходимые документы, перечень которых указан в части 9 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценки", в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Содержание отчета Комиссией было проверено и он признан соответствующим требованиям статей 11, 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает его действительную рыночную стоимость. Доводы административного искового заявления относительно достоверности отчета об оценки аналогичны тем замечаниям, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Этим замечаниям Комиссия дала оценку, они были признаны несостоятельными. Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельного участка, административным истцом не представлено.
Представитель заинтересованного лица ООО "Нордум" Д.С.Ушаков, давая объяснения в судебном заседании, просил отказать административному истцу в удовлетворении его требований по тем основаниям, что отчет об оценке земельного участка составлен специалистом-оценщиком, и соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности". Сведения об объектах-аналогах, на которые оценщик ссылается в отчете, размещены на официальном сайте органа местного самоуправления города Комсомольска-на-Амуре и на портале Росреестра. Все использованные оценщиком объекты-аналоги сопоставимы по своим характеристикам с объектом оценки.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующему выводу.
В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании договора аренды N от 11.01.2017 года, заключенного арендодателем администрацией города Комсомольска-на-Амуре, ООО "Нордум" владеет и пользуется на праве аренды земельным участком, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - магазины, площадью 1 600 кв.м., находящимся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N. Срок действия договора установлен с 15.08.2016 года по 13.08.2065 года.
На земельном участке с кадастровым номером N располагается нежилое здание - магазин продовольственных товаров, площадью 154 кв.м., количество этажей - один, принадлежащее на праве собственности ООО "Нордум" (право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 15.08.2016 года, номер регистрации N).
В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей также в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Условиями договора аренды 10540/3 от 11.01.2017 года установлена обязанность арендатора ООО "Нордум" вносить арендную плату ежеквартально, размер которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата зачисляется в бюджет муниципального образования городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре".
Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 4 239 808 рублей по состоянию на 23.12.2014 года, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 08.12.2015 года.
Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Так как ООО "Нордум" является плательщиками арендной платы, базовая ставка которой определяется в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка, то оно вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.
ООО "Нордум" обратилось 13.11.2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему также и отчет N 27/ЗУ/2017 об определении рыночной стоимости, составленный 01.05.2017 года оценщиком ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР" Демьяненко Ю.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 23.12.2014 года составляет 803 568 рублей.
Заявление было рассмотрено на заседании Комиссии 06.12.2017 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельного участка составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, содержащимся в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение N 13 от 06.12.2017 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 23.12.2014 года в размере 803 568 рублей.
В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.
Администрация города Комсомольска-на-Амуре является арендодателем земельного участка и получателем арендных платежей, поэтому вправе оспорить решение Комиссии от 06.12.2017 года N 13, которое затрагивает права и законные интересы административного истца.
Федеральный закон от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.
Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более полвины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года N П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года N П/121 и от 09.02.2017 года N П/0058) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии - Мирошниченко А.В. - заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии - Бондар Г.Д. - заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Хабаровскому краю"; члены комиссии по согласованию: Ожегов О.В. - начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Щеткин Д.О. - представитель Национального совета по оценочной деятельности. Полномочия секретаря комиссии возложены на Черевко Ю.А., а в случае её отсутствия - Исакова И.В..
Из протокола N 24 от 06.12.2017 года заседания Комиссии следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии - председателем комиссии А.В.Мирошниченко (председательствовал на заседании), членами комиссии Щеткиным Д.О. и Бондарем Г.Д.; протокол заседания комиссии вела секретарь Черевко Ю.О.. Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре, оценщик) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и принятии его к рассмотрению, и представили свои возражения.
Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263.
В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.
Из протокола N 24 от 06.12.2017 года заседания комиссии следует, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 01.05.2017 года N 27/ЗУ/2017 на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, Комиссия дала оценку представленным в письменной форме замечаниям администрации г.Комсомольска-на-Амуре, заслушала пояснения оценщика, составившего отчет, и признала, что отчет соответствует предъявляемым к нему требованиям.
В отчете об оценке рыночной стоимости от 01.09.2017 года N 27/ЗУ/2017 указано, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 23.12.2014 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка земельного участка с кадастровым номером N площадью 1 600 кв.м, расположенного по адресу<адрес>, имеет значение 803 568 рублей.
Поскольку кадастровая стоимость того же объекта недвижимости по состоянию на 23.12.2014 года определена в размере 4 239 808 рублей, и разница между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и установленной в отношении него рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 01.05.2017 года N 27/ЗУ/2017, составленного сотрудником ООО "ОЦЕНКА-ПАРТНЕР" оценщиком Ю.А.Демьяненко, (его подлинник был представлен суду на обозрение), суд признает несостоятельными доводы административного истца о его недостоверности, поскольку факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки в ходе судебного разбирательства не установлен.
Содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 01.05.2017 года N 27/ЗУ/2017 соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года N 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода.
Оценщиком выявлено 3 объекта, сопоставимых с объектом оценки по категории земель и градостроительной зоне, виду разрешенного использования, местоположению, площади. Характеристики объектов-аналогов представлены в отчете в таблице N 14 (страница 108). Информация о совершенных в отношении этих объектов сделок получена на официальном сайте органа местного самоуправления города Комсомольска-на-Амуре и на портале Росреестра, скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик произвел расчет стоимости 1 кв.м. земельного участка, используя метод прямого сравнения, применив при этом поправки (корректировки) "на размер площади (на масштаб)". Описание совершенных действий и примененных корректировок представлены в Отчете, а также приведены обоснования отказа от применения иных корректировок, указана последовательность определения рыночной стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты (страницы 94 - 121).
Не соглашаясь с отчетом об оценке, административный истец ссылается на то, что выбор объектов-аналогов произведен некорректно, так как они имеют отличные от объекта оценки местоположение и площадь, что влияет на установление цены при заключении сделки по их отчуждению. Суд, оценив содержание отчета об оценки, считает, что эти доводы не заслуживают внимания, ибо являются следствием невнимательного прочтения отчета об оценке.
Положения статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяют, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В пункте 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В пункте 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, указано, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Из содержания отчета следует, что выявленные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами (с указанием всех характеристик земельных участков), размещена на официальном сайте органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре и учетных данных Росреестра.
Производя расчет рыночной стоимости объекта оценки оценщик применил корректировку "на площадь (на масштаб)", поскольку площадь объектов-аналогов меньше площади объекта оценки, а отобрать объекты-аналоги с площадью, равной площади объекта оценки, за исследуемый период не представляется возможным из-за скудности рынка.
Доказательств того, что указанная корректировка оценщиком фактически не применена и не произведена, или что выполненные им расчеты являются неверными, административный истец, как того требуют положения части 5 статьи 247, статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ, не представил.
Отказываясь от применения корректировки "на местоположение" оценщик исходил из того, что все объекты-аналоги и объект оценки находятся в пределах единой средней зоны, которые определены постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 30.10.2013 года N 3438-па "Об утверждении платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре".
Административный истец считает, это постановление применению не подлежало, поскольку распространяет свое действие на здания и сооружения, каковым земельный участок не является.
Оценив установленные по делу обстоятельства, суд находит такую позицию административного истца несостоятельной.
Решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 года N 55 "Об определении границ зон и подзон градостроительной ценности на территории муниципального образования "Город Комсомольск-на-Амуре" определены границы зон и подзон градостроительной ценности на территории муниципального образования "Город Комсомольск-на-Амуре" и их схема, с целью определения выкупной цены земельных участков и исчисления размера арендных платежей за землю.
Постановлением администрации города Комсомольска-на-Амуре от 30.10.2013 N 3438-па "Об утверждении расчета платы за пользование недвижимым имуществом муниципальной собственности городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" (действовавшем до 01.01.2015 года) утвержден расчет платы за пользование недвижимым имуществом муниципальной собственности, установлены: -значение коэффициента, учитывающего зональность расположения используемого здания, помещения, строения; -зоны территории г.Комсомольска-на-Амуре (границы которых совпадают с зонами, утвержденными решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 года N 55 "). Иные документы, определяющие градостроительные зоны г.Комсомольска-на-Амуре, органами местного самоуправления городского округа "Города Комсомольска-на-Амуре" не приняты. Поскольку корректировка на местоположение применяется в случае нахождения объекта оценки и объектов-аналогов в градостроительных зонах, имеющих разную ценность, то оценщик обоснованно отказался от применения такой корректировки, поскольку все объекты находятся в единой зоне. Об этом свидетельствует и карта градостроительного зонирования г.Комсомольска-на-Амуре, являющейся приложением к решению Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 N 55 "Об определении границ зон и подзон градостроительной ценности на территории муниципального образования "Город Комсомольск-на-Амуре".
Не заслуживает внимания и не нашедший своего подтверждения в ходе судебного разбирательства довод административного истца о том, что при выборе способа оценки - сравнительного анализа, оценщиком не было учтено наличие обременения прав третьих лиц, имевшееся у объектов-аналогов.
Как указано в пункте 7, подпункте "е" пункта 22 ФСР N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки, используются: условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. В отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя и предположения об отсутствии таких ограничений.
Информация об объектах-аналогах, в том числе об объекте-аналоге N 3, размещенная на официальном сайте органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре и в учетных системах Росреестра, содержит сведения о наличии обременения земельного участка (объект-аналог N3) площадью 16 566 кв.м. с кадастровым номером N, находящегося в <адрес>, правами арендатора ООО "Инфинити". Таких сведений в отношении остальных объектов, отобранных оценщиком объектов-аналогов, не имеется. То обстоятельство, что строения (здания), находящиеся на земельных участках, выбранных оценщиком как объекты-аналоги, были обременены правами третьих лиц - арендаторами зданий, не свидетельствует о наличии обременений у объектов недвижимости - земельных участков, продаваемых по договорам купли-продажи. Факт наличия обременений у объекта-аналога N 3 обоснованно не учтен оценщиком, поскольку в аукционе, на котором продавался этот земельный участок, участвовало и победило ООО "Инфинити". А в этом случае переход права собственности на земельный участок влечет за собой прекращение права аренды на него. Административный истец не представил достоверных доказательств того, что эти остальные объекты-аналоги имели ограничения (обременения) на дату заключения сделки (публикации предложений) или регистрации перехода права собственности, и что наличие прав аренды ООО "Инфинити" на земельный участок повлияло на определение цены земельного участка при его продаже через аукцион.
По мнению административного истца, оценщик не учел типы и состояние застроек объектов-аналогов и объекта оценки, оценил их как незастроенные земельные участки, что существенно повлияло на результат определения рыночной стоимости объекта оценки. Суд считает, что этот довод не заслуживает внимания, ибо является следствием неверного толкования положений закона.
Как указано в пункте 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Таким образом, указанная в государственном кадастре недвижимости стоимость земельного участка признается кадастровой стоимостью конкретного объекта недвижимости, а не имущественного комплекса, находящегося на земельном участке, и применяется только для определения базовой ставки земельного налога или арендной платы за пользование земельным участком. Следовательно, состояние и тип застройки объекта оценки и объектов-аналогов, сравнивая которые оценщик определяет рыночную стоимость объекта оценки, в данном случае значения не имеет. При таком положение оценщик обоснованно определилземельные участки как незастроенные.
Административный истец считает, что оценщику надлежало применить корректировку "на назначение участка", так как они имеют разную степень обустроенности, а находящиеся на них строения требуют разные затраты на реконструкцию и ремонт. Суд не может согласиться с такой позицией административного истца, ибо она свидетельствует о неверном толковании норм права.
Постановление Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" устанавливает среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м. земли по группам видов разрешенного использования. Определено двенадцать видов разрешенного использования, группы подвидов использования не установлены. При этом степень обустроенности земельных участков учету не подлежит.
Определяя сегмент рынка, оценщик отнес объект оценки к сегменту земельных участков вида разрешенного использования - "Земельные участки, предназначенные для размещения объектов территории торговли, общественного питания и бытового обслуживания" (ВРИ-5). Определяя объекты-аналоги, оценщик исходил из вида разрешенного использования и фактического использования земельных участков, получив об этом сведения из официальных источников - на официальном сайте администрации г.Комсомольска-на-Амуре и портале Росреестра. Эта информация свидетельствует о том, что все объекты-аналоги используются для размещения объектов торговли. При таком положении оценщик обоснованно определилвид разрешенного использования как ВРИ-5, поскольку к такой группе вида разрешенного использования отнесены земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли. Доказательств обратного административный истец, в подтверждение своих доводов, не представил. Поскольку объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному виду разрешенного использования, то оценщик обоснованно не применил корректировку "на назначение участка".
Не соглашаясь с отчетом об оценке, административный истец ссылается также на то, что сведения о датах совершения сделок в отношение объектов-аналогов определены оценщиков неверно, и что подлежали применению корректировки "на условия продажи" и "на дату продажи", поскольку один из объектов-аналогов был продан по заниженной на 50 % цене. Также истец считает, что оценщик неверно определилцены, по которым были проданы объекты-аналоги, а даты продаж значительно отдалены во времени от даты, на которую определяется рыночная стоимость объекта оценки. Суд не может согласиться с такой позицией истца, поскольку она является следствием неверного толкования положений закона, и некорректном изложение содержания отчета об оценки.
Пункт 22 ФСО N7 предусматривает, что при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия).
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса РФ).
Частями 1 и 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, сделка с объектом недвижимости считается заключенной и исполненной сторонами в день государственной регистрации перехода права собственности. Следовательно, дата заключения договора и регистрация перехода права собственности может не совпадать.
Сведения, изложенные в таблице 13 "Информация о публикациях, в которых имеются сведения о потенциальных аналогах" (страница 102-106 отчета об оценке), содержат информацию о дате регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости и о ценах земельных участках, которые соответствуют сведениям, содержащимся на официальном сайте администрации города Комсомольска-на-Амуре и портале Росреестра (копии источников приложены к отчету об оценке на страницах 160 - 190).
Административный истец в своих доводах ссылается на даты заключения договора купли-продажи, а не на даты регистрации перехода права собственности. Сведений о том, что объекты-аналоги реализовывались по ликвидной цене, или продавец предоставил покупателю иные льготы, приведенная на официальном сайте администрации города Комсомольска-на-Амуре и портале Росреестра информация не содержит, и таких доказательств административный истец суду не представил. При таком положении надлежит признать верным вывод оценщика о том, что выбранные им земельные участки в качестве объектов-аналогов, реализованы по рыночной цене, установленной при проведении торгов. Также истцом не представлено достоверных доказательств, подтверждающих указанные им сведения о ценах, по которым были проданы объекты-аналоги.
Сопоставляя информацию, содержащуюся в скриншотах официального сайта администрации г.Комсомольска-на-Амуре и портала Росреестра и содержание отчета об оценки, суд приходит к выводу, что цена, за которую были реализованы объекты-аналоги, указанная в отчете об оценке, соответствует цене, указанной в источниках информации.
Ссылка на нарушение требований пункта 5 ФСО N 3 выразившееся в несоответствии дат совершения сделок с объектами-аналогами, указанных на страницах 99 и 108 отчета, по мнению суда является несостоятельной. Как следует из содержания отчета (страницы 99, 108), оценщиком в одном случае указаны даты регистрации сделок в органах Росреестра, а в другом - даты заключения сделки. А они, как указано выше, не всегда могут совпадать, ибо действия по заключению сделки и её регистрации в органах Россреестра могут, по соглашению участников сделки, совершаться как одновременно, так и в разное время.
Определяя объекты-аналоги, оценщик исследовал рынок земельных участков за один год, предшествовавший дате определения рыночной стоимости объекта оценки, исходя из того, что региональный земельный рынок города Комсомольска-на-Амуре в течение календарного года имел незначительную, как положительные, так и отрицательную, динамику цен предложений, и по итогам календарного года изменение цены практически отсутствовало. Доказательств обратного административным истцом не представлено. При таком положении оценщик обоснованно не применил корректировку "на дату продажи".
Заявляя о недостоверности отчета об оценки, административный истец ссылается и на то, что отчет содержит сведения, которые не подтверждены достоверными источниками. Определяя рыночную стоимость объекта оценки оценщик исходил из ценового диапазона стоимости 1 кв.м. земли от 320 до 510 рублей, информация о котором была им получена из аналитического обзора ООО "РСО "Кредо" "Рынок земельных участков Хабаровского края. Итоги 2014". Но данный обзор отсутствует в свободном доступе, и его копия не приобщена к отчету, что лишает Заинтересованных лиц возможности проверить указанные оценщиком сведения.
Суд находит этот довод несостоятельным, ибо он не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Пункт 11 ФСО N3 устанавливает, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
В отчете указано (страницы 118-121), что сведения о рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка, используемой при определении рыночной стоимости объекта оценки, получены оценщиком при оценке методом прямого сравнения в рамках расчетов сравнительным подходом, и за основу была принята рыночная стоимость реализованных земельных участков - объектов-аналогов.
В отчете (страницы 68 - 77 раздел "Характеристики рынка земельных участков под коммерческую застройку гор.Комсомольска-на-Амуре") указано, что при подготовке раздела использован аналитический обзор ООО "РСО "Кредо". Поскольку этот обзор не опубликован в сети Интернет, его материалы имеются в доступном печатном источнике, то оснований, исходя из требований пункта 11 ФСО N3, не имеется. Факт того, что административный истец не имеет денежных средств для приобретения печатного издания аналитического обзора ООО "РСО "Кредо", не свидетельствует о том, что данный отчет опубликован не в общедоступном печатном издании и его копия должна приобщаться к материалам отчета.
Довод административного истца о том, что в нарушение пункта 12 ФСО N3, к отчету приложены ксерокопии документов, представленных заказчиком, которые не заверены в установленном порядке, суд не принимает во внимание, ибо он является следствием неверного толкования положений закона.
Пункт 12 ФСО N3 устанавливает, что документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии. Таким образом, заверять копии документов требуется в том случае, если оценщику не могут быть представлены их подлинники. При этом к отчету приобщаются копии этих документов, и удостоверять их не требуется
Содержание отчета свидетельствует о том, что к нему приобщены ксерокопии документов, предоставленных заказчиком исполнителю-оценщику. Доказательства того, что оценщику не были представлены подлинники этих документов, отсутствуют, а их надлежало представить административному истцу.
Установленные обстоятельства позволяют сделать вывод, что отчет составлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено. Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки выводов о рыночной стоимости объекта оценки, изложенных в отчете об оценке, на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, им заявлено не было.
Доводы административного истца о несоответствии положительного экспертного заключения требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности" не принимаются судом во внимание.
Федеральным законом от 02.06.2016 года N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступившего в силу с 01.01.2017 года) из статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определяющей порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости и перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, исключен абзац шестой части шестнадцатой, который содержал требование о представлении положительного экспертного заключения в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
Конституционный суд РФ (Определение от 09.03.2017 года N 592-О), определяя правовое значение положений пункта 5 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства РФ и части шестнадцатой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в их совокупности, указал, что с момента утраты абзаца шестого части шестнадцатой статьи 24.18 юридической силы более не требуется представления экспертного заключения субъектами оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (если только ранее указанного момента они не воспользовались административной процедурой ее оспаривания).
Поскольку ООО "Нордум" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости обратилось после 01.01.2017 года, то у него отсутствовала обязанность представлять, а у Комиссии отсутствовало право требовать положительное экспертное заключение в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
Исходя из приведенных правоположений, суд не находит необходимым давать оценку содержанию положительного экспертного заключения от 07.08.2017 года N ЭП-300617-3/2 на отчет N 27/ЗУ/2017 от 01.05.2018 года, составленного экспертом Ассоциации "Самоорегулируемая организация оценщиков "экспертный совет" С.А.Захаровым.
Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.
Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 06 декабря 2017 года N 13 отказать.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции - судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение (решение в окончательной форме) составлено 30 марта 2018 года.
Судья Хабаровского краевого суда Е.А.Бузыновская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка