Решение Красноярского краевого суда от 07 апреля 2021 года №3а-718/2020, 3а-16/2021

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 7 апреля 2021 года Дело N 3а-16/2021
Красноярский краевой суд в составе:
судьи Красноярского краевого суда Пашковского Д.И.
при ведении протокола помощником судьи Мамаевым А.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Геращенко В.А. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, нежилых зданий,
УСТАНОВИЛ:
Геращенко В.А., будучи собственником, обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N, N расположенных на территории <данные изъяты>
Заявленное требование мотивировано тем, что внесённая в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость вышеназванных объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, а это влечёт взимание с административного истца экономически необоснованных налогов (земельного и налога на имущества физических лиц).
Просил установить кадастровую стоимость вышеназванного недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости:
для земельного участка с кадастровым номером N - в размере 248 000 руб. по состоянию на <дата>;
для земельного участка с кадастровым номером N - в размере 66 000 руб. по состоянию на <дата>;
для земельного участка с кадастровым номером N - в размере 184 000 руб. по состоянию на <дата>;
для нежилого здания с кадастровым номером N - в размере 456 000 руб. по состоянию на <дата>;
для нежилого здания с кадастровым номером N - в размере 64 000 руб. по состоянию на <дата>;
для нежилого здания с кадастровым номером N - в размере 119 000 руб. по состоянию на <дата>
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Ярополова Н.Ф. заявленные требования поддержала в полном объеме, на их удовлетворении настаивала. Просила суд при определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости руководствоваться отчетами об оценке, представленными стороной административного истца. Возражала против результатов судебной экспертизы, ссылаясь на допущенные экспертом нарушения при проведении экспертизы. Так, эксперт применял сравнительный метод, также как и оценщик Зрюмова Е.Г., в то время как основанием для проведения судебной экспертизы являлась возможность использования иной методики. Эксперт оценивал спорные объекты как имеющие коммуникации, что существенно увеличивает их рыночную стоимость относительно фактической. Процент износа был определен экспертом меньше фактического. Кроме того, эксперт при определении стоимости спорных объектов в качестве аналогов выбрал здания, расположенные в тех частях <адрес>, которые обладают развитой инфраструктурой, в то время как объекты административного истца находятся в зоне с особыми условиями использования, в зоне затопления.
Представитель административного ответчика Правительства Красноярского края по доверенности Пенкин И.И. заявленные требования не признал в полном объеме, просил суд отказать в удовлетворении административного иска. При определении величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости полагал возможным учитывать результаты судебной экспертизы. Заключение эксперта выполнено в надлежащей форме, при его составлении экспертом не были допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности. Представленные административным истцом отчеты об оценке не соответствуют законодательству об оценочной деятельности.
В судебное заседание административный истец Геращенко В.А., представители иных административных ответчиков и заинтересованных лиц не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Красноярскому краю Байрамова Э.М., действующая на основании доверенности, направила в адрес суда письменные пояснения, в которых оставила вопрос об удовлетворении заявленных требований на усмотрение суда, просила рассмотреть административное дело в отсутствие представителя Управления (т. 3, л.д. 99-102).
Выслушав представителей административного истца, административного ответчика Правительства Красноярского края, изучив материалы административного дела, Красноярский краевой суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Постановлением Правительства Красноярского края от 18.01.2012 N 15-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края, по состоянию на 01.06.2011 г., в том числе, в отношении нежилых зданий с кадастровыми номерами N
Поскольку Правительством Красноярского края до настоящего времени не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края, то суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеназванных объектов капитального строительства.
В отношении остальных объектов недвижимости, находящихся в собственности административного истца Геращенко В.А. срок обращения в суд с настоящими требованиями об оспаривании кадастровой стоимости не пропущен, поскольку с момента проведения государственной кадастровой оценки данных объектов недвижимости, установленный пятилетний срок не прошел.
Постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011 N 708-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края, по состоянию на 01.01.2011 г.
Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N определена по состоянию на 10.10.2018 г. с применением УПКС установленного постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011 N 708-п.
Разрешая дело по существу, суд исходит из следующего.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности собственника объекта недвижимости, закреплено в ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности.
В соответствии со ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно п.1 ст. 402 НК РФ, налоговая база по налогу на имущество физических лиц в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 1 Закона Красноярского края от 01.11.2018 N 6-2108 "Об установлении единой даты начала применения на территории Красноярского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения", датой начала применения на территории Красноярского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения является 1 января 2019 года.
Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации) и арендная плата.
Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В силу п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со ст. 245 КАС РФ и ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические лица могут обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В силу п.1 ст. 38, п. 1 ст. 44 НК РФ обязанность исчисления и уплаты налога возникает у налогоплательщика при наличии у него объекта налогообложения и налоговой базы.
Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 НК РФ).
Согласно п. 1.1 ст. 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Как отмечено в п. 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020 г.), права административного истца могут быть затронуты, в связи с необходимостью уплаты земельного налога за период действия оспариваемой архивной кадастровой стоимости.
Как установлено судом, в собственности административного истца Геращенко В.А. на основании договора купли-продажи имущества, являющегося объектов муниципальной собственности (т. 1, л.д. 21-28) находятся нижеследующие объекты недвижимого имущества:
- земельный участок с кадастровым номером N, площадью 3592 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: образование и просвещение, расположенный по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 43-45). Кадастровая стоимость участка по состоянию на 10.10.2018 г. составляет 3 639 881,36 руб. (т. 1, л.д. 14);
- земельный участок с кадастровым номером N площадью 856 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: образование и просвещение, расположенный по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 40-42). Кадастровая стоимость участка по состоянию на 10.10.2018 г. составляет 867 410,48 руб. (т. 1, л.д. 13);
- земельный участок с кадастровым номером N, площадью 2614 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: образование и просвещение, расположенный по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 46-48). Кадастровая стоимость участка по состоянию на 10.10.2018 г. составляет 2 648 844,62 руб. (т. 1, л.д. 15);
- здание с кадастровым номером N, площадью 1425,2 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: центр образования, расположенный по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 38-39, 51-52). Кадастровая стоимость здания по состоянию на 01.06.2011 г. составляет 25 780 770,6 руб. (т. 1, л.д. 16);
- здание с кадастровым номером N, площадью 258,4 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: мастерские, расположенный по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 34-35, 53-54). Кадастровая стоимость здания по состоянию на 01.06.2011 г. составляет 6 146 686,1 руб. (т. 1, л.д. 17);
- здание с кадастровым номером N, площадью 512,0 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: гараж, расположенный по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 36-37, 49-50). Кадастровая стоимость здания по состоянию на 01.06.2011 г. составляет 2 789 019,17 руб. (т. 1, л.д. 18).
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчеты оценки N от <дата>, N от <дата>, N от <дата>, N от <дата>, N от <дата>, N от <дата>, выполненные оценщиком Зрюмовой Е.Г. (т. 1, л.д. 55-246, т. 2, л.д. 1-188).
Согласно указанным отчетам, рыночная стоимость принадлежащего административному истцу недвижимого имущества по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости составляет:
для земельного участка с кадастровым номером N - в размере 248 000 руб. по состоянию на 10.10.2018 г.;
для земельного участка с кадастровым номером N - в размере 66 000 руб. по состоянию на 10.10.2018 г.;
для земельного участка с кадастровым номером N - в размере 184 000 руб. по состоянию на 10.10.2018 г.;
для нежилого здания с кадастровым номером N - в размере 456 000 руб. по состоянию на 01.06.2011 г.;
для нежилого здания с кадастровым номером N - в размере 64 000 руб. по состоянию на 01.06.2011 г.;
для нежилого здания с кадастровым номером N - в размере 119 000 руб. по состоянию на 01.06.2011 г.
На основании определения Красноярского краевого суда от 30.09.2020 г. (т. 3, л.д. 168-171) по ходатайству представителя административного ответчика Правительства Красноярского края, сомневавшегося в обоснованности представленного отчета об оценке, была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Макаровой Ю.С. (ООО "Кабинет судебной экспертизы и оценки").
Согласно экспертному заключению N от <дата>, выполненного экспертом Макаровой Ю.С., рыночная стоимость принадлежащего административному истцу недвижимого имущества по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости составляет:
- для земельного участка с кадастровым номером N - в размере 2 965 000 руб. по состоянию на 10.10.2018 г.;
- для земельного участка с кадастровым номером N - в размере 643 000 руб. по состоянию на 10.10.2018 г.;
- для земельного участка с кадастровым номером N - в размере 1 791 000 руб. по состоянию на 10.10.2018 г.;
- для здания с кадастровым номером N - в размере 13 739 593 руб. по состоянию на 01.06.2011 г.;
- для здания с кадастровым номером N - в размере 919 340 руб. по состоянию на 01.06.2011 г.;
- для здания с кадастровым номером N - в размере 1 713 236 руб. по состоянию на 01.06.2011 года.
Экспертом был сделан вывод о несоответствии представленных административным истцом в материалы дела отчетов об оценке требованиям федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки.
В экспертном заключении также указано, что оценщиком Зрюмовой Е.Г. были допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, а также имеются неправильно определенные факторы, влияющие на стоимость объектов оценки.
Согласно ч. 1 ст. 66 Земельного кодекса РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным об оценочной деятельности.
Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с п. 7 Федеральных стандартов оценки N 1 (далее - ФСО) подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (п. 20 ФСО N 1).
Как разъяснено в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" (утверждены распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р) (далее - Мелодических рекомендаций), рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Согласно Методическим рекомендациям, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
В соответствии с пп. "д" п. 22 раздела VII ФСО N 7, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
В соответствии с пп. "д" п. 23 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, проведение оценки включает этап составления отчета об оценке.
Согласно п. 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (п. 4 ФСО N 3).
В соответствии с п. 5 ФСО N 3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Проанализировав экспертное заключение N от <дата> по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что данное заключение может считаться допустимым доказательством величины рыночной стоимости земельных участков и объектов капитального строительства, принадлежащих административному истцу, поскольку, оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.
Заключение эксперта содержит ответы на поставленные перед ним вопросы, мотивированно, обоснованно, достаточно ясно и полно, в нем содержатся однозначные выводы по поставленным вопросам; материалы, положенные в его основу, в заключении перечислены. Ответы эксперта понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными.
Каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в материалы дела сторонами не представлено.
Из содержания судебного экспертного заключения усматривается, что эксперт Макарова Ю.С. при проведении судебной экспертизы руководствовалась нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
При определении рыночной стоимости земельных участков и объектов капитального строительства эксперт применил сравнительный подход (метод сравнения продаж) (т. 4, л.д. 12). Применение такого метода экспертного исследования прямо предусмотрено законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки. В экспертном заключении также приведена последовательность определения стоимости в рамках сравнительного подхода.
По указанным основаниям ссылка административного истца на совпадение метода экспертного исследования, использованного оценщиком Макаровой Ю.С., с методом исследования, использованного оценщиком Зрюмовой Е.Г., не имеет правового значения для целей определения достоверности проведенной экспертного исследования.
При составлении заключения эксперт обосновал отказ от выезда на осмотр объектов оценки (т. 4, л.д. 13).
Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования (т. 4, л.д. 29):
для зданий: коммерческая недвижимость промышленного назначения, административное здание,
для участков: коммерческая недвижимость земель населенного пункта для административных зданий (образования и просвещения)),
В дальнейшем, эксперт выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов (т. 4, л.д. 30-31).
В полном соответствии с положениями ФСО N 3 и 7, все выбранные экспертом Макаровой Ю.С. объекты-аналоги в целом, по мнению суда, совпадают по физическим и территориальным характеристикам, по назначению, виду разрешенного использования оцениваемого объекта.
Вопреки доводам административного истца, эксперт правомерно описал оцениваемые земельные участки, как имеющие коммуникации.
Как следует из экспертного заключения, данные участки имеют подключение к таким коммуникациям (отопление, электроснабжение) (т. 4, л.д. 17). Расположение на исковых участках инженерных зданий также подтверждает наличие таких коммуникаций. В свою очередь, объекты-аналоги не имеют подключений к инженерным коммуникациям (т. 4, л.д. 38). С учетом изложенного, экспертом определена корректировка для всех объектов-аналогов (земельные участки) в размере 38,49%. В данном случае экспертом учтено наличие (отсутствие) коммуникаций как ценообразующий фактор.
Информация об объектах-аналогах подробно проанализирована экспертом и приведена в расчетной таблице (т. 4, л.д. 38-40, 49-60).
Расхождение между величиной процента износа нежилых зданий, указанной экспертом (т. 4, л.д. 17), и величиной износа, указанной в технических паспортах зданий, не является существенным (составляет менее 10%). Данное обстоятельство не может быть принято во внимание судом, поскольку, само по себе прямо не исключает правильности в определении экспертом величины рыночной стоимости соответствующих объектов оценки.
Определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков и объектов капитального строительства произведено путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в ходе применения метода сравнительного подходов.
Все выводы эксперта Макаровой Ю.С. были сделаны в рамках её профессиональных знаний. Экспертиза назначалась непосредственно судом на основании мотивированного ходатайства стороны административного ответчика. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Материалами дела подтверждается, что эксперт Макарова Ю.С. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.
Оснований сомневаться в обоснованности заключения судебной экспертизы, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта Макарова Ю.С. у суда не имеется.
В названной ситуации, суд находит, что рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, нежилых зданий с кадастровыми номерами N определена экспертом Макаровой Ю.С. на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Разрешая заявленные требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, суд полагает необходимым руководствоваться заключением судебной экспертизы N от <дата>, в части определения действительной величины рыночной стоимости земельных участков и объектов капитального строительства, принадлежащих административному истцу.
В силу п. 3 ст. 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.
Административный истец является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость земельного участка (п. 1 ст. 388, п. 1 ст. 390 НК РФ). Кроме того, административный истец также является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого также определяется исходя из кадастровой стоимости соответствующих объектов капитального строительства (ст. 402 НК РФ).
Следовательно, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости спорных земельных участков, нежилых зданий, не соответствующие их действительной рыночной стоимости, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости данного недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости.
Рыночная стоимость вышеназванного недвижимого имущества подтверждена соответствующими доказательствами.
При таких обстоятельствах, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Кроме того, датой обращения административного истца с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, нежилых зданий, следует считать дату поступления соответствующего заявления в суд - 30.06.2020 г.
Разрешая ходатайство ООО "Кабинет судебной экспертизы и оценки" о возмещении судебных расходов на оплату проведенной по делу судебной экспертизы в размере 105 000 руб., из которых: расходы по оценке земельных участков - 45 000 руб., расходы по оценке нежилых зданий - 60 000 руб., суд учитывает следующее.
В силу ст. 106 КАС РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. N 28 разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости; вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 г. N 20-п признаны неконституционными положения закона о возложении на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно.
В то же время в данном постановлении Конституционный Суд Российской Федерации указал, что при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Определением суда от 30.09.2020 г. обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы была возложена на административного ответчика Правительство Красноярского края.
Судебная экспертиза проведена, заключение эксперта представлено в материалы дела и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу.
Правительство Красноярского края свою обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы, возложенную на него судом, не исполнила.
Разрешая заявленные требования, суд принимает во внимание выводы экспертного заключения, которые не только подтвердили недостоверность величины установленной в отношении спорного недвижимого имущества кадастровой стоимости, но и установили несоответствие представленных административным истцом отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Следовательно, отчеты об оценке N от <дата>, N от <дата>, N от <дата>, N от <дата>, N от <дата>, N от <дата>, не являются относимыми и допустимыми доказательствами по настоящему административному делу (статьи 60 и 61 КАС РФ). Данные отчеты не могут быть учтены судом при определении величины оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной.
Напротив, заключение судебной оценочной экспертизы N от <дата> было принято судом в качестве надлежащего доказательства величины рыночной стоимости спорных земельных участков и объектов капитального строительства.
Оспоренная Геращенко В.А. кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами N, была установлена по состоянию на 01.06.2011 г. на основании постановления Правительства Красноярского края от 18.01.2012 N 15-п.
При этом кадастровая стоимость данных нежилых зданий, установленная судом в размере их рыночной стоимости, значительно отличается от их кадастровой стоимости, определённой на основании результатов проведения массовой государственной оценки. Процентная разница между указанными величинами составляет:
- для здания с кадастровым номером N - 87,64%;
- для здания с кадастровым номером N, - 568,6%;
- для здания с кадастровым номером N, - 62,79%.
Такое существенное превышение кадастровой стоимости объектов, определённой на основании результатов массовой оценки, от их действительной рыночной стоимости свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к вышеназванным земельным участкам.
Каких-либо данных о наличии индивидуальных особенностей спорных объектов недвижимого имущества, существенно влияющих на их цену, которые не могли быть учтены при проведении массовой оценки, административными ответчиками в материалы настоящего административного дела не представлено.
При таких обстоятельствах, с учетом удовлетворения заявленных административным истцом требований по вышеназванным нежилым зданиям в объеме, установленном по результатам судебной экспертизы, расходы на проведение судебной экспертизы нежилых зданий в размере 60 000 руб., предъявленные ООО "Кабинет судебной экспертизы и оценки", подлежат взысканию с административного ответчика Правительства Красноярского края.
Оспоренная Геращенко В.А. кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, была установлена по состоянию на 10.10.2018 г. на основании УПКС, утвержденных постановлением Правительства Красноярского края от 22.11.2011 N 708-п.
При этом кадастровая стоимость данных участков, установленная судом в размере их рыночной стоимости, также отличается от их кадастровой стоимости, определённой на основании результатов проведения массовой государственной оценки. Процентная разница между указанными величинами составляет:
- для участка с кадастровым номером N, - 22,76%;
- для участка с кадастровым номером N, - 34,90%;
- для участка с кадастровым номером N, - 47,90%.
Таким образом, рыночная стоимость вышеназванных земельных участков, составляет менее 50% от размера оспариваемой кадастровой стоимости. Допущенное расхождение укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.
При этом участвующие в административном деле лица, в том числе Правительство Красноярского края, привлечённое в качестве административного ответчика, по существу не оспаривали право Геращенко В.А. на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, ни по основаниям возникновения, ни по содержанию.
Таким образом, обратившись в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, Геращенко В.А. реализовал своё право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, в размере их рыночной стоимости, которое никем не оспаривалось.
При таких обстоятельствах, стоимость оценки рыночной стоимости вышеназванных земельных участков подлежат отнесению на административного истца, а потому расходы на проведение судебной экспертизы земельных участков в размере 45 000 руб., предъявленные ООО "Кабинет судебной экспертизы и оценки", подлежат взысканию с административного истца Геращенко В.А.
Руководствуясь статьями 175 - 180 КАС РФ, Красноярский краевой суд
РЕШИЛ:
Восстановить Геращенко В.А. срок для обращения в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами N.
Административное исковое заявление Геращенко В.А., -
удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3592 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: образование и просвещение, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 2 965 000 рублей, определенной по состоянию на 10.10.2018 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 856 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: образование и просвещение, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 643 000 рублей, определенной по состоянию на 10.10.2018 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2614 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: образование и просвещение, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 1 791 000 рублей, определенной по состоянию на 10.10.2018 года.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером N, площадью 1425,2 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: центр образования, расположенного по адресу<адрес> в размере его рыночной стоимости - 13 739 593 рублей, определенной по состоянию на 01.06.2011 года.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером N, площадью 258,4 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: мастерские, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 919 340 рублей, определенной по состоянию на 01.06.2011 года.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером N, площадью 512,0 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: гараж, расположенного по адресу<адрес> в размере его рыночной стоимости - 1 713 236 рублей, определенной по состоянию на 01.06.2011 года.
Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, нежилых зданий с кадастровыми номерами N, считать <дата>.
Взыскать с Правительства Красноярского края в пользу ООО "Кабинет судебной экспертизы и оценки" расходы за проведение судебной экспертизы в отношении нежилых зданий с кадастровыми номерами N, в размере 60 000 рублей.
Взыскать с Геращенко В.А. в пользу ООО "Кабинет судебной экспертизы и оценки" расходы за проведение судебной экспертизы в отношении земельных участков с кадастровыми номерами N, в размере 45 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (630005, г. Новосибирск, ул. Ломоносова, д. 57а) путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда Д.И. Пашковский
Дата изготовления решения в окончательной форме: 15 апреля 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка