Дата принятия: 01 октября 2018г.
Номер документа: 3а-716/2018
ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 октября 2018 года Дело N 3а-716/2018
Тульский областной суд в составе
председательствующего Овсянкиной Н.В.,
при секретаре Звонове А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело N 3а-716/2018 по административному исковому заявлению публичного акционерног о общества "Тулачермет" к правительству Тульской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тульской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ПАО "Тулачермет" обратилось в Тульский областной суд с административным исковым заявлением к правительству Тульской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тульской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдых (рекреация), площадью 82 540 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
В обоснование административного иска административный истец указал, что результаты кадастровой оценки указанного земельного участка, определенные по состоянию на 22.01.2018 в размере 112 346 019,40 руб. завышены, чем нарушаются права административного истца, как арендатора указанного объекта недвижимого имущества при реализации обязательств по оплате арендной платы, размер которой установлен в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
В подтверждение доводов о завышении стоимости земельного участка административный истец сослался на отчет <...> от 16.05.2018 N ОЦ-14/05-Ч, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 22.01.2018 составила 70 750 812 руб.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25.07.2012 NП/321 от 20.06.2018 N353 административному истцу было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной определенной на основании данного отчета, что и послужило основанием для обращения с административным иском в суд.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились. О дате месте слушания по делу извещались своевременно и надлежащим образом.
Представитель административного истца ПАО "Тулачермет" по доверенности М.В. Овчинников в письменном ходатайстве просил суд о рассмотрении дела в свое отсутствие и удовлетворении заявленных требований с учетом проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.
Представитель административного ответчика - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в письменном ходатайстве указал, что не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) и просил разрешить их на усмотрение суда и в отсутствие представителя управления.
Представитель административного ответчика - правительства Тульской области в адресованном суду ходатайстве указал, что правительство Тульской области не оспаривает заявленное требование ни по основаниям возникновения, ни по содержанию и просил вынести решение в соответствии с действующим законодательством и в отсутствие представителя правительства.
Представитель административного ответчика - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области указал, что правовые интересы Учреждения по заявленным требованиям не затрагиваются, в связи с чем, просил вынести решение на усмотрение суда и в отсутствие представителя Учреждения.
Представитель заинтересованного лица - администрации муниципального образования г.Тула в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, возражая против удовлетворения иска.
Представитель заинтересованного лица - министерства имущественных и земельных отношений в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Исходя из положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 КАС РФ.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Пунктами 3 и 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N 388), установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости методом массовой оценки, под которой понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
В силу требований главы III.1 закона N135-ФЗ от 29 июля 1998 г. результаты определения кадастровой стоимости, отраженные в соответствующем отчете, подлежат утверждению уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, затем внесению в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 7,8 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", после чего обязательны к применению для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.
Кроме того, кадастровая стоимость объектов недвижимости может быть определена в порядке ст. 24.19 закона N135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости. В таком случае, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
При этом, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В свою очередь, согласно ч.2 ст. 3 закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и абзаца 3 ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую, установлена его кадастровая стоимость, суд приходит к выводу, что законодательство, регулирующее спорные правоотношения, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, а также возможность определения кадастровой стоимости исходя из его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в том случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности лиц, владеющих объектом недвижимости.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, в силу требований части 5 статьи 247 и части 1 статьи 248 КАС РФ лежит на административном истце.
Платность использования земли в Российской Федерации относится к одному из принципов земельного законодательства (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог. При этом независимо от формы внесения платы отправной величиной, из которой производятся расчеты, является кадастровая стоимость земельного участка.
В ходе рассмотрения спора по существу, судом установлены следующие юридически значимые обстоятельства.
ПАО "Тулачермет" на основании договора N85 аренды земельного участка от 15 мая 1995 года, заключенного с администрацией муниципального образования город Тула, на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 71:30:010504:10, общей площадью 82540 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдых (рекреация), местоположение: <адрес> Участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 28.10.2005.
Указанное обстоятельство объективно подтверждено договором N85 аренды земельного участка от 15.05.1995 года с изменениями и дополнениями к нему, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.02.2018 N71/103/035/2018-147 и не оспаривалось лицами, участвующими в деле.
В силу требований ч. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
Ст.3 Закона Тульской области от 29.06.2011 N 1586-ЗТО "О порядке определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Тульской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" устанавливает, что годовой размер арендной платы, если иное не предусмотрено статьей 2 настоящего Закона, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.
В силу ч. 2 указанной статьи кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Из содержания представленного в материалы дела договора аренды и письма министерства имущественных и земельных отношений Тульской области от 17.04.2018 N29-01-17/5543 следует, что размер арендной платы по договору поставлен в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, суд приходит к выводу, что исходя из приведенных выше нормативных правовых актов, результатами определения кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка, кадастровая стоимость которого составляет предмет спора по настоящему административному делу, затронуты права административного истца, как арендатора, а значит, он обладает правовой заинтересованностью в установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере рыночной.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Поскольку административным истцом была изменен вид разрешенного использования земельного участка, его кадастровая стоимость была определена по состоянию на 22.01.2018 в размере 112 346 019,40 руб. в соответствии с актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 22.01.2018, оформленным органом кадастрового учета в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N222, путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости 1361,11 руб. за кв.м. на площадь данного земельного участка. Копия акта представлена в материалы дела.
В соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12.05.2015 NП/210 Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменении их количественных и (или) качественных характеристик.
Согласно пункту 23 Устава Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", утвержденного Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 01.09.2011 NП/331 учреждение вправе создавать филиалы на территории Российской Федерации, которые осуществляют деятельность от имени учреждения.
Таким образом, суд приходит к выводу, что филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области наделен полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка внесена филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области в государственный реестр недвижимости 22.01.2018, что следует из имеющейся в материалах дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17.07.2018 N 71/ИСХ/18-348254.
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются, поскольку государственная кадастровая оценка земель не лишена экономических оснований и установление кадастровой стоимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов кадастровой оценки (Определения Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 N 1555-О и от 23.10.2014 N 2342-О).
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка ПАО "Тулачермет" обратилось в <...>
В соответствии с отчетом NОЦ-14/05-Ч от 16.05.2018 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N, подготовленным оценщиком ФИО3 по состоянию на 22.01.2018 рыночная стоимость оцениваемого земельного участка составляет 70 750 812 руб.
Как следует из указанного отчета, при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком был применен сравнительный подход с использованием метода корректировок.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от 20 июня 2018 года N353 заявление ПАО "Тулачермет" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка было отклонено, копия решения представлена в материалы дела.
В указанном решении комиссия указала на недостатки представленного административным истцом отчета об оценке, выразив сомнения в обоснованности и достоверности определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, ввиду несоответствия отчета требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, ввиду значительной разницы между кадастровой и рыночной стоимостью принадлежащего административному истцу земельного участка, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда, по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО9
Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта N20-2018 от 11.09.2018 года отчет <...> от 16.05.2018 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N, не вполне соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Найденные нарушения влияют на результаты оценки, полученные в отчете.
Так, по мнению эксперта, на стр. 36 отчета оценщиком необоснованно указано: "в соответствии с назначением оцениваемого объекта, сегментом рынка, к которому он относится, является рынок земельных участков промышленного назначения с категорией земли населенных пунктов, расположенных в промышленных зонах города Тулы". Данное утверждение прямо противоречит фактическому использованию и разрешенному использованию объекта оценки- "отдых (рекреация)" -стр. 13,39,86 отчета. Данный вид разрешенного использования (ВРИ8) согласно классификации на стр. 11 Сборника корректировок "Сегмент "Земельные участки" (г. Омск 2017) объединен с ВРИ 17 (Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии) в группу земель с наличием социальной функции. Данное обстоятельство приводит к неоднозначному толкованию информации о назначении объекта оценки и введению пользователей отчета в заблуждение относительно информации о сегменте рынка к которому относится объект оценки. Определение сегмента рынка, к которому относится объект оценки, соответствующий подбор аналогов для расчета стоимости объекта в рамках сравнительного подхода должны осуществляться на основе обоснованного выбора наиболее эффективного использования (НЭИ). На стр. 39 отчета сделан вывод о НЭИ: "оцениваемый земельный участок входит в категорию: земли населенных пунктов, а разрешенным является использование: отдых (рекреация). На земельном участке расположены здания и сооружения для стрельбы. Участок находится на окраине города. В соответствии с вышеизложенным, оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием земельного участка является использование, соответствующее его разрешенному назначению и текущему использованию : отдых (рекреация)".
В противоречие выводу о НЭИ на стр. 44 необоснованно указано: "корректировка на разрешенное использование. Поправка не применялась, так как по данному элементу сравнения у объекта оценки и аналогов различий нет". В действительности разрешенное использование объекта оценки (рекреация, отдых) и аналогов (промышленная застройка) не совпадает. Указанные обстоятельства приводят к неоднозначному толкованию информации о разрешенном использовании объекта оценки и вводят пользователей отчета в заблуждение. Отсутствие учета существенного влияния фактора социального назначения объекта оценки, в виде соответствующей корректировки к удельным ценам аналогов, приводит к некорректности определения итоговой стоимости объекта оценки. Применение значения корректировки на торг для активного рынка не обоснованно соответствующим выводом о степени активности рынка в сегменте, к которому относится объект оценки.
Также эксперт отметил, что важной характеристикой рынка недвижимости является степень его активности. В Справочнике оценщика недвижимости Лейфера Л.А. 2017 г. (Том "Земельные участки", стр. 28) приведены определения активного и неактивного рынков. "Под активным рынком понимается рынок, характеризующихся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок". "Под неактивным понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками". Анализ активности рынка в сегменте, к которому относится объект оценки и соответствующий вывод в отчете отсутствует. Между тем, в рамках сравнительного подхода к оценке на стр. 44 необоснованно использовано значение скидки на уторговывание для активного рынка -11,5% (стр. 297 Справочника Лейфера Л.А, 2017, том "Земельные участки"). В результате собственных исследований рынка недвижимости в период предшествовавший дате оценки, эксперт пришел к иному выводу о степени активности рынка недвижимости г.Тулы. На основе опроса руководителей агентств недвижимости г.Тулы Петрушкина Р.В. (АН "Ваш дом") и Тимохина В.А. (АН "Красные ворота") эксперт пришел к выводу, что по состоянию на дату оценки рынок земельных участков, предназначенных для коммерческой застройки в г.Тула характеризовался существенным превышением количества предлагаемых к продаже земельных участков над объемом спроса со стороны покупателей, вызванным кризисными явлениями в экономике страны. Большинство продавцов предлагали свою недвижимость на продажу по докризисным ценам в надежде на стабилизацию ситуации, а покупатели не имели возможности (финансовых средств) или желания вкладывать деньги в коммерческие объекты в условиях затяжной стагнации. Единичные сделки совершались в основном вынужденно (продажа заложенного имущества, банкротство, необходимость вернуть долги, реорганизация бизнеса и т.д.). при этом цены сделок были ощутимо ниже первоначальных цен предложения аналогичных объектов (по мнению опрошенных риэлторов скидки на торг в условиях рынка достигают 15-20% для лиц, готовых совершить оплату сделки сразу после ее заключения). На основании вышесказанного был сделан вывод о низкой активности рынка купли-продажи земель для коммерческой застройки в Тульской области по состоянию на дату оценки. Корректировка на уторговывание для неактивного рынка для земельных участков под индустриальную застройку существенно выше -17,3% (среднее значение стр. 320 Справочник Лейфера Л.А. 2017, том "Земельные участки").
В связи с указанными недостатками отчета экспертом была рассчитана рыночная стоимость объекта оценки сравнительным подходом с применением метода корректировок. Оценщиком было подобрано три объекта -аналога к которым применены корректировки на торг, дату предложения, передаваемые права, коммуникации, местоположение, наличие улучшений, площадь, красную линию, ВРИ.
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по мнению эксперта составляет 78 743 000 руб.
В соответствии с ч. 8 ст. 82 КАС РФ заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается по правилам ст. 84 КАС РФ.
Оценивая заключение судебной экспертизы, проведенной экспертом ФИО9 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, определяющим рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности, которые являются обязательными для субъектов, осуществляющих данный вид деятельности.
Под оценочной деятельностью согласно ст. 3 указанного Закона понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
В силу ст. 4 этого Закона субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков, имеющие квалификационный аттестат по соответствующему направлению оценочной деятельности и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
Эксперт ФИО9, проводивший судебную оценочную экспертизу, является членом саморегулируемой организации оценщиков и его ответственность застрахована, он имеет квалификационный аттестат по оценке недвижимости, то есть указанные требования Закона соблюдены.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из акта определения кадастровой стоимости от 22.01.2018, утвержденного филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка определена по состоянию на 22.01.2018.
На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного объекта недвижимого имущества в заключении эксперта, выводы которого признаны судом обоснованными.
О несогласии с указанным заключением эксперта другими лицами, участвующими в деле, в процессе судебного разбирательства не заявлялось.
С ходатайствами о назначении повторной судебной экспертизы в целях проверки правильности определения рыночной стоимости земельного участка стороны к суду не обращались; обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость земельного участка, подтвержденная заключением судебной экспертизы, не соответствует сложившемуся рынку цен на сходные объекты недвижимости на дату установления его кадастровой стоимости, судом при рассмотрении дела по существу не добыто.
При этом, имеющийся в материалах дела отчет об оценке, подготовленный <...> суд не может отнести к достоверному доказательству, поскольку согласно выводам судебной оценочной экспертизы, признанной судом допустимым и достоверным доказательством по делу, он не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и выполнен с нарушениями, которые существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.
Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в заключении эксперта N 20-2018 от 11.09.2018 рыночная стоимость спорного земельного участка значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости и оспариваемой кадастровой стоимости, что затрагивает права и обязанности административного истца как арендатора указанного объекта недвижимости.
При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая кадастровая стоимость указанного выше принадлежащего административному истцу земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта, а заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.
По смыслу ст. ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.
Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 23 мая 2018 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости (абз. 5 ст. 24.20 закона "Об оценочной деятельности".
При этом суд считает необходимым отказать административному истцу в удовлетворении заявленных административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, поскольку оно не является надлежащим административным ответчиком по данному административному делу, так как не утверждало результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Ссылки представителя администрации г. Тула на то, что в результате установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, уменьшатся поступления в бюджет г. Тулу, в связи с чем административному истцу следует отказать в иске, суд находит неубедительными, поскольку в силу ст. 57 Конституции Российской Федерации орган местного самоуправления имеет право претендовать только на законно установленные и исчисленные налоги.
В силу пункта 3 ст. 3 Налогового кодекса РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Таким образом, связанные с кадастровой стоимостью обязательные платежи, составляющие доходную часть бюджетов различных уровней должны отвечать требованиям экономической обоснованности.
Поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых платежей в пользу заинтересованных лиц.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд,
решил:
административное исковое заявление публичного акционерного общества "Тулачермет" к правительству Тульской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тульской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.
Установить по состоянию на 22.01.2018 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, общей площадью 82540 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдых (рекреация), местоположение: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 78 743 000 (семьдесят восемь миллионов семьсот сорок три тысячи) рублей.
В целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, датой подачи ПАО "Тулачермет" заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутого земельного участка является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 23 мая 2018 года.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В удовлетворении требований к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
