Решение Вологодского областного суда от 13 мая 2021 года №3а-715/2020, 3а-119/2021

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 мая 2021 года Дело N 3а-119/2021
от 13 мая 2021 года N 3а-119/2021
г. Вологда
Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Молоковой Л.К.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Журавлевой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Серкова А. В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Серков А.В. является собственником объекта недвижимости: ..., кадастровая стоимость которого определена по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года в размере 12 066 988 рублей 65 копеек.
Административный истец, полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 04 декабря 2020 года N 51/20, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Паритет" Воронцовым С.А., являющимся членом некоммерческого партнерства СРОО "Деловой Союз Оценщиков оценщиков".
Согласно отчёту рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года составила 1 426 000 рублей.
Административный истец Серков А.В. просит пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N..., установив её в размере его рыночной стоимости, определённой на основании вышеприведённого отчёта оценщика.
Административный истец Серков А.В., представители административных ответчиков Департамента имущественных отношений Вологодской области, Бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области "Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Представили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие.
Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года N 3787-ОЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности Серкова А.В. как налогоплательщика, что в силу части 3 статьи 22 Закона о кадастровой оценке даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... определена по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года в размере 12 066 988 рублей 65 копеек.
В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству о кадастровой оценке, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона о кадастровой оценке).
В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт от 04 декабря 2020 года N 51/20, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Паритет" Воронцовым С.А., в соответствии с которым итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года составляет 1 426 000 рублей.
В рамках рассматриваемого дела по ходатайству административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области определением Вологодского областного суда от 04 февраля 2021 года назначена судебная экспертиза о соответствии отчета от 04 декабря 2020 года N 51/20 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, производство которой поручено эксперту Парменовой С.Е.
Согласно заключению эксперта от 07 апреля 2021 года N 10 оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Группа "Паритет" Воронцовым С.А. не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N.... Представленный анализ фактических данных (страницы 32, 40) о ценах сделок и (или) предложений по продаже и аренде с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, не позволяет оценщику объективно судить о сегменте рынка объекта оценки расположенного на локальном рынке города Грязовца. Оценщиком представлено ограниченное количество предложений по продаже и аренде коммерческой недвижимости по данным торгов о продаже и аренде муниципального имущества, распложенного в других райцентрах с идентичным уровнем социально-экономического развития, что вводит в заблуждение пользователей отчета. При этом отнесение объекта оценки к сегменту рынка торгово-офисных помещений, расположенных в пристройках к жилым домам, не ограничивает использование в качестве объектов-аналогов помещения, расположенные в зданиях торгово-офисного назначения. Оценщиком не проанализированы открытые источники информации в сети интернет такие как: http://avito.ru/, http://domofond.ru/, http://qp.ru/ (пункт 5 ФСО-3, пункт 11 в ФСО-7). На странице 44 отсутствуют основные выводы необходимые для оценки объекта, например: объем продаж, емкость рынка, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы, сделанные оценщиком в других разделах отчета (пункт 11 д ФСО-7). Отказ от применения сравнительного подхода (страницы 57-58) для объекта оценки не обоснован, так как оценщиком не проведен достаточный анализ рынка коммерческой недвижимости (пункт 22а ФСО-7). В рамках затратного подхода на страницах 56-57 оценщик определяет размер функционального устаревания на основании роста темпа развития научно-технического прогресса в строительной области. При этом оценщик не обосновывает по каким критериям и в какой степени объект оценки не соответствует современным нормам строительства. Величина роста темпа научно-технического прогресса, принятая оценщиком как минимальное значение диапазона "2%" до 1990 года и как среднее значение диапазона "3%" после 1990 года не обоснована. Так же следует отметить, что источник информации (Башков Владимир Семенович инженер-строитель, кандидат технических наук доцент, оценщик 1 -ой категории Отдела методологии и практической оценки имущества ГУ ГУИОН (Журнал "Ценообразование и сметное нормирование в строительстве, N 1 2006 год. http://snip.ruscable.ru/Data1/46/46731/#i122206), на который ссылается оценщик, не содержит описание применяемой в расчетах методики (пункт 24 и ФСО-7, пункт 5 ФСО-3). При выборе объектов-аналогов в рамках доходного подхода (страница 64) оценщиком описаны критерии их отбора. При этом оценщиком не обосновано количество объектов-аналогов из доступных рыночных данных, а также использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов (пункт 22 в ФСО-7). При описании объекта оценки (страница 17) оценщиком указан год постройки 1980, что не соответствует данным технического паспорта здания от 26 июня 2000 года (пункт 5 ФСО-3). Корректировка на местоположение в рамках доходного подхода (страница 67) определяется оценщиком на основе анализа уровня социально-экономического развития территорий. Оценщиком не обоснована зависимость цен на рынке коммерческой недвижимости и интегрального показателя социально-экономического развития. При этом оценщиком не учитывается расположение объекта оценки и объектов-аналогов в разных типах районов административных центров (пункт 5 ФСО-3). При определении ставки дисконтирования в рамках доходного подхода оценщиком не обоснованы порядок определения и значения рисков при расчете премии за риск вложения и премии за инвестиционный менеджмент (страницы 76-77). Отсутствуют ссылки на источники информации позволяющие сделать экспертное заключение по величине рисков (пункт 5 ФСО-3). Используемая в расчетах стоимость работ по ремонту объекта (страница 80) не подтверждена. Представленный на странице 113 сметный расчет не заверен, отсутствуют данные о проведении его экспертизы (пункт 5 ФСО-3). Оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Группа "Паритет" Воронцовым С.А. допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N.... Выявленные нарушения, привели к неоднозначному толкованию отчета. Оценщик необоснованно отказывается от применения сравнительного подхода в отношении объекта оценки, поскольку в ходе анализа им не было найдено достаточное количество сопоставимых аналогов, по которым имеется достоверная, достаточная и доступная информация по характеристикам элементов сравнения наиболее значимых в формировании стоимости. Оценщик вводит в заблуждение, так как им не проведен полный анализ рынка коммерческой недвижимости на локальном рынке города Грязовца. На рынке представлено достаточное количество предложений (раздел 2.3.2.4 заключения). Таким образом, необоснованный отказ от применения сравнительного подхода повлиял на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. В расчетах оценщиком не учтено влияние всех ценообразующих факторов присущих объектам-аналогам, следовательно итоговая величина рыночной стоимости была определена недостоверно. Корректировка на местоположение в рамках доходного подхода (страница 67) определяется на основе анализа уровня социально-экономического развития территорий. Оценщиком не обоснована зависимость цен на рынке коммерческой недвижимости и интегрального показателя социально-экономического развития. При этом оценщиком не учитывается расположение объекта оценки и объектов-аналогов в разных типах районов административных центров (пункт 5 ФСО-3). Таким образом, в отчете не проанализирован фактор, потенциально влияющий на стоимость - местоположение объекта. Выявить ошибки при выполнении математических действий оценщика ввиду отсутствия расчетов корректировки на площадь (страница 69) не представляется возможным. В отчете использовалась непроверяемая информация: при определении ставки дисконтирования в рамках доходного подхода оценщиком не обоснованы порядок определения и значения рисков при расчете премии за риск вложения и премии за инвестиционный менеджмент (страницы 76-77). Отсутствуют ссылки на источники информации позволяющие сделать экспертное заключение по величине рисков (пункт 5 ФСО-3); используемая в расчетах стоимость работ по ремонту объекта (страница 80) не подтверждена; представленный на странице 113 сметный расчет не заверен, отсутствуют данные о проведении его экспертизы (пункт 5 ФСО-3). Использованная информация также является недостаточной, поскольку не позволяет определить достоверную величину рыночной стоимости объекта недвижимости. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года составляет 3 595 005 рублей.
Оценивая экспертное заключение, суд учитывает, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.
Административным истцом, представителями административных ответчиков не заявлено возражений относительно обоснованности заключения эксперта.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... может быть пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости на основании заключения эксперта Парменовой С.Е. от 07 апреля 2021 года N 10.
Учитывая вышеизложенное, требования административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 17 Закона о кадастровой оценке в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Поскольку не представлено сведений, что Серков А.В. обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N..., датой его обращения с соответствующим заявлением необходимо считать дату подачи в суд административного искового заявления - 21 декабря 2020 года.
Согласно статье 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующей общие для всех категорий административных дел правила распределения судебных расходов, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, касающихся освобождения от возмещения издержек льготных категорий граждан (статья 107) и лиц, освобожденных судом от уплаты расходов исходя из их имущественного положения (часть 3 статьи 109). Соответственно, не предусмотрены какие-либо специальные правила распределения судебных расходов и применительно к рассмотрению дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, осуществляемому в порядке главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В силу статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Согласно положениям статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным издержкам относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителя и суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, а также другие признанные судом необходимыми расходы.
Как усматривается из материалов дела назначенная по ходатайству административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области судебная экспертиза проведена, заключение эксперта представлено суду, исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу, стоимость проведения судебной экспертизы составила 30 000 рублей. Возложенная определением Вологодского областного суда от 04 февраля 2021 года на Департамент имущественных отношений Вологодской области обязанность по оплате судебной экспертизы до настоящего времени не исполнена, денежные средства в указанном размере на депозитный счет Вологодского областного суда не зачислены, доказательств обратного суду не представлено.
При таких обстоятельствах с Департамента имущественных отношений Вологодской области в пользу эксперта Парменовой С.Е. подлежит взысканию стоимость проведения судебной экспертизы в размере 30 000 рублей.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Серкова А. В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости: ..., установив её в размере его рыночной стоимости равной 3 595 005 рублям по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года.
Датой обращения Серкова А. В. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... считать 21 декабря 2020 года.
Взыскать с Департамента имущественных отношений Вологодской области в пользу частнопрактикующего оценщика Парменовой С. Е. стоимость проведения судебной экспертизы по административному делу N 3а-119/2021 в размере 30 000 рублей.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Вологодский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Л.К. Молокова
Мотивированное решение изготовлено 14 мая 2021 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка