Решение Нижегородского областного суда от 17 декабря 2018 года №3а-715/2018

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 декабря 2018 года Дело N 3а-715/2018
именем Российской Федерации
г.Нижний Новгород 17 декабря 2018 года
Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,
при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,
с участием представителя административного истца Завьяловой Людмилы Анатольевны Ким Ксении Алексеевны,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Завьяловой Людмилы Анатольевныоб установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым N, общей площадью 75 кв.м., расположенного по адресу: ФИО5 <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 1954214 рублей по состоянию на 05 июня 2011 года,
УСТАНОВИЛ:
Завьялова Людмила Анатольевна 12.11.2018 года обратилась в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований в административном исковом заявлении указала о том, что в её собственности находится нежилое здание с кадастровым номером N, общей площадью 75 кв.м., расположенное по адресу: ФИО5 <адрес>, в отношении которого постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" установлена кадастровая стоимость в размере 5436932,8 рублей. Она не согласна с кадастровой стоимостью объекта недвижимости, просит установить кадастровую стоимость здания в размере его рыночной стоимости 1954214 рублей в соответствии с отчетом от 19.09.2018 года N46-ОКС/2018, выполненным ООО "Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов".
При рассмотрении дела в суде представитель административного истца Ким К.А. требования административного искового заявления поддержала, просила его удовлетворить по основаниям, указанным в административном иске.
Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени рассмотрения дела.
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Нижегородской области представило в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорного нежилого здания. Указывается, что нежилое здание с кадастровым номером N внесено в Единый государственный реестр недвижимости 05.07.2011 года как ранее учтенное. Кадастровая стоимость данного здания определена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 в размере 5436932,8 рублей. Изменений кадастровой стоимости в отношении данного объекта капитального строительства в ЕГРН не вносилось. Представлены выписки из ЕГРН.
В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Нижегородской области указывает, что оно не утверждало и не определяло кадастровую стоимость здания, которая утверждена постановлением Правительства Нижегородской области.
Правительство Нижегородской области представило письменный отзыв, в котором указало, что результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области", представило выписку из Приложения 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331.
Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.
В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.
Судом установлено, что административный истец ФИО2 является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 75 кв.м., расположенного по адресу: ФИО5 <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 03.12.2018 года, представленной по запросу суда.
Из представленных в суд доказательств следует, что актуальная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" (приложение 1). При таких обстоятельствах применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N может быть определена по состоянию на 05.06.2011 года, что и просит административный истец.
В соответствии с выпиской из ЕГРН кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N составляет 5436932,8 рублей.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец Завьялова Л.А. представила в суд отчет от 19.09.2018 года N46-ОКС/2018 об оценке нежилого здания с кадастровым номером N, составленный оценщиком ООО "Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов" ФИО7 (л.д.22-149).
Согласно данному отчету рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, общей площадью 75 кв.м., наименование: торговые павильоны, назначение: нежилое здание, расположенного по адресу: ФИО5 <адрес>, составляет 1954214 (Один миллион девятьсот пятьдесят четыре тысячи двести четырнадцать) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года (л.д.94).
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Исследовав представленный в суд отчет от 19.09.2018 года N46-ОКС/2018 об оценке нежилого здания с кадастровым номером N, составленный оценщиком ООО "Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов" ФИО7, суд приходит к следующему.
Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности", положений Федерального стандарта оценки N1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N297; Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N298; Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N299; Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611.
Из раздела 2 (задание на оценку) отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилого здания для пересмотра его кадастровой стоимости (л.д.26-27).
При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (л.д.29-30).
Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы (л.д.30-31).
Оценщиком дано подробное описание объекта оценки - здания с кадастровым номером N в том числе его качественные и количественные характеристики, учитывающие местонахождение - Советский район города Нижнего Новгорода. Объект оценки расположен внутриквартально, в 500 метрах до оживленной улицы, транспортная доступность удовлетворительная, к объекту оценки ведет дорога с асфальтированным покрытием.
В отчете указаны площадь объекта оценки - 75 кв.м., этажность здания - одноэтажное, год постройки - 1995. Содержатся сведения о конструктивных и функциональных параметрах здания, сведения об износе и устареваниях. Физический износ определен в размере 35%. Указано о наличии в здании инженерных коммуникаций: электричество (л.д.35-38).
В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в отчете приведены основные тенденции социально-экономического развития России в период, предшествовавшей дате оценки, приведен обзор социально-экономического положения Российской Федерации, Нижегородской области по состоянию, предшествующему дате оценки (л.д.39-45).
Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО N7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г N611, приведен за период, предшествующий дате оценки.
Установлен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки - здание торгового назначения (л.д.45-46).
В отчете приведен анализ рынка объекта оценки, фактических данных о ценах и сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки и земельный участок, на котором расположено здание. Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений объектов торгового назначения на дату оценки - 05.06.2011 года, а также цен арендных ставок и цен предложений земельных участков под объекты торгового назначения (л.д.49-57).
Определены ценообразующие факторы для объектов недвижимости торгового назначения, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (л.д.58-64).
Наиболее эффективным использованием здания признано его использование в качестве торгового здания (л.д.65-66).
Согласно главе V "Анализ рынка" Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного здания, суду не представлено.
Оценка нежилого здания проведена с применением сравнительного подхода и доходного подходов. Затратный подход не применялся в связи с отсутствием у оценщика достоверной информации о дальнейшей динамике в данном сегменте рынка (л.д.66-68).
При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобрано 3 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам. Размер рыночной стоимости, определенной оценщиком в рамках сравнительного подхода, составил 2090700 рублей (л.д.68-85).
При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик применил метод прямой капитализации дохода, основанный на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации. Оценщик произвел расчет ставки капитализации, которая установлена в размере 10,5%. Для расчета величины ставки арендной платы подобраны объекты-аналоги из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Определен чистый операционный доход, который составил 352836 рублей. С учетом размера ставки капитализации определена величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная доходным подходом, которая составила 2521245 рублей (л.д.85-93).
Оценщиком проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки. При определении рыночной стоимости здания для целей оспаривания кадастровой стоимости оценщиком обоснованно произведен расчет рыночной стоимости здания без учета налога на добавленную стоимость (л.д.94-95).
Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости нежилого здания, содержащиеся сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилого здания участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, в котором определена величина рыночной стоимости нежилого здания, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.
Оценщик ФИО7 является членом ассоциации оценщиков "Кадастр-оценка", регистрационный номер 00734. Имеет высшее профессиональное образование, диплом НГУ им.Н.И. Лобачевского по программе "Оценка стоимости недвижимости", "Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств" от 30.06.2013 года ПП N240003361. Оценщиком получен Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" от 16.07.2018 года N013976-1. Стаж работы в оценочной деятельности - с 2013 года. Профессиональная деятельность оценщика застрахована СПАО "Ингосстрах" (л.д.28-29, л.д.134-140).
Сведений о том, что оценщик ФИО7 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО7 у суда не имеется.
При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету, составленному оценщиком ООО "Нижегородская коллегия судебных оценщиков и экспертов" ФИО7 от 19.09.2018 года N46-ОКС/2018, у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного здания, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца.
Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного здания в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости - здания его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), при определении которой кадастровая стоимость здания устанавливается равной этой рыночной стоимости.
Так как обращение Завьяловой Л.А. в суд имело место 12.11.2018 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 52:18:0070191:268 необходимо считать 12.11.2018 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Завьяловой Людмилы Анатольевныпо настоящему административному делу удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, общей площадью 75 кв.м., наименование: торговые павильоны, назначение: нежилое здание, расположенного по адресу: ФИО5 <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 1954214 (Один миллион девятьсот пятьдесят четыре тысячи двести четырнадцать) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года.
Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N 12.11.2018 года.
Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.А. Кручинин
В окончательной форме решение суда составлено 20.12.2018 года.
Судья М.А. Кручинин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка