Дата принятия: 07 октября 2019г.
Номер документа: 3а-714/2019
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 7 октября 2019 года Дело N 3а-714/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца Овчинникова Ивана Валерьевича - Клименко Е.В., действующей на основании доверенности,
представителя административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" - Чухаревой Е.А., действующей на основании доверенностей,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми административное дело по административному иску Овчинникова Ивана Валерьевича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
Овчинников И.В. обратился с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заявил требование об установлении кадастровой стоимости нежилого здания общей площадью 3265,6 кв.м., кадастровый номер **, расположенного по адресу: ****, по состоянию на 01.01.2018 года равной его рыночной стоимости в размере 30424 778 рублей.
Требование обосновал тем, что является собственником указанного здания и, учитывая порядок определения налоговых платежей, заинтересован в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости как рыночной стоимости. Поскольку определенная по состоянию на 01.01.2018 года кадастровая стоимость в размере 59427943,95 рублей существенно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, права истца как собственника на уплату экономически обоснованного размера налога являются нарушенными.
Административный истец в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, представитель административного истца требование поддержала, ходатайство о назначении экспертизы полагает необоснованным.
Представитель административного ответчика Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" поддержала доводы изложенные в возражениях на иск, полагает, что размер заявленной истцом рыночной стоимости не подтвержден достоверным доказательством, ходатайствовала о назначении судебной экспертизы отчета об оценке.
Заинтересованные лица - филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю, администрация Соликамского городского округа - извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в суд представителя не направили, администрация Соликамского городского округа ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав представителей сторон, изучив административное исковое заявление, письменные отзывы, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 года N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018 года.
Решением Соликамской городской Думы от 22.11.2017 N 216 (ред. от 22.11.2018) "О налоге на имущество физических лиц" установлен и веден в действие с 01.01.2018 года налог на имущество физических лиц, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Овчинников И.В. является собственником здания общей площадью 3265,6 кв.м., кадастровый номер **, расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из ЕГРН содержащей сведения о правообладателе (л.д. 8-10).
При указанных обстоятельствах, административный истец, являясь собственником объекта недвижимости, вправе поставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет - 59427943,95 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 7). Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.
Административным истцом представлен в суд отчет N 231/О-19 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 08.07.2019 года, составленный оценщиком К.. Выполнившая отчет оценщик является квалифицированным специалистом, членом саморегулируемой организации оценщиков "Ассоциация "Межрегиональный союз", что подтверждается свидетельством о членстве от 15.11.2012 **. Оценщик обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством не имеется.
В соответствии с отчетом рыночная стоимость здания по состоянию на 01.01.2018 года составляет 30424 778 рублей.
Изучив материалы дела, возражения административного ответчика, заинтересованного лица, суд приходит к выводу о том, что представленный отчет соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, ФСО N 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, ФСО N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, ФСО N 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508, ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611).
В отчете присутствует описание объекта оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, рынок объекта оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и методов оценки. Проанализировав рынок недвижимости, к которому относиться оцениваемый объект, на дату оценки и приняв во внимание: местоположение объекта, площадь объекта, физические характеристики - оценщик пришла к выводу о том, что стоимость объекта может находиться в диапазоне цен от 224,98 до 18445,40 руб./кв.м., выше среднего ценового значения с учетом предполагаемой скидки на торг.
Доводы административного ответчика о том, что установленные диапазоны цен отличаются от результатов полученных Государственным бюджетным учреждением "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" при проведении массовой кадастровой оценки, не могут быть приняты как основание для признания отчетов недостоверными доказательствами. Как следует из содержания отчета об оценке, оценщик привела данные о сделках, которые были проанализированы ею при оценке рынка и определении диапазона цен, при этом отобраны данные о сходных с объектом оценки объектах. Вместе с тем, административным ответчиком предложены для расчета средней цены данные о сделках, сведения о которых отсутствовали в открытых источниках, в отношении объектов недвижимости имеющих иные характеристики, чем оцениваемые - встроенные помещения, а не здания. Таким образом, оснований полагать, что диапазон цен, предложенный административным ответчиком, без указания на методику расчета и исходных данных, более точно отражает динамику рынка недвижимости, чем данные отчетов об оценке, не имеется.
Оценщик отказалась от определения рыночной стоимости здания с использованием затратного подхода, указав на отсутствие возможности подобрать сопоставимую с объектом оценки по техническим характеристикам и использованным материалам сравнительную единицу, как по справочнику Ко-Инвест, так и по сборнику УПВС N 28. Проверив доводы административного ответчика о необоснованности отказа от использования затратного подхода, суд полагает их необоснованными. Как следует из материалов дела, причиной отказа послужило отсутствие аналогов со смешанным материалом перекрытий и смешанным материалом стен, относящимся к разным конструктивным системам. Как следует из приобщенного к отчету об оценке технического паспорта, материал стен и перегородок указан как брусчатый, бетонный, кирпичный, материал перекрытий - железобетонные плиты, деревянные конструкции (страница отчета об оценке - 103). Поскольку сборник УПВС и справочник Ко-Инвест, не содержит данных об аналоге с данными конструктивными элементами, оценщик обосновано указала не невозможность расчета стоимости замещения затратным подходом. Также суд учитывает, что оценщик, являясь квалифицированным специалистом и обладая специальными зданиями вправе определять способ и методику оценки, оснований для усмотрения злоупотребления правом не имеется, доказательств иного размера стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода, пригодного для учета в целях определения рыночной стоимости в заявленных целях не приведено.
Как следует из отчета оценщик определиларыночную стоимость здания с использованием сравнительного подхода, с учетом требований п. 22 ФСО N 7 с использованием метода корректировок (сравнения продаж), в том числе: проведя выбор аналогов, определив основные элементы сравнения - передаваемые имущественные права, условия финансирования предполагаемой сделки, условия продажи, условия рынка, вид использования и/или зонирование, местоположение, физические характеристики, экономические и другие характеристики влияющие на стоимость; проведя статистическую обработку информации и согласовав скорректированные цены объектов аналогов.
В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях на продажу прав собственности на семь объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом, мотивировав причины, по которым не были приняты в качестве аналогов иные объекты. Как следует из Отчетов об оценке, все объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов, относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка, характеризуются сходными ценообразующими факторами. Суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что выбранные объекты аналоги не соответствуют установленным требованиям отбора, поскольку цены предложений данных объектов, отличаются от средней цены, установленной на основании данных о сделках, информация о которых получена Государственным бюджетным учреждением "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" при проведении массовой кадастровой оценки. Как следует из содержания отчета об оценке, оценщик произвел оценку рынка недвижимости с учетом методических рекомендаций, кроме того, такой критерий отбора аналогов при сравнительном подходе как соотношение цены предложения с данными о средней стоимости по рынку недвижимости не предусмотрен для учета.
Суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что к числу аналогов могли быть отнесены только объекты расположенные в городе Соликамске, поскольку часть предложений по городу Соликамску касалась объектом площадью менее 500 кв.м., несопоставимых с объектом оценки - зданием площадью 3265,6 кв.м.
То обстоятельство, что один из объектов принятых в качестве аналога реализуется в рамках возбужденного исполнительного производства, необоснованно расценивается административным ответчиком как основание для исключения данного объекта из выборки, поскольку стоимость реализуемого имущества в соответствии с нормами действующего законодательства предполагает установление начальной продажной цены в размере соответствующем рыночной.
Оценщиком проведены необходимые корректировки предложений по объектам аналогам, указаны основания, по которым иные корректировки не требуются. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми она руководствовалась. Доводы административного ответчика о том, что значительная разница между скорректированными ценами предложений по объектам-аналогам свидетельствует о некорректности выборки, не обоснованы, поскольку согласно выводам и расчетам оценщика коэффициент вариации составил - 32,75%, расчет выполнен в соответствии с приведенной формулой, математически верен.
Рыночная стоимость объекта с использованием сравнительного подхода определена как 39977 541 рублей (с учетом стоимости земельного участка и суммы налога на добавленную стоимость). Также оценщик с использованием сравнительного подхода произвела расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки, определив ее как - 4076 303 рубля.
Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта без учета прав на земельный участок и суммы налога на добавленную стоимость определена как 30424 778 рублей (9316,75 руб./кв.м.), что сопоставимо с определенным оценщиком диапазоном цен.
Доводы административного ответчика, заинтересованного лица о необоснованности выводов оценщика о том, что определенная в рамках использования сравнительного подхода стоимость объекта оценки включает в себя сумму налога на добавленную стоимость и рыночная стоимость объекта в целях оценки подлежит определению без учета указанной суммы налога, суд полагает надуманными, противоречащими сведениям и расчетам, приведенным в отчете об оценке.
Из пункта 1 статьи 38 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что объект налогообложения - реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход или иное обстоятельство, имеющее стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога.
Каждый налог имеет самостоятельный объект налогообложения, определяемый в соответствии с частью 2 данного Кодекса и с учетом положений данной статьи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации реализацией товаров, работ или услуг признается передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных данным Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.
В статье 146 Налогового кодекса Российской Федерации определены объект обложения налогом на добавленную стоимость, а также операции, которые не признаются объектом налогообложения в целях главы 21 данного Кодекса. В частности, объектом налогообложения признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации (подпункт 1 пункта 1).
Таким образом, имущество и реализация товаров (работ, услуг) являются самостоятельными объектами налогообложения, в отношении каждого законом предусмотрен определенный налог.
Оценщик определиларыночную стоимость объекта оценки без учета стоимости прав на земельный участок, без учета торговых издержек и сопутствующих налогов, исключив из результатов определения рыночной стоимости сумму налога на добавленную стоимость, учтенную оценщиком при расчете стоимости объекта оценки, что соответствует требованиям законодательства.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы административного ответчика, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приведенные административным ответчиком, заинтересованным лицом доводы, не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости здания расположенного по адресу: **** на основании представленного административным истцом отчета об оценке N 231/О-19 от 08.07.2019 года.
Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Дата подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости - 20 августа 2019 года.
Руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Овчинникова Ивана Валерьевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 3265,6 кв.м., кадастровый номер **, расположенного по адресу: ****, по состоянию на 01 января 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 30424 778 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 20 августа 2018 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в четвертый Апелляционный суд через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме - 08 октября 2019 года.
Судья:/подпись/
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
