Решение Хабаровского краевого суда от 29 июня 2020 года №3а-71/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 июня 2020 года Дело N 3а-71/2020
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре А.В.Сидоренко,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Рубин" к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
ООО "Рубин" в административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, оспаривает кадастровую стоимость объекта недвижимости -Универсального 3-х этажного магазина с комплексом дополнительных услуг, площадью 18347, 4 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта N. Обосновывая свои требования, административный истец сослался на то, что является одним из собственников (1/5 доля в праве) этого объекта, и, в соответствии с Налоговым кодексом РФ обязан платить налог на имущество юридических лиц. Кадастровая стоимость здания по состоянию на 01.01.2019 года утверждена приказом Министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 N 103 в размере 499 221 861, 49 рубль, сведения о ней внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10.02.2020 года. Так как магазин Правительством Хабаровского края включен в Перечень объектов капитального строительства, налоговая база которых определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости, то общество вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости. Отчетом об оценке N 20.19ОКС рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 года определена в размере 324 661 898,11 рублей. Административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Определением суда от 21.05.2020 года к участию в деле привлечены заинтересованные лица Правительство Хабаровского края, ООО "Карбункул", ООО "Гранат", ООО "Изумруд", ООО "Коралл".
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Рубин" Винцель Д.Т. (доверенность от 12.05.2020 года сроком действия 1 год) поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.
Представители заинтересованных лиц ООО "Карбункул", ООО "Гранат", ООО "Изумруд", ООО "Коралл" Сафиулина О.Н. (доверенности от 12.05.2020 года сроком действия 1 год) и Винцель Д.Т. (доверенности от 12.05.2020 года сроком действия 1 год) заявленные административным истцом требования поддержали.
Представитель заинтересованного лица Правительства Хабаровского края Евсеенко А.В. (доверенность от 27.03.2020 года сроком действия по 31.12.2020 года) в судебном заседании просил отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на отсутствие доказательств, подтверждающих рыночную стоимость объекта недвижимости. Считает, что представленных административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности и достаточности, ив силу положений статьи 94 Кодекса административного судопроизводства РФ, не может быть принят в качестве доказательства. Применяя затратный подход к оценке, оценщик в нарушение пункта 24 ФСО N 7, определилирыночную стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка. На странице 46 отчета указано, что расчет стоимости объекта оценки приведен в таблице 12, однако таблица с таким номером в документе отсутствует. В этой части ответ об оценке не соответствует требованиям пункта 5 ФСО N 3
Представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Хабаровского края и Управления Росреестра по Хабаровскому краю, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что неявившиеся лица не просили об отложении слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению по существу административного дела, суд провел судебное заседание в их отсутствие.
В письменных возражениях представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края выразил несогласие с предъявленными требованиями, ссылаясь на отсутствие надлежащих доказательств, подтверждающих заявленный размер рыночной стоимости объекта капитального строительства "Универсальный 3-х этажный магазин с комплексом дополнительных услуг". Считает, что представленный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. В отчете, в нарушение требований ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и п. 5 ФСО N 3 отсутствует анализ цен на строительство объектов недвижимости в зависимости от их местоположения. Не подтверждения факта отсутствие экономического износа в г. Хабаровске, на котором строиться предположение о различии стоимости строительства объектов недвижимости в разных населенных пунктах, в том числе г.Комсомольске-на-Амуре. Также в тексте отчета отсутствует описание признаков экономического износа, соответствующих г.Комсомольску-на-Амуре, степень их влияния на стоимость коммерческой недвижимости. Определяя величину экономического устаревания оценщик использовал данные "Справочника оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты. Скидки для сравнительного подхода". Под редакцией Лейфера Л.А., 2018 год. Но этот справочник не предназначен для определения рыночной стоимости в рамках затратного подхода, который применен оценщиком. Производя расчет физического износа объекта оценки, оценщик в таблице 4 на странице 50 указал, что некоторые конструктивные элементы имеют степень износа 100%, что противоречит результатам осмотра объекта оценки, приведенным в таблице 1 на странице 24. По результатам осмотра объекта оценки оценщик установил, что были выявлены дефекты отделки и части конструктивных элементов, но описание этих дефектов отсутствует. Это не позволяет пользователю отчета проверить достоверность приведенной информации. Приведенные нарушения существенно влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, и повлекли за собой занижение стоимости на 30 процентов.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
Согласно материалам административного дела с 02.10.2013 года на кадастровом учете находится объект недвижимости - Универсальный 3-х этажный магазин с комплексом дополнительных услуг, назначение - нежилое, площадь 18 347,4 кв.м., адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый N. Право собственности на объект, на 1/5 долю, зарегистрировано 09.01.2013 года за ООО "Рубин". Сособственниками объекта являются ООО Карбункул" (1/5 доля, право собственности зарегистрировано 09.01.2013 года), ООО "Коралл" (1/5 доля, право собственности зарегистрировано 09.01.2013 года), ООО Изумруд" (1/5 доля, право собственности зарегистрировано 09.01.2013 года), ООО "Гранат" (1/5 доля, право собственности зарегистрировано 09.01.2013 года).
Согласно части 1 статьи 372 Налогового кодекса РФ налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
В соответствии с частью 2 статьи 375, пунктом 1 части 1, части 2 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении некоторых видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения, к которым относятся и административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них, определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Законом Хабаровского края от 10.11.2005 года N 308 "О региональных налогах и налоговых льготах в Хабаровском крае" введен налог на имущество организаций. Законом установлено, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 2 000 квадратных метров и помещений в них, включенных в соответствии со статьей 378.2 части второй Налогового кодекса РФ в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (пунктом 3 статьи 1.1).
Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года N 103 (принятом в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке") утверждены результаты определения кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2019 года, полученные по итогам проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края. Приказ вступил в силу с 01 января 2020 года.
В Единый государственный реестр 10.02.2020 года внесены сведения об утвержденной по состоянию на 01.01.2019 года кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 27:22:0030301:698, в размере 499 221 861,49 рубля.
Приказом министерства сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края от 19.12.2019 года N 264 определен на 2020 год перечень недвижимого имущества - торговых центров (комплексов) и помещений в них, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, в который включен объект с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона (статья 3 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Как указано в частях 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее по тексту Закона о государственной кадастровой оценке), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статьи 2, 3 Закона о государственной кадастровой оценке).
Являясь плательщиком налога на имущество организаций, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, ООО "Рубин" вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде.
Административное исковое заявление об оспаривании результатов кадастровой стоимости было подано ООО "Рубин" в суд 20.05.2020 года.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.
Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости - Универсальный 3-х этажный магазин с комплексом дополнительных услуг, назначение - нежилое, площадью 18347, 4 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый N, по заказу ООО "Рубин" произведена оценщиком ООО "Оценка_27" Ли Е.А. (имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности "Оценка недвижимости", с 29.05.2018 года является членом Российской общественной Организации "Российское общество Оценщиков (РОО)", регистрационный N), о чем 30.04.2020 года подготовлен отчет N 20.19.ОКС.
Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
Изучив содержание отчета об оценке от 30.04.2020 года N 20.19.ОКС, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФСО N 3. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 27:22:0030301:698 определялась по состоянию на 01.01.2019 года - на эту же дату определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1(ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 256).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В отчете об оценке от 30.04.2020 года N 20.19.ОКС указано, что для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал затратный подход, в рамках которого применен индексный метод, так как данный метод при наличии информации является наиболее точным и достоверным, поскольку индексации подвергаются непосредственно фактические цены строительства. А в распоряжении оценщика имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию с указанием фактической стоимости строительства в ценах 2009 года. Отказ от использования сравнительного и доходного подходов, и иных методов в рамках затратного подхода, в отчете подробно обоснован (страницы 40-45, 53 отчета).
Под затратным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке ((пункты 18, 19, 20 ФСО N 1, п.п. "в" п. 24 ФСО N 7).
Как указано в пункте 24 ФСО N 7 при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если есть возможность корректной оценки функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; в) его рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют.
В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: -расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; -определение прибыли предпринимателя; -определение износа и устареваний; -определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний (подпункт "г" пункта 24 ФСО N 7).
Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: - данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; - данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; - сметных расчетов; - информации о рыночных ценах на строительные материалы; -других данных (подпункт "е" пункта 24 ФСО N 7).
Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства. Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости (подпункты "ж", "з", "и" пункта 24 ФСО N 7).
Материалы дела свидетельствуют, что Универсальный 3-х этажный магазин с комплексом дополнительных услуг (нежилое здание) введен в эксплуатацию в 2013 году, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подписано 30.04.2013 года. Стоимость строительства объекта составила, в ценах 2099 года, 398 574,30 рубля, в том числе строительно-монтажных работ 149 222,20 рубля.
Объект оценки спроектирован, построен и используется как Универсальный магазин с комплексом дополнительных услуг, что не противоречит основным видам разрешенного использования земельного участка под объектом оценки.
Для расчета показателей стоимости объекта оценки по состоянию на 01.01.2019 года оценщик рассчитал индекс перехода цен с использованием индексов Строительно-монтажных работ на 1 квартал 2009 года и на 1 квартал 2019 года, которые определилна основании письма Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ N 1408-ЛС/09 от 22.01.2019 года "Индексы изменения сметной стоимости (без НДС) на 1 квартал 2019 года" и Приложение к письму Минрегиона РФ от 12.02.2009 года N 3652-СК/08 "Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов на 1 квартал 2009 года (без НДС)". Индекс рассчитывался путём сопоставления удорожаний строительно-монтажных работ в рамках Хабаровского края указанные даты.
Для определения величины прибыли предпринимателя - премии, которую планирует получить инвестор за вложение своего каптала, оценщик использовал журнал "Справочник недвижимости "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", 2016 год, под редакцией Л.А. Лейфера. С учетом типа объекта оценки, оценщик применил средневзвешенное значение прибыли предпринимателя для офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости, 21,2 % (доверительный интервал составляет от 20,0 % до 22,3 %).
Используя фактическую стоимость строительства в ценах 2009 года, применяя поправки на разницу стоимостей во времени, поправки на состав рыночной стоимости, оценщик произвел расчет стоимости строительства объекта оценки, с учетом прибыли предпринимателя, на дату оценки, и определилполную восстановительную стоимость объекта (без учета износов и устареваний) по состоянию на 01.01.2019 года в размере 697 148 160 рублей (страницы 44-47 отчета).
Определяя величину износа и устареваний - действительную потерю в стоимости улучшений объекта недвижимости в результате воздействия ряда факторов (увеличение возраста, степень интенсивности эксплуатации, появление новых строительных материалов и новых разработок в проектировании зданий (сооружений), законодательные ограничения и др.), имеющих различные источники происхождения, оценщик для объекта оценки определилосновные факторы обесценивания - физический износ, функциональное и экономическое устаревание. Совокупный износ объекта оценки определен исходя из показателей совокупного физического износа - 32,5%, внешнего (экономического) устаревания - 069 (0,69/1), и составил 53,43% или в переводе в натуральную величину - 372 486 261,89 рубль. Наличие функционального износа у объекта оценки не выявлено, так как на дату оценки он соответствует современным требованиям, предъявляемым к объектам торгового назначения.
Используя полученные значения, оценщик определилитоговую рыночную стоимость объекта оценки - Универсального 3-х этажного магазина с комплексом дополнительных услуг, площадью 18347, 4 кв.м., кадастровый номер объекта 27:22:0030301:698, в размере 324 661 898,11 рублей.
Содержание отчета об оценке от 30.04.2020 года N 20.19.ОКС позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление об исходных данных, положенных в основу расчетов, и методах, применяемых в произведенных расчетах.
Позиция министерства имущественных отношений Хабаровского края о несоответствии отчета об оценке требованиям пункта 5 ФСО N 3 (не подтверждено обоснование наличия экономического устаревания в г. Комсомольск-на-Амуре, и, как следствие, некорректно определено значение величины экономического устаревания, что вызывает сомнение в достоверности итогового значения стоимости объекта оценки; не обоснован расчет физического износа), по мнению суда, не заслуживает внимания, так не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).
Пункт 13 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, предусматривает, что в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).
В соответствии со статьей 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценку объектов недвижимости может производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
В отчете оценщиком подробно изложено обоснование определения величины экономического устаревания, рассчитанного для объекта оценки, при котором учтена потеря стоимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов, учтено местоположение объекта, как фактора, оказывающего влияние на среднерыночную стоимость коммерческой недвижимости. Приведен подробный расчет физического износа объекта оценки и его обоснование. Приведены ссылки на источники информации, которые при этом оценщиком были использованы. Суждение представителя административного ответчика об ином порядке определения величины экономического устаревания и расчета физического износа, является недопустимым доказательством и не может быть принято судом во внимание, так как являются субъективным мнением лица, не являющегося оценщиком.
Содержание отчета опровергают доводы представителя Правительства Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях пункта 24 ФСО N 7 - рыночная стоимость объекта оценки определена без учета стоимости земельного участка, на котором здание находится.
Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611 утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в котором указано (пункт 4), что для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.
В соответствии с подпунктом "г" пункта 24 ФСО N 7 при затратном подходе в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.
Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 года N 508 утвержден Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4), который является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости. Согласно этому стандарту (пункты 3, 5) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.
Целью проводимой оценщиком оценки нежилого здания с кадастровым номером N являлся не общий случай определения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, а пересмотр кадастровой стоимости объекта капитального строительства, которая была утверждена только в отношение объекты капитального строительства, сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки, без учета стоимости земельного участка, на котором он расположен.
Согласно содержащимся в ЕГРН сведениям нежилое здание с кадастровым номером N поставлено на кадастровый учет как самостоятельный объект.
Оценщик, исходя из цели и задачи оценки, обоснованно определилрыночную стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка, на котором размещен объект оценки.
Ссылка представителя заинтересованного лица на отсутствие в отчете об оценки таблицы с номером 12, в котором представлен расчет определения рыночной стоимости объекта оценки, опровергается содержанием отчета. На странице 46 размещена таблица N 3 "Расчет стоимости объекта оценки". Допущенная на этой же странице отчета опечатка в нумерации таблиц, не повлекла за собой негативных последствий.
В силу статьей 2, 12 Федерального закона от 29.06.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки, лицами, участвующими в деле, не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства - здания (нежилого), Универсальный 3-х этажный магазин с комплексом дополнительных услуг, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость объекта капитального строительства, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объектов оценки лежит на административных ответчиках.
Согласно статье 18 Закона о государственной кадастровой оценке, в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ООО "Рубин" обратилось в суд 20.05.2020 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10.02.2020 года, следовательно, установленная судом кадастровая стоимость действует с 10.02.2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Рубин" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - Универсального 3-х этажного магазина с комплексом дополнительных услуг, назначение - нежилое, площадью 18 347,4 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта N, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 324 661 898 рублей 11 копеек.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 20 мая 2020 года.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции - судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем полдачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.
Решение в окончательной форме принято 06 июля 2020 года.
Судья краевого суда Е.А. Бузыновская


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка