Решение Ярославского областного суда от 15 февраля 2019 года №3а-71/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 февраля 2019 года Дело N 3а-71/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при секретаре Ошмариной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Синюшкина Виктора Николаевича, Синюшкина Ивана Николаевича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Синюшкин В.Н., Синюшкин И.Н. обратились в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2 818 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - гостиницы, мотели, кемпинги, дома приезжих, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 2 613 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Синюшкин В.Н., Синюшкин И.Н. в равных долях (<данные изъяты>) являются собственниками указанного земельного участка и плательщиками земельного налога. Административными истцами проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету, выполненному ООО "Ярэксперт" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 2 октября 2017 года составляет 2 613 000 рублей.
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года N 702-п, составляет по состоянию на 2 октября 2017 года 7 196 072, 98 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) административные истцы просят установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административных истцов по доверенности Казаков А.В. административный иск поддержал.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаева Т.Б. в удовлетворении административного иска возражала, ссылаясь на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств размера рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату установления его кадастровой стоимости.
Административные ответчики ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росрестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Административный ответчик Правительство Ярославской области, заинтересованное лицо администрация городского поселения Ростов своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление Синюшкина В.Н., Синюшкина И.Н. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях - статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Судом установлено, что Синюшкину В.Н., Синюшкину И.Н. на праве собственности по <данные изъяты> доле каждому принадлежит земельный участок площадью 2 818 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - гостиницы, мотели, кемпинги, дома приезжих, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.
Решением муниципального Совета городского поселения Ростов от 25.10.2018 года N 54 на территории городского поселения Ростов установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.
До принятия указанного нормативного акта на территории городского поселения Ростов действовало Решение муниципального Совета городского поселения Ростов от 23.11.2009 года N 245, содержавшее аналогичные положения.
Таким образом, правоотношения административных истцов по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административных истцов возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Синюшкин В.Н., Синюшкин И.Н. в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладают правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего им на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2010 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года N 702-п.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> является 2 октября 2017 года.
Согласно положениям части 1 и части 2 статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> подлежит определению по состоянию на 2 октября 2017 года в порядке определенном Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 года N 222, на основании результатов государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Ярославской области от 20 сентября 2011 года N 702-п.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 2 октября 2017 года составляет 7 196 072, 98 рублей.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 2 октября 2017 года установлена в размере 2 613 000 рублей.
В результате исследования Отчета оснований для признания его недостоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> суд не находит.
Рыночная стоимость объекта определена оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.
До выбора объектов, использованных в качестве аналогов для расчета, оценщиком проведен анализ рынка и определены все предложения о сделках с земельными участками на дату оценки, относящиеся к одному сегменту рынка с объектом оценки.
Для сопоставления с объектом оценки оценщиком использованы сведения о трех объектах - аналогах, к ценам которых применены корректировки на уступку, на передаваемые права, на местоположение (по районам области), на местоположение (относительно численности населения), на площадь.
Все действия, совершенные оценщиком в процессе оценки, нашли свое отражение в Отчете, их обоснованность сомнений не вызывает.
В свою очередь, оснований согласиться с доводами заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о недостоверности Отчета по изложенным данным лицом возражениям суд не находит.
Так, в своих возражениях Департамент указывает, что отобранные оценщиком для расчетов объекты - аналоги являются неоднородными, на что указывает коэффициент вариации полученных по результатам корректировки цен объектов - аналогов, составляющий 45 %.
Указанный факт, по мнению Департамента, свидетельствует о нарушении оценщиком пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, согласно которому содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
По изложенным выше основаниям, суд полагает, что Отчет не содержит информации, которая вводит в заблуждение пользователей Отчета, либо допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Как указывалось выше, процесс оценки полно и доступно описан в Отчете, основания отбора аналогов, а также применения к их ценам корректировок и их размер оценщиком в Отчете обоснованы.
Доказательств того, что использованные оценщиком аналоги не сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, Департаментом суду не представлено.
В свою очередь, обязанность оценщика использовать в расчетах сведения об объектах - аналогах, цена которых не выбивается их какого - либо диапазона, Федеральные стандарты оценки не содержат.
При расчете размера корректировки на местоположение относительно районов области оценщиком допущена арифметическая ошибка, которая тем не менее к искажению результатов оценки не привела.
Оценщиком представлен дополнительный расчет рыночной стоимости земельного участка с исправленной арифметической ошибкой, из которого следует, что в отсутствие ошибки рыночная стоимость земельного участка изменилась бы на сумму в 25 000 в сторону уменьшения (2 613 000 рублей против 2 588 000 рублей после исправления ошибки), то есть менее, чем на 5 %.
Применение корректировки на численность населения в населенном пункте и ее величина оценщиком в Отчете достаточно обоснованны.
Необходимость применения данной корректировки отражена в разделе Отчета "Определение рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом. Метод сравнения продаж". Далее в таблице 14 "Расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом" полученные результаты оценщиком применены.
Определяя размер корректировки, оценщик принял наиболее близкое ее значение к имеющимся сведениям об объектах - аналогах из предложенных корректировок Справочником корректировок для оценки стоимости объектов недвижимости коммерческого назначения в зависимости от численности населения в 2012 году: объект оценки отнесен к населенным пунктам с численностью от 20 до 50 тысяч человек, объекты - аналоги по наименьшему значению, предложенному справочником (от 5 до 10 тысяч человек).
Таким образом, действия оценщика по применению корректировки и определению ее величины достаточно прозрачны и обоснованы. Оснований полагать, что в результате применения указанной корректировки оценщиком нарушен пункт 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", не имеется.
По изложенным основаниям, суд приходит к выводу о том, что процесс отбора аналогов, применение к их ценам корректировок полно и подробно изложены в Отчете и являются обоснованными. Оснований полагать, что описанная выше процедура оценки привела к недостоверным выводам относительно величины рыночной стоимости земельного участка административных истцов, у суда не имеется.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований не доверять выводам Отчета и установленной в нем величине рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2 613 000 рублей.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении него рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Синюшкина В.Н., Синюшкина И.Н. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Синюшкина В.Н., Синюшкина И.Н. с настоящим административным иском в суд, а именно - 29 декабря 2018 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Синюшкина Виктора Николаевича, Синюшкина Ивана Николаевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 818 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - гостиницы, мотели, кемпинги, дома приезжих, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 2 613 000 (два миллиона шестьсот тринадцать тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 2 613 000 (два миллиона шестьсот тринадцать тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 29 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка