Решение Ростовского областного суда от 22 декабря 2017 года №3а-708/2017

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 декабря 2017 года Дело N 3а-708/2017
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,
при секретаре Борозненко Л.Р.,
с участием
представителя административного истца Хруленко А.А. - Жоровой К.В.,
представителя административного ответчика Правительства Ростовской области Аслановой С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Хруленко Александра Анатольевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
установил:
Хруленко А.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка, находящего по адресу: .... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что влияет размер арендной платы, влечет необоснованное увеличение выкупной цены земельного участка.
После уточнения требований в порядке ст. 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации Хруленко А.А. просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в сумме, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы, - 6 354 000 рублей.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, заинтересованных лиц - Комитет по управлению имуществом г. Таганрога, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, Медведев Т.А., Гончаров В.В., Гуков А.В.
В судебном заседании представитель административного истца Жорова К.В. поддержала указанные требования.
Представитель Правительства Ростовской области Асланова С.В. не возражала против удовлетворения административного иска в уточненной редакции.
Иные лица, участвующие в деле, и их представители в суд к назначенному времени не явились.
От Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска поступило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. В письменном отзыве Комитет просил отказать в удовлетворении административного иска.
От иных лиц, чьи представители не явились в суд, отзывы, ходатайства не поступали.
Судом получена копия свидетельства о смерти заинтересованного лица Медведева Т.А.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие остальных неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость.
25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области принято постановление N 776 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области", которым установлена кадастровая стоимость соответствующих земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.
Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 этого Федерального закона.
Судом установлено, что по договорам аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 14 июня 2013 года N 13-135, 13-136, 13-137, заключенным с Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога, Медведев Т.А., Гончаров В.В., Гуков А.В. являлись арендаторами земельного участка в кадастровым номером ... площадью 2 416 кв.метров, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства объекта общественного питания, расположенного по адресу: ...
31 мая 2017 года между Медведевым Т.А., Гуковым А.В., Гончаровым В.В. с одной стороны и Хруленко А.А. с другой стороны заключен договор уступки прав аренды указанного земельного участка. Переход к административному истцу права аренды по этому договору зарегистрирован в установленном порядке.
Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Изложенное свидетельствует о наличии у административного истца заинтересованности в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 10 625 857,92 рублей.
В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке от 29 июня 2017 года N 197/06-2017, составленный ООО "Альфа-Эксперт"). Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляла 3 208 448 рублей.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом была назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению от 27 ноября 2017 года N 467-Э/2017 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ...., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года с учетом его индивидуальных особенностей составляла 6 354 000 рублей.
Проанализировав представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в экспертном заключении. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке, суд признает более убедительными и аргументированными.
Оценивая заключение судебной экспертизы, суд отмечает, что оно содержит полное описание проведенного исследования. Экспертом проведен детальный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте. Размер рыночной стоимости исчислен экспертом с применением сравнительного подхода, при котором в качестве объектов-аналогов приняты участки, характеристики которых максимально приближены к оцениваемому объекту. Принципы отбора объектов-аналогов подробно описаны в заключении. Сведения о них проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения поправок или отсутствие таковой, величина корректировок в каждом случае объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Допущения относительно признаков объектов-аналогов, не указанных в текстах объявлений о продаже, сделаны экспертом корректно и мотивированно. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Кем-либо из лиц, участвующих в деле, замечания, возражения по заключению экспертизы не представлены.
При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка равной этому размеру.
Настоящее решение является основанием для внесения органом кадастрового учета сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью. Решение суда по делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов. Наличие незаконных и необоснованных действий со стороны административных ответчиков в данном случае судом не устанавливалось. Основания для суждения о явных методологических ошибках при определении кадастровой стоимости отсутствуют, разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и устанавливаемой судом рыночной стоимостью в данном случае составляет 40%. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта административными ответчиками не оспаривалось. Размер рыночной стоимости по заключению судебной экспертизы, являющийся экономически обоснованным, Правительство Ростовской области также не оспаривало. При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца.
ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 35 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца в пользу экспертной организации.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 416 кв.метров, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства объекта общественного питания, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 6 354 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 27 сентября 2017 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с Хруленко Алексея Анатольевича в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 35 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.А.Руднева
Решение в окончательной форме принято 22 декабря 2017 года
Судья О.А.Руднева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка