Решение Тульского областного суда от 21 января 2020 года №3а-705/2019, 3а-9/2020

ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 21 января 2020 года Дело N 3а-9/2020
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Семенчевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело 3а-9/2020 (3а-705/2019) по административному исковому заявлению ООО "Автокласс" к Управлению Росреестра по Тульской области, правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО "Автокласс" обратилось в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка, площадью <...>.м, КН <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации автосалона с автосервисом, расположенного по адресу: <адрес>. Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка, установленной по состоянию на 01.01.2016 на основании постановления правительства Тульской области от 30.11.2016 N 546 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области" в размере 18281250 руб., и просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной стоимости - 6937000 руб. Заявленный размер рыночной стоимости обосновал отчетом ООО "Э" от <...> N <...>.
В судебное заседание административный истец, административные ответчики - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, правительство Тульской области, заинтересованные лица - ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области), администрация м.о. г. Ефремов представителей не направили, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены, данными участниками судебного разбирательства заявлены ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.
На основании части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Согласно ч.2 ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статья 24.18 указанного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В силу статьи 24.20 указанного Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Судом установлено, что ООО "Автокласс" является арендатором земельного участка, площадью <...>.м, КН <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации автосалона с автосервисом, расположенного по адресу: Тульская <адрес>, - на основании договора аренды земельного участка от 22.03.2012 N 1823 (с учетом дополнительного соглашения N 1 о внесении изменений в данный договор), заключенного с администрацией муниципального образования Ефремовский район Тульской области, дата регистрации <...>. Кадастровый номер объекту присвоен <...>.
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2016.
Кадастровая стоимость земельного участка с КН <...> установлена на 01.01.2016 в результате массовой оценки в размере 18281250 рублей и внесена в ГРН (ранее ГКН) 18.12.2016.
По условиям вышеуказанного договора аренды (п. 3.2), размер арендной платы за пользование участком определен по результатам аукциона и составляет за год 284970 рублей, за месяц - 23747,5 рублей.
Размер арендной платы определялся в соответствии с Законом Тульской области от 29.06.2011 года N 1586-ЗТО "О порядке определения размера арендной платы за предоставление в аренду без проведения торгов земельные участки, находящиеся в собственности Тульской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", а также постановлением правительства Тульской области от 20.12.2011 года N 259 "Об установлении значений коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков, применяемых для определения размера арендной платы".
Также, данным договором (п. 3.5) предусмотрено что, размер арендной платы в период срока договора не может быть изменен.
Исходя из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (п. 6), лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
В силу ч.1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Ст.1-2 Закона Законом Тульской области от 15.12.2011 N 1679-ЗТО "О регулировании отдельных вопросов определения цены земельных участков на территории Тульской области" установлено, что при продаже земельных участков, находящихся в собственности области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением продажи земельных участков в соответствии со статьей 4 настоящего Закона, цена таких земельных участков определяется исходя из их кадастровой стоимости.
В пределах данного земельного участка расположен объект <...>, - нежилое здание, площадью <...> кв.м, принадлежащий на праве собственности ООО "Автокласс".
В абз. 2 п. 28 постановления Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Как разъяснено в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", установленный ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для юридических лиц предварительный порядок обращения в комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.
В нашем случае такое обращение истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области последовало 6 августа 2019 года.
Решением Комиссии от <...> N <...> заявление генерального директора ООО "Автокласс" Терехова И.А. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено.
В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра, а также в суд, административный истец представил отчет N <...> от <...>, подготовленный оценщиком ООО "Э" К. Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляла 6937000 руб.
Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках рассматриваемого дела никем не оспариваются.
Из них следует, что административный истец заинтересован в установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, поскольку имеет преимущественное право выкупа земельного участка, при этом выкупная цена будет определяться исходя из кадастровой стоимости. При этом установленный законом обязательный досудебный порядок урегулирования спора им соблюден.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 года N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "В" Т.
По выводам, содержащимся в экспертном заключении от <...>, отчет, выполненный ООО "Э" N <...> от <...> не соответствует федеральным стандартам оценки в части п.8 ФСО N 1, п.21 ФСО N 1, п.5 ФСО N 3, п.8г ФСО N 3, п.8е ФСО N 3, п.8ж ФСО N 3, п.8и ФСО N 3, п.12 ФСО N 3, п. 22б ФСО N 7. Вместе с тем, после устранения выявленных замечаний, проведения дополнительных расчетов, анализа существенности различия полученных результатов, эксперт подтвердил рыночную стоимость земельного участка КН <...>, рассчитанную оценщиком в вышеуказанном отчете по состоянию на 01.01.2016 в размере 6937 000 руб.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, имеющим необходимое образование, стаж работы в области оценки более 16 лет, длительный стаж судебно-экспертной деятельности, а следовательно, обладающим необходимыми познаниями для проведения подобного рода исследований. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Эксперт Т. является членом Саморегулируемой организации "Российское общество оценщиков", его гражданская ответственность застрахована, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ст.ст.3, 4).
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.
По таким основаниям суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ и полагает возможным взять за основу выводов о рыночной стоимости объекта на интересующую дату.
Аналогичным образом на предмет соответствия закону суд оценивает и отчет ООО "Э" N <...> от <...>.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 N 546 кадастровая стоимость находящегося в пользовании ООО "Автокласс" земельного участка определена по состоянию на 01.01.2016. На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного земельного участка в отчете ООО "Э" N <...> от <...> и в экспертном заключении.
Доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на указанную дату, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59 -61 КАС РФ, участниками процесса не представлено.
Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 в размере 6937000 руб. значительно ниже внесенной в ГРН кадастровой стоимости того же земельного участка в размере 18281250 руб., что затрагивает права и обязанности административного истца, как плательщика аренды.
В нашем случае разница между указанными значениями кратна, что явно указывает на наличие ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении. Следовательно, установление в отношении спорного объекта рыночной стоимости является для административного истца способом защиты нарушенных прав на установление экономически обоснованной базы для расчета арендной платы.
При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости.
Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 06.08.2019.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление ООО "Автокласс" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью <...>+/-14кв.м, КН <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации автосалона с автосервисом, расположенного по адресу: <адрес>, - по состоянию на 01.01.2016 равной его рыночной стоимости в размере 6937000 рублей.
В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи ООО "Автокласс" заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 06.08.2019.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка