Решение Саратовского областного суда от 15 июля 2019 года №3а-704/2018, 3а-49/2019

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 июля 2019 года Дело N 3а-49/2019
Саратовский областной суд в составе
председательствующего Бугаевой Е.М.,
при секретаре Филипповой К.М.
с участием представителя административного истца Васильева Д.И., представителя комитета по управлению имуществом Саратовской области Ярыш И.А., представителя Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области Шатуновой О.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кайман" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, заинтересованные лица: общество с ограниченной ответственностью "Лотос", общество с ограниченной ответственностью "Эстейт Инвест Лимитед", об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Кайман" обратилось в суд к Управлению Росреестра по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" с административным исковым заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки здания (торгово-развлекательный центр) с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, лит. И.И1, расположенного по адресу: <данные изъяты>.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года N 990-р кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает рыночную стоимость нежилого здания, определенную отчетом, составленным <данные изъяты> 30 июля 2018 года, которым составила <данные изъяты> руб.
Согласно приложению N 2 распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области N 990-р утверждены удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов на территории Саратовской области.
По состоянию на 30 октября 2014 года кадастровая стоимость объекта недвижимости составила <данные изъяты> руб.
Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налога, поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, установленную отчетом <данные изъяты> 30 июля 2018 года.
В ходе рассмотрения дела судом назначалась судебная оценочная экспертиза, с учетом выводов которой административный истец уточнил требования и просил установить кадастровую стоимость в размере рыночной в сумме <данные изъяты> руб.
В отзыве на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной не оспаривают ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе, по размеру рыночной стоимости).
В судебном заседании представитель административного истца Васильев Д.И. просил удовлетворить заявленные административные исковые требования с учетом поданных уточнений, представители комитета по управлению имуществом Саратовской области и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области не возражали против удовлетворения административного искового заявления.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
На основании статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекших за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Нежилое здание (торгово-развлекательный центр) с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <данные изъяты>, находится в общей долевой собственности ООО "Кайман" (<данные изъяты> доли), ООО "Лотос" (<данные изъяты> доли), ООО "Эстейт Инвест Лимитед" (<данные изъяты> доли).
Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 25 декабря 2015 года N 1390-р указанное нежилое здание включено в перечень недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определена как кадастровая стоимость на 2016 год.
Результаты проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области, утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года N 990-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области". Кадастровая стоимость нежилого здания на 05 июля 2012 года определена в размере <данные изъяты> руб.
30 октября 2014 года внесены изменения в сведения о площади объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>. В соответствии с порядком, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 18 марта 2011 года N 113 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее неучтенных объектов недвижимости и (или) государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных или количественных характеристик объектов недвижимости, влекущим за собой изменение их кадастровой стоимости", величина кадастровой стоимости вышеуказанного объекта установлена в размере <данные изъяты> руб.
Решением комиссию по вопросу пересмотра результатов определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 06 июля 2016 года установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб.
Решением Саратовского областного суда от 29 марта 2017 года признано незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, исключены из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости (нежилого здания) с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в размере его рыночной стоимости в сумме <данные изъяты> руб., определённой по состоянию на 30 октября 2014 года.
16 августа 2017 года в связи с исправлением технической ошибки в сведения государственного кадастра величина кадастровой стоимости объекта недвижимости (нежилого здания) с кадастровым номером <данные изъяты> изменена на <данные изъяты> руб. с применением удельного показателя кадастровой стоимости <данные изъяты> руб./кв.м.
В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Суд считает, что пятилетний срок административным истцом не пропущен, поскольку его исчисление следует производить с момента внесения сведений в государственный кадастр сведений об определении кадастровой стоимости, то есть с 16 августа 2017 года (л.д. 183 т. 1).
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость нежилого здания, административный истец представил в суд отчет, составленный <данные изъяты> 30 июля 2018 года N 17-09-18, об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 30 октября 2014 года определена в размере <данные изъяты> руб.
Поскольку данный отчет оспаривался на предмет соответствия положениям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандарта оценки по ходатайству стороны административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области судом назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта <данные изъяты> работающего в ООО "<данные изъяты>", куда была назначена судебная экспертиза, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 30 октября 2014 года определена в размере <данные изъяты> рублей.
С таким заключением не согласился представитель комитета по управлению имуществом Саратовской области Вещеулов Ю.Н., который сослался на то, что при рассмотрении административного дела по административному иска министерства финансов Саратовской области о признании решения комиссии об установлении кадастровой стоимости незаконным N 3а-1/2017 проводилась оценочная экспертиза, которой было установлено, что для спорного объекта диапазон рыночной стоимости составляет от <данные изъяты> руб. до <данные изъяты> руб.
На основании части 2 статьи 83 КАС РФ судом была назначена повторная экспертиза, её проведение поручено ООО "<данные изъяты>".
Согласно заключению эксперта <данные изъяты>., составленного ООО "<данные изъяты>", рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 30 октября 2014 года определена в размере <данные изъяты> руб.
В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.
В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.
Таким образом, при составлении заключения эксперт обязан руководствоваться законодательством, определяющим критерии, методы и способы проведения оценки.
Требования к отчету об оценке установлены федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьёй 9 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.
Заключение эксперта ООО "<данные изъяты>" <данные изъяты>. соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Для определения рыночной стоимости, учитывая, что объект экспертизы представляет доходную коммерческую недвижимость, эксперт применил доходный подход как наиболее точно отражающий ситуацию на том сегменте рынка, к которому относится исследуемый объект - торгово-развлекательный центр.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Для сравнения эксперт выбрал восемь объектов-аналогов, расположенных в г. Саратове. Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (под торговое или коммерческое назначение).
Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Экспертом применена корректировка на торг, местоположение, этаж, класс качества, оценка потерь от неполной нагрузки, издержки по эксплуатации недвижимости, определение нормы капитализации. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивированно обоснован.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, эксперт проходил профессиональную переподготовку по программам "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", является членом саморегулируемой организации РОО "<данные изъяты>", имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" от 10 мая 2018 года N 63, гражданская ответственность эксперта застрахована по полису страхования ответственности в акционерном обществе "<данные изъяты>".
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы ООО "<данные изъяты>", соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, N 298, N 299 и от 25 сентября 2014 года N 611.
Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования административные требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
удовлетворить административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Кайман" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, заинтересованные лица: общество с ограниченной ответственностью "Лотос", общество с ограниченной ответственностью "Эстейт Инвест Лимитед", об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания (торгово-развлекательный центр) с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, по состоянию на 30 октября 2014 года равной рыночной в размере <данные изъяты> рублей.
Датой подачи заявления считать 29 ноября 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий судья: Е.М. Бугаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка