Решение Пермского краевого суда от 15 октября 2019 года №3а-702/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 октября 2019 года Дело N 3а-702/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Буланкова Р.В.,
при секретаре Новоселовой Н.П.,
с участием представителя административного истца Клименко Е.В., действующей на основании доверенности,
представителя административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" - Чухаревой Е.А., действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торгово-производственное предприятие "Березка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Торгово-производственное предприятие "Березка" обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, к ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- магазин с кадастровым номером **91 площадью 1334 кв.м., расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 6 800 261 (шесть миллионов восемьсот тысяч двести шестьдесят один) рубль, по состоянию на 11 марта 2019 года;
- часть 2-этажного нежилого здания с помещениями в подвале, 1-м и 2-м этажах с теплым пристроем с кадастровым номером **126 площадью 2085 кв.м., расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 5 029 937 (пять миллионов двадцать девять тысяч девятьсот тридцать семь) рублей, по состоянию на 24 октября 2018 года;
- нежилые помещения с кадастровым номером **1233 площадью 240.1 кв.м., расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 931 961 (девятьсот тридцать одна тысяча девятьсот шестьдесят один) рубль, по состоянию на 29 ноября 2018 года.
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанных выше объектов недвижимости. Налоговая база в отношении объектов определяется исходя из их кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена актами ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" по объекту недвижимости с кадастровым номером **91 в размере 20370019.92рублей, по объекту недвижимости с кадастровым номером **126 - 29770130.4 рублей, о объекту недвижимости с кадастровым номером **1233 - 6390662.47 рублей. Согласно отчетам об оценке рыночная стоимость спорных объектов недвижимости на указанные даты определена в меньшем размере. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога в законно установленном размере.
Представитель административного истца Клименко Е.В. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственного бюджетного учреждения "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Чухарева Е.А. в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на обстоятельства, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив административное исковое заявление, письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Законом Пермского края от 10 ноября 2017 года N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2018 года.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО"ТПП"Березка" является собственником - магазина с кадастровым номером **91 площадью 1334 кв.м., расположенного по адресу: ****; - части 2-этажного нежилого здания с помещениями в подвале, 1-м и 2-м этажах с теплым пристроем с кадастровым номером **126 площадью 2085 кв.м., расположенного по адресу: ****; - нежилых помещений с кадастровым номером **1233 площадью 240.1 кв.м., расположенного по адресу: ****.
Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства затрагивают права и обязанности административного истца.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена актами ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" по объекту недвижимости с кадастровым номером **91 в размере 20370019.92рублей по состоянию на 11 марта 2019 года, по объекту недвижимости с кадастровым номером **126 - 29 770 130.4 рублей по состоянию на 24 октября 2018 года, о объекту недвижимости с кадастровым номером **1233 - 6 390 662.47 рублей по состоянию на 29 ноября 2018 года.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
При оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлены отчеты об оценке N 46.1/О-19, N 46.2/О-19, N 46.3/О-19 от 18 июля 2019 года, составленные оценщиком К.
Проанализировав представленные в материалы дела отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанные отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком произведен анализ рынка объектов недвижимости на территории Пермского края (на дату по состоянию на которую определена кадастровая стоимость), отнесенных к объектам торговой недвижимости, определен диапазон цен предложений по указанному сегменту рынка.
В отчетах объясняется выбор сравнительного (затратного) подходов оценки для определения рыночной стоимости объектов оценки и приводится обоснование отказа от применения доходного (затратного) подходов оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.
Выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности. Отчеты оценщика отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, являются надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.
Доводы стороны административного ответчика о некорректном определении диапазона рыночной стоимости сделок и предложений не свидетельствует о неверно определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки. Использование оценщиком в качестве объектов аналогов при определении диапазона рыночной стоимости таких объектов как: спортивный зал, кинотеатр, библиотека, клуб не исключает обоснованность их учета в качестве объектов недвижимости входящих в сегмент рынка коммерческой недвижимости, к которому относится и объект оценки.
Вопреки доводам возражений обоснование величины корректировки доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости приведено оценщиком на странице 23 Отчета. При этом использование оценщиком усредненной величины корректировки доли земельного участка ко всем объектам аналогам в зависимости от размера такой величины по объекту оценки не свидетельствует о наличии нарушений требований оценочного законодательства, поскольку доказательств возможности определения данной величины иным образом стороной административного ответчика не представлено. Также не представлены доказательства, что установленный оценщиком диапазон возможной рыночной стоимости объекта оценки существенно изменит свои значения в случае применения не единой величины корректировки доли земельного участка.
Отказ оценщика от использования сборника Ко-Инвест в рамках затратного подхода не может свидетельствовать о порочности выводов, которые приведены в отчетах, поскольку использование Справочника укрупненных показателей восстановительной стоимости строительства (УПВС) не исключается при использовании затратного подхода оценки.
Доводы возражений стороны административного ответчика о неверно подобранном оценщиком объекте-аналоге в рамках затратного подхода (материал стен) опровергается его описанием на странице 30 отчета, в том числе по показателю "Капитальность" объект оценки и объект-аналог являются сопоставимыми.
Возражения об ошибочном определении оценщиком экономического (внешнего) устаревания объекта оценки относительно абсолютного уровня развития рынка недвижимости (страницы 32, 33 отчетов) нельзя признать обоснованными. Указанные расчеты произведены оценщиком по формуле представленной ООО "АЦ "КД-Консалтинг" с учетом дополнительных пояснений указанного Общества по применению данной формулы при соответствующих расчетах. Обоснованность позиции стороны административного ответчика в данной части не подтверждена документально.
Вопреки доводам возражений отказ от части объектов-аналогов из общей выборки мотивирован оценщиком на странице 46 Отчета не является произвольным. При этом использование семи объектов-аналогов является достаточным и не противоречит требованиям Федеральных стандартов оценки.
Доводы возражений об отсутствии в отчете сведений о дополнительном анализе условий продажи объектов-аналогов которые: реализуются путем проведения торгов либо имеют дополнительное улучшение в виде гаража нельзя признать обоснованными.
Реализация объекта-аналога путем продажи с публичных торгов в рамках банкротства, не исключают обоснованность выводов оценщика, поскольку положения Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусматривают порядок формирования начальной цены продажи имущества должника с привлечением оценщика, то есть цена имущества реализуемого на публичных торгах также является средне рыночной. Замечания по объекту аналогу N 3 в виду наличия в объявлении сведений о гараже не свидетельствует о различии его характеристик с объектом оценки. Исходя из полного содержания объявления, гараж относиться к одному из помещений в здании и не является пристроем либо частью здания, что могло бы свидетельствовать о значительном улучшении характеристик объекта-аналога.
Вопреки доводам возражений стороны административного ответчика о неоднородности выборки объектов аналогов (страницы 55, 42 отчетов), рассчитанный оценщиком коэффициент вариации не превышает 33%, что свидетельствует об однородности выборки, при этом сами по себе обстоятельства стремления указанного коэффициента вариации к 33% не могут свидетельствовать о неоднородности выборки объектов-аналогов.
Обстоятельства приведения административным ответчиком в возражениях доводов об ином диапазоне стоимости объектов оценки, не исключают обоснованность выводов оценщика, поскольку использованная административным ответчиком выборка объектов-аналогов для определения диапазона стоимости не отвечает принципу проверяемости, невозможно идентифицировать кадастровый номер ряда представленных объектов-аналогов, источник информации по части объектам-аналогам (письмо Управления) не является открытым источником информации, по большинству объектов-аналогов невозможно провести корректировку на площадь, поскольку они имеют малую площадь до 100 квадратных метров.
Приведенное административным ответчиком сравнение цен разных сегментов рынка (коммерческая недвижимость и жилая недвижимость) не свидетельствует о порочности выводов оценщика изложенных в отчете. Средняя стоимость объектов недвижимости одного сегмента рынка не может быть положена в основу анализа объекта оценки, который относиться к иному сегменту рынка недвижимости.
Доводы представителя административного ответчика о необоснованном исключении суммы НДС из определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки являются ошибочными, основаны на неверном толковании положений действующего законодательства.
Согласно статье 146 Налогового кодекса объектом налогообложения налога на добавленную стоимость является реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.
Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Цель и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298 результатом оценки является итоговая величина. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.
Рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации.
Объект оценки в отношении которого установлена рыночная стоимость, может быть отчужден на открытом рынке посредством публичной оферты. Следовательно, в момент совершения сделки по цене равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС.
Между тем, в данном случае рыночная стоимость объекта оценки определена для целей установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере, равном его рыночной стоимости. То есть, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость, что свидетельствует об обоснованности исключения суммы НДС в данном случае.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Суд считает, что отчеты об оценке не содержат нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Суд в ходе судебного разбирательства не усмотрел предусмотренных положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения экспертизы, поскольку приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости предмета спора, чем отражено в отчетах об оценке, суду не представлено, суд считает, что требования административного истца подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 15 августа 2019 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Торгово-производственное предприятие "Березка" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- магазин с кадастровым номером **91 площадью 1334 кв.м., расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 6 800 261 (шесть миллионов восемьсот тысяч двести шестьдесят один) рубль, по состоянию на 11 марта 2019 года;
- часть 2-этажного нежилого здания с помещениями в подвале, 1-м и 2-м этажах с теплым пристроем с кадастровым номером **126 площадью 2085 кв.м., расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 5 029 937 (пять миллионов двадцать девять тысяч девятьсот тридцать семь) рублей, по состоянию на 24 октября 2018 года;
- нежилые помещения с кадастровым номером **1233 площадью 240.1 кв.м., расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 931 961 (девятьсот тридцать одна тысяча девятьсот шестьдесят один) рубль, по состоянию на 29 ноября 2018 года.
Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 15 августа 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 18 октября 2019 года.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка