Решение Тамбовского областного суда от 19 мая 2020 года №3а-702/2019, 3а-248/2020

ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 19 мая 2020 года Дело N 3а-248/2020
Именем Российской Федерации
*** ***
Тамбовский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ледовских И.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Милениной Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества "Октябрьское" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ***, Комитету по управлению имуществом *** и Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению "Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Акционерное общество "Октябрьское" обратилось в Тамбовский областной суд с административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности земельных участков равной их рыночной стоимости согласно отчетам оценщика ООО "СО-Эксперт" об оценке *** и *** от ***, а именно:
- участка с кадастровым номером *** по состоянию на *** в размере 4 729 654 руб. 28 коп.;
- участка с кадастровым номером *** по состоянию на *** в размере 15 233 147 руб.44 коп..
В обоснование предъявленных требований административным истцом указано, что кадастровая стоимость участков существенно превышает их рыночную стоимость, что влияет на размер уплачиваемого земельного налога.
В судебное заседание представитель административного истца не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. *** в суд поступило письменное заявление представителя административного истца Архиповой Е.С. о рассмотрении дела без участия представителя административного истца и с учетом результатов судебной экспертизы.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, ходатайств об отложении судебного заседания по уважительной причине не заявляли, представители административных ответчиков: Комитета по управлению имуществом *** государственного бюджетного учреждения "Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - ТОГБУ "ЦОКСОН"), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** (далее - Управление Росреестра по ***) в своих письменных заявлениях просили дело рассмотреть без участия их представителей, в связи с чем, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное дело рассмотрено в их отсутствие.
В письменных возражениях относительно изначально предъявленных требований представитель административных ответчиков Комитета по управлению имуществом Тамбовской области и ТОГБУ "ЦОКСОН" и заинтересованного лица Администрации Тамбовского района Тамбовской области указали, что отклонение величины рыночной стоимости является существенным и вызывает сомнения в достоверности определения оценщиком рыночной стоимости объектов оценки, которую считали заниженной.
В письменном отзыве административный ответчик Управление Росреестра по Тамбовской области просило в удовлетворении предъявленных к нему требований отказать по процессуальным основаниям, ссылаясь на то, что не является надлежащим административным ответчиком по делу.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" юридическое лицо вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат:
- земельный участок с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., категории земель - земли населенных пунктов, видом разрешенного использования - под станцию технического обслуживания с магазином-салоном, расположенный по адресу: ***;
- земельный участок с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., категории земель - земли промышленности, энергетики и транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, видом разрешенного использования - склады, расположенный по адресу: ***.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Являясь собственником земельных участков и налогоплательщиком земельного налога, исчисляемого в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации от кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обладает правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Приказом Комитета по управлению имуществом *** от *** *** "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики и транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории ***" утверждена кадастровая стоимость по состоянию на *** участка с кадастровым номером 68:29:0302001:206 в размере 10 251 438 руб. 08 коп..
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:20:0000000:3509 утверждена по состоянию на *** в размере 36 034 369 руб. 84 коп. актом ТОГБУ "ЦОКСОН" от ***, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости *** с датой начала применения с ***.
Оспаривая кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение требований представлены выполненные оценщиком ООО "СО-Эксперт" отчеты об оценке *** и *** от ***, в соответствии с которым рыночная стоимость участков составляет:
- участка с кадастровым номером *** по состоянию на *** в размере 4 729 654 руб. 28 коп.;
- участка с кадастровым номером *** по состоянию на *** в размере 15 233 147 руб.44 коп..
В силу статьи 12 Федерального закона от *** N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Исследовав представленные отчеты оценщика, суд пришел к выводу, что вызывает сомнения объективность вывода оценщика об итоговой рыночной стоимости объектов оценки.
Так, в отчете *** у суда возникли сомнения в сопоставимости объекта-аналога ***, учитывая удельный показатель его стоимости за 1 кв.м. равный 882 руб. 35 коп., что в 2 раза ниже средних сложившихся цен на рынке земельных участков офисно-торгового назначения, и что не претерпело изменений даже после введения корректировок по ценообразующим факторам. Кроме этого, оценщиком при анализе характеристик этого объекта-аналога не учтены сведения публичной кадастровой карты с указанием его местоположения, в частности отсутствие свободного подъезда к участку по дороге общего пользования, поскольку он окружен другими участками, поставленными на кадастровый учет с видами разрешенного использования под ИЖС и торгово-офисного назначения. Необоснованно применение оценщиком различной корректировки по ценообразующему фактору "статус населенного пункта" в отношении объекта-аналога *** в размере 27% и в отношении объекта-аналога *** в размере 16%, при том, что они расположены в одном населенном пункте - д.Крутые ***.
В отчете *** обращает свое внимание то обстоятельство, что не приведен анализ рынка участков в *** по месту нахождения объекта оценки, в качестве трех объектов-аналогов оценщиком использовались участки, расположенные в *** без приведения тому объяснений.
Определением суда от *** по делу назначена судебная экспертиза на предмет подтверждения рыночной стоимости земельных участков административного истца на дату их оценки.
Согласно заключению эксперта ООО "Константа" Атаманова С.Н. от *** *** рыночная стоимость объектов оценки составляет:
- участка с кадастровым номером *** по состоянию на *** 5 023 168 руб. 28 коп.;
- участка с кадастровым номером *** по состоянию на *** 17 980 876 руб.48 коп..
Оценивая экспертное заключение в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в отличие от оценщика, составившего отчет, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки, соответствует требованиям Федерального закона от *** N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.
В экспертном заключении подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки и факторы, влияющие на их стоимость, а также содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети "Интернет".
Достоверность изложенных экспертом сведений, как об объектах оценки, так и об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.
Рыночная стоимость объектов оценки определялась экспертом сравнительным подходом методом сравнения продаж, при котором были подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристикам сопоставимы с объектами оценки, поскольку все они относятся к сегментам рынка, к которым относятся объекты оценки, и удельный показатель стоимости которых соответствует сложившимся ценам на рынке подобных земельных участков.
При этом экспертом обоснованно были проведены корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий ценнообразующих факторов с объектом оценки: на возможность торга, имущественное право, местоположение, площадь, наличие железнодорожной ветки.
В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке доходного и затратного подходов.
Возражений относительно заключения эксперта либо ходатайства о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявляли, и оснований для назначения таковой по инициативе суда не установлено. Административный истец в лице своего представителя выразил согласие с результатами экспертизы.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими по делу доказательствами, учитывая наличие в отчете оценщика вышеприведенных недостатков, суд считает экономически и юридически обоснованным определить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной экспертом в своем заключении, удовлетворив требования административного истца.
Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что является ненадлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не имеет никакого отношения к государственной кадастровой оценке, несостоятельны и противоречат положениям законодательства, в частности части 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", статей 13, 17 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которым названный государственный орган осуществляет функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 КАС РФ является надлежащим административным ответчиком.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
Административное исковое заявление акционерного общества "Октябрьское", поданное в Тамбовский областной суд ***, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на *** в размере 5 023 168 руб. 28 коп..
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на *** в размере 17 980 876 руб.48 коп..
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Ледовских И.В.
Мотивированное решение изготовлено ***.
Судья Ледовских И.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка