Дата принятия: 02 сентября 2020г.
Номер документа: 3а-70/2020
ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 сентября 2020 года Дело N 3а-70/2020
2 сентября 2020 г. Томский областной суд в составе
председательствующего Петровского М.В.
при секретаре Маслюковой М.Н.
с участием
представителя административного истца Осипова А.В.,
представителя административного ответчика
Департамента по управлению государственной
собственностью Томской области Осокиной М.И.,
представителя заинтересованного лица
Областного государственного бюджетного
учреждения "Томский областной центр
инвентаризации и кадастра" Синчиковой Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске административное дело по административному иску Бабкина Николая Петровича к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости,
установил:
Бабкин Н.П. в лице представителя Осипова А.В. обратился в Томский областной суд с административным иском к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области об установлении (с учетом уточнений) по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровой стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: /__/:
с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м в размере его рыночной стоимости 15887100 рублей;
с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м в размере его рыночной стоимости 16139700 рублей;
с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м в размере его рыночной стоимости 15957900 рублей;
с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м в размере его рыночной стоимости 23207600 рублей;
с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м в размере рыночной стоимости 17578500 рублей.
В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу принадлежат на праве собственности на вышеназванные объекты недвижимости; их кадастровая стоимость, установленная по состоянию на 1 января 2019 г., значительно превышает их рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.
Определением судьи от 19 июня 2020 г. к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенное наименование- Управление Росреестра) по Томской области, в качестве заинтересованного лица- Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (сокращенное наименование- ФГБУ "ФКП Росреестра) в лице филиала по Томской области.
Определением от 17 июля 2020 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено областное государственное бюджетное учреждение "Томский областной центр инвентаризации и кадастра" (сокращенное наименование- ОГБУ "ТОЦИК").
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей Управления Росреестра по Томской области и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Томской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания и заявивших о рассмотрении дела в их отсутствие. В письменных отзывах на административный иск представители Управления Росреестра по Томской области и ФГБУ "ФКП Росреестра" оставили решение по административному делу на усмотрение суда.
В судебном заседании представитель административного истца требования поддержал; представители Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ "ТОЦИК" пояснили, что основания для удовлетворения административного иска отсутствуют в связи с имеющимися, по их мнению, недостатками в отчете оценщика.
Заслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Административному истцу с 9 апреля 2007 г. и с 6 февраля 2014г. принадлежат на праве собственности нежилые помещения, расположенные по адресу: /__/, и имеющие кадастровые номера: /__/ общей площадью /__/ кв.м; /__/ общей площадью /__/ кв.м; /__/ общей площадью /__/ кв.м; /__/ общей площадью /__/ кв.м, /__/ общей площадью /__/ кв.м.
Приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 22 ноября 2019г. N 41 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Томской области" установлена кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости в следующих размерах:
нежилого помещения с кадастровым номером /__/- 26970237рублей 57 копеек;
нежилого помещения с кадастровым номером /__/- 27399163рубля 76 копеек;
нежилого помещения с кадастровым номером /__/- 27090497рублей 25 копеек;
нежилого помещения с кадастровым номером /__/- 33913229рублей 76 копеек;
нежилого помещения с кадастровым номером /__/- 33516372рубля 82 копейки.
ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Томской области акт об утверждении кадастровой стоимости не составлялся.
Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 22 января 2020 г.
В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является в числе прочих установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 этого Кодекса, то есть в числе прочих - расположенное в пределах муниципального образования здание, строение, сооружение, помещение.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 данного Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения.
Распоряжением Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 27 ноября 2019 г. N 99-о "Об определении перечня объектов для целей налогообложения на 2020 год" спорные объекты недвижимости включены в такой перечень под номерами 191-195 приложения к распоряжению.
В соответствии с абзацем пятым пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 334-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Изменения, предусмотренные Федеральным законом от 3 августа 2018г. N 334-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2019г. (статья 3 этого Закона) и применяются к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2019г.
При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019г. согласуется с приведенными выше положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества не исключил установление кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.
Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлен подготовленный ООО "Бюро оценки "ТОККО" отчет N 233-А/2020 от 18 мая 2020г., согласно которому по состоянию на 1 января 2019 г. рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером /__/ составляет 16040000рублей; нежилого помещения с кадастровым номером /__/- 16290000рублей; нежилого помещения с кадастровым номером /__/- 16110000рублей; нежилого помещения с кадастровым номером /__/- 24350000рублей; нежилого помещения с кадастровым номером /__/- 18540000рублей.
В связи с возражениями представителей административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица ОГБУ "ТОЦИК" относительно выводов, изложенных в отчете, по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза в ООО "Бизнес-Оценка", по результатам которой составлено заключение эксперта N 118-С.
В соответствии с данным заключением по состоянию на 1 января 2019г. рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером /__/ составляет 15887100рублей; нежилого помещения с кадастровым номером /__/- 16139700рублей; нежилого помещения с кадастровым номером /__/- 15957900рублей; нежилого помещения с кадастровым номером /__/- 23207600рублей; нежилого помещения с кадастровым номером /__/- 17578500рублей.
Поскольку экспертной организации судом были представлены все материалы настоящего административного дела, в том числе отчет, подготовленный ООО "Бюро оценки "ТОККО" N 233-А/2020 от 18 мая 2020 г., и возражения относительно данного отчета представителей административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица ОГБУ "ТОЦИК", суд считает необходимым руководствоваться результатами судебной оценочной экспертизы.
Доводы представителей Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ "ТОЦИК" о недостоверности заключения судебной экспертизы судом проверены и отвергаются как необоснованные.
Так, допрошенный в судебном заседании судебный эксперт О. дала последовательные и убедительные показания относительно хода и результатов проведенного исследования, соответствующие нормативным положениям, регулирующим вопросы проведения такого рода оценки.
В частности, суд счел возможным согласиться с мнением эксперта об отсутствии необходимости в осмотре оценивавшихся объектов по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСОN 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014г. N 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное; в случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
В качестве причины, по которой при проведении судебной экспертизы не осуществлялся осмотр оцениваемых помещений, экспертом назван ретроспективный характер исследования- рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2019г. определялась спустя 1 год 8 месяцев от даты оценки. При этом эксперт принял во внимание фотоматериал, приложенный к вышеупомянутому отчету об оценке N 233-А/2020 от 18 мая 2020г., составленному на дату, более приближенную к дате оценки, чем дата производства судебной экспертизы.
Какие- либо конкретные последствия, ставящие под сомнение результат судебной экспертизы и обусловленные непроведением осмотра объектов, стороной административного ответчика не названы.
При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований считать, что судебным экспертом не выполнены требования абзаца третьего статьи 16 Федерального закона от 31 мая 2001г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" о проведении полного исследования представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.
Заключение эксперта соответствует и подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7, согласно которому при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам,- экспертом обосновано отмечено, что сегмент рынка, к которому относится земельный участок под зданием, не определялся, поскольку земельный участок не является объектом оценки.
Не могут быть приняты во внимание доводы стороны административных ответчиков о том, что экспертом необоснованно не применен подпункт "б" пункта 11 ФСО N 7, согласно которому в случае неразвитости рынка недвижимости и недостаточности данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.
Так, представителями административного ответчика и заинтересованного лица не приведены доказательства неразвитости рынка недвижимости и недостаточности упомянутых выше данных, а равно не указано, какой аналог не принят во внимание экспертом.
При этом экспертом указано, например, на то обстоятельство, что здание по адресу: Московский тракт, 51, принято как объект- аналог, поскольку является четырехэтажным гостиничным комплексом (приложение к заключению экспертизы N 2), то есть относится к недвижимости, предназначенной, как и спорные помещения, для коммерческого использования.
Вопреки анализируемым доводам, экспертом обоснованно принята во внимание стоимость не всего земельного участка, а стоимость доли, приходящаяся на оцениваемые помещения, поскольку помимо принадлежащих административному истцу в здании находятся иные помещения, и доля земельного участка, приходящаяся на спорные помещения, в натуре не выделена.
Согласно показаниям эксперта, оснований для критической оценки которых не имеется, приведенное на листе 44 заключения экспертизы значение корректировки на снос строений "71000 рублей", является опечаткой, которая не повлияла на расчеты; ко всем объектам-аналогам применено и указано в расчетах корректное значение- "71600 рублей" (лист 84 заключения, оборотная сторона).
Наличие в заключении данной опечатки, имеющей технический характер и не повлиявшей на результат исследования, не свидетельствует о несоответствии заключения части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ, в соответствии с которым отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Довод о несостоятельности выводов эксперта, связанных с применением корректировки на местоположение земельного участка (лист 45 заключения) не может быть принят во внимание в связи со следующим.
Как указано выше, в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 31мая 2001г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.
Такое исследование проведено экспертом при использовании справочных данных компании "RID Analytics".
Суд учитывает, что справочные информационные ресурсы, необходимые эксперту для производства экспертизы и дачи заключения, не относятся ни к одному из видов доказательств, которые определены нормами процессуального права, и, соответственно, законодателем не ограничено право эксперта по их отысканию и использованию. Таким образом, на первое место выступает требование к достоверности используемых информационных ресурсов, под которой, помимо указанного выше признака, понимается и то, что документы или данные, составляющие эти информационные ресурсы, не изменились в процессе публикации (или после публикации) и соответствуют исходным документам или данным, принятым к публикации.
Стороной административного ответчика не названы сведения, подвергающие сомнению использованные экспертом справочные данные.
Таким образом, то обстоятельство, что при отборе аналогов по месту положения эксперт руководствовался аналогами, которые максимально приближены к объекту исследования, а не данными о районе города, в котором находится объект, не вызывает сомнений в обоснованности соответствующих выводов.
Тот факт, что при определении стоимости земельного участка в рамках применения сравнительного подхода применена корректировка на площадь земельных участков на основе исследования Власова А.Д. "Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях", опубликованного в 2005 году, не свидетельствует о неактуальности примененного экспертом подхода, поскольку данный подход воспроспроизведен и в Справочнике оценщика недвижимости-2018 под редакцией Лейфера Л.А.
Тот факт, что на листе 48 заключения эксперта при выборе аналогов для расчета экспертом не указано обоснование этого выбора, не представлен весь объем данных, доступных для анализа и отбора объектов, не свидетельствует о наличии оснований для критической оценки заключения, поскольку весь объем данных, в частности, выборка из различных источников по купле- продаже и аренде коммерческой недвижимости, представлен в приложении N 1 заключения.
Вопреки утверждению представителей стороны административного ответчика, при отборе объектов- аналогов экспертом обоснованно приняты во внимание отдельно стоящие здания с земельными участками (листы 48-49 заключения), поскольку согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении сделки в отношении недвижимости- и здания, и помещения в здании- судьбе этого объекта следует судьба земельного участка или его соответствующей части.
При использовании сравнительного подхода экспертом из стоимости объектов- аналогов действительно не вычиталась стоимость земельного участка. Однако после определения стоимости единого объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и здания (помещений в здании), как в рамках сравнительного, так и в рамках затратного подхода, из согласованного результата вычтена стоимость доли земельного участка, приходящаяся на каждое помещение.
Объект- аналог N 1 обоснованно принят экспертом к расчетам по цене 26400000рублей.
На 4 сентября 2018г. данный объект предлагался к покупке за 29100000рублей, на 1 августа 2020г.- за 26400000рублей (листы 85-86 заключения). В отсутствие сведений о стоимости этого объекта на дату оценки спорных помещений- 1 января 2019г.- эксперт обоснованно принял во внимание, что здание находится на рынке длительное время, на момент проведения экспертизы не продано, и в связи с этим пришел к закономерному выводу о том, что даже цена 26400000рубля является завышенной.
Объект- аналог N 4, хоть и является по данным ЕГРН жилым домом и расположен на земельном участке с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства", фактически представляет собой гостиничный комплекс. В связи с этим он обоснованно принят экспертом как аналог, являющийся объектом недвижимости коммерческого назначения.
При обосновании корректировок (листы 44, 49 заключения) несмотря на то, что срок экспозиции некоторых объектов превышал 6 месяцев, для расчета стоимости эксперт обоснованно не применил корректировку на дату предложения, поскольку изменение цены не произошло.
Вопреки доводу представителей стороны административного ответчика, эксперт обоснованно не принял во внимание тот факт, что использованный в качестве объекта- аналога земельный участок по адресу: /__/ (лист 79 заключения), продается с проектом на строительство 4-5 этажного административно-торгового здания, поскольку цели приобретения, которые преследует потенциальный покупатель, не известны. Кроме того, утверждение представителей стороны административного ответчика о том, что доля стоимости проектной документации в общей стоимости земельного участка может достигать 20-30%, не подтверждено какими- либо доказательствами, а само утверждение не ориентировано на конкретный объект.
Также экспертом обоснованно отвергнута информация о том, что объект-аналог- здание гостиницы по адресу: /__/, продается как бизнес, и, соответственно, доля стоимости объекта недвижимости в общей стоимости бизнеса не выделена.
Так, эксперт обоснованно исходила из того, что объявление дано о продаже здания с земельным участком, которое собственник использует как гостиничный комплекс, в то время как стоимость бизнеса рассчитывается исходя из данных о бюджетах, бизнес-планах и иных внутренних документах, устанавливающих прогнозные величины основных показателей, влияющих на стоимость объекта оценки; из информации о структуре уставного (складочного) капитала, паевого фонда, о структуре распределения уставного (складочного) капитала, паевого фонда организации, ведущей бизнес и иных сведений (федеральный стандарт оценки "Оценка бизнеса (ФСО N 8)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 1 июня 2015г. N 326).
Оценив заключение судебной экспертизы по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом результатов отчета об оценке, допроса оценщика и эксперта, соответственно, суд приходит к выводу, что определенная заключением рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на дату утверждения их кадастровой стоимости (1 января 2019г.) соответствует указанным в административном исковом заявлении размерам, и кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости может быть установлена на вышеуказанную дату в размере их рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.
Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости; также в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области, если имело место обращение этого лица в Комиссию.
В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области административный истец не обращался; административное исковое заявление подано в суд 29 мая 2020г.
В связи с изложенным, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск Бабкина Николая Петровича к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости удовлетворить:
установить по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровую стоимость
нежилого помещения с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, в размере его рыночной стоимости 15887100 (пятнадцать миллионов восемьсот восемьдесят семь тысяч сто) рублей;
нежилого помещения с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, в размере его рыночной стоимости 16139700 (шестнадцать миллионов сто тридцать девять тысяч семьсот) рублей;
нежилого помещения с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ в размере его рыночной стоимости 15957900 (пятнадцать миллионов девятьсот пятьдесят семь тысяч девятьсот) рублей;
нежилого помещения с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м., расположенного по адресу: /__/, в размере его рыночной стоимости 23207600 (двадцать три миллиона двести семь тысяч шестьсот) рублей;
нежилого помещения с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, в размере его рыночной стоимости 17578500 (семнадцать миллионов пятьсот семьдесят восемь тысяч пятьсот) рублей;
данная кадастровая стоимость объектов недвижимости является новой кадастровой стоимостью, подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости;
датой подачи заявления считать 29 мая 2020 г.;
на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд.
Председательствующий
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
