Решение Верховного Суда Республики Калмыкия от 21 ноября 2019 года №3а-70/2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ

РЕШЕНИЕ

от 21 ноября 2019 года Дело N 3а-70/2019
Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:
председательствующего судьи Панасенко Г.В.,
при секретаре Багаевой И.Э.,
с участием представителя административного истца Саранговой В.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сарангова Ц.Г. к Правительству Республики Калмыкия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
Сарангов Ц.Г. обратился в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на следующее.
Он является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером (данные изъяты), находящегося на арендуемом им земельном участке категории: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для строительства магазина, площадью (данные изъяты) кв.м., с кадастровым номером (данные изъяты), расположенного по адресу: (данные изъяты).
Согласно постановлению Правительства Республики Калмыкия от 24 декабря 2012 г. N 518 "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Калмыкия" по состоянию на 1 июня 2012 г. кадастровая стоимость указанного земельного участка составила 710 520 руб. 96 коп.
Считая указанную кадастровую стоимость завышенной, он обратился к независимому оценщику на предмет определения рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету независимого оценщика рыночная стоимость земельного участка составила 282 720 руб. Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает его права как арендатора земельного участка, поскольку установленная кадастровая стоимость является базой для исчисления арендных платежей.
Ссылаясь на приведенные обстоятельства, просил суд установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, - 282 720 руб.
В судебное заседание административный истец Сарангов Ц.Г., извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился.
Представитель административного истца Сарангова В.П. поддержала заявленные требования, уточнив, что срок договора аренды земельного участка истек, однако административный истец как собственник расположенного на нём объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка без проведения торгов. В силу положений действующего законодательства выкупная цена земельного участка рассчитывается исходя, в том числе, из его кадастровой стоимости.
Представители ответчиков - Правительства Республики Калмыкия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, заинтересованных лиц - филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Республике Калмыкия, Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, администрации г. Элисты, извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили.
Принимая во внимание наличие в деле доказательств надлежащего извещения участников процесса, отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Из материалов дела усматривается, что с настоящим административным исковым заявлением Сарангов Ц.Г. обратился 5 ноября 2019 г.
Вместе с тем, срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка истек 20 января 2018 г., поскольку сведения об их кадастровой стоимости были внесены в Единый государственный реестр недвижимости 21 января 2013 г.
В пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судам дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пропуск срока, предусмотренного частью 3 статьи 245 КАС РФ, не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Учитывая конкретные обстоятельства дела, принимая во внимание, что на момент рассмотрения административного дела в государственный кадастр недвижимости очередные результаты определения кадастровой стоимости не внесены, суд находит возможным восстановить административному истцу срок, установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ.
Разрешая требования административного искового заявления, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Продажа земельных участков собственникам таких зданий, сооружений осуществляется без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 части 2 статьи 39.4 Земельного Кодекса Российской Федерации установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
В силу постановления Правительства Республики Калмыкия от 24 декабря 2012 г. N 516 "Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов" при продаже земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, их цена рассчитывается исходя, в том числе, из кадастровой стоимости земельного участка.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости указанная норма закона предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18).
Как видно из материалов дела, Сарангов Ц.Г. является собственником объекта незавершенного строительства, назначение: нежилое, общей площадью застройки (данные изъяты) кв.м., степень готовности 51%, с кадастровым номером (данные изъяты), расположенного по адресу: (данные изъяты), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 29 августа 2014 г.
На основании договора аренды земельного участка от 9 ноября 2016 г. N 752/2016-д/а, заключенного с Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Сарангов Ц.Г. принял на условиях аренды сроком с 9 ноября 2016 г. по 8 ноября 2019 г. земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, с видом разрешенного использования: (данные изъяты), площадью (данные изъяты) кв.м., с кадастровым номером (данные изъяты), расположенного по адресу: (данные изъяты).
В этой связи административный истец как собственник объекта недвижимости, расположенного в пределах участка с кадастровым номером (данные изъяты), имеет заинтересованность в приведении кадастровой стоимости указанного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.
Утвержденная постановлением Правительства Республики Калмыкия от 24 декабря 2012 г. N 518 "О результатах государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Республики Калмыкия" кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 июня 2012 г. составила 710 520 руб. 96 коп., о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 6 сентября 2019 г.
Не согласившись с таким размером кадастровой стоимости земельного участка, Сарангов Ц.Г. обратился к независимому оценщику за определением его рыночной стоимости.
Согласно отчету N А-9/6 от 30 сентября 2019 г. независимого оценщика Сорокина М.А., включенного в реестр оценщиков общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" 7 июля 2008 г. под регистрационным N 004691 (свидетельство N 0023927 от 25 мая 2017 г.), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) по состоянию на 1 июня 2012 г. составила 282 720 руб.
Изучив представленный административным истцом отчет об оценке, суд находит его достоверным и в целом соответствующим требованиям действующего законодательства.
В соответствии со статьёй 3 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.
Представленный административным истцом отчет N А-9/6 от 30 сентября 2019 г. подготовлен лицом, обладающим необходимыми специальными знаниями и правом на проведение подобного рода исследований, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Эксперт оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход и метод сравнения продаж. В отчете также изложено обоснование невозможности использования затратного и доходного подходов.
В качестве объектов-аналогов оценщик отобрал объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены оценщиком. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки, отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики, определение рыночной стоимости в рамках использованного подхода является мотивированным и корректным, оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
В отчете об оценке присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки; в нем приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Возражений со стороны административных ответчиков и заинтересованного лица относительно заявленных административным истцом требований в суд не поступило. Доказательств, опровергающих указанные выше величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, указанные лица суду не представили, о назначении по делу оценочной экспертизы они не ходатайствовали.
С учетом изложенного суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете N А-9/6 от 30 сентября 2019 г.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленного административным истцом требования.
Принимая во внимание, что Законом об оценочной деятельности для физических лиц не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора путем обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в суд (в данном случае - 5 ноября 2019 г.).
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административные исковые требования Сарангова Ц.Г. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер (данные изъяты), площадью (данные изъяты) кв.м., расположенного по адресу: (данные изъяты), равной его рыночной стоимости в размере 282720 (двести восемьдесят две тысячи семьсот двадцать) руб. по состоянию на 1 июня 2012 г.
Датой подачи заявления Сарангова Ц.Г. о пересмотре кадастровой стоимости считать 5 ноября 2019 г.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Г.В. Панасенко


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка