Решение суда Еврейской автономной области от 28 января 2020 года №3а-70/2019, 3а-9/2020

СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 28 января 2020 года Дело N 3а-9/2020
именем Российской Федерации
28 января 2020 года
Суд Еврейской автономной области в составе
судьи суда ЕАО Токмачевой Н.И.
при секретаре судебного заседания Кузнецовой Ю.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Биробиджане
административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Зеленое поле" к правительству Еврейской автономной области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Зеленое поле" (далее - ООО "Зеленое поле", общество) обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N <...>, категория земель: земли сельхозназначения, расположенного по адресу: <...>, в урочищах "<...>", равной его рыночной стоимости, установленной отчётом об оценке от <...> N <...>, составленным оценщиком ИП С.К.А., в размере <...> руб. по состоянию на <...>.
Требования мотивированы тем, что, на основании договора аренды от <...> N <...> (в редакции соглашения о передаче прав и обязанностей от <...>) общество является арендатором названного земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости в размере его действительной рыночной стоимости, так как кадастровая стоимость, утверждённая постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 N 680-пп по состоянию на <...>, завышена.
Уведомлением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по ЕАО (далее - Комиссия) от <...> заявление общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости поименованного земельного участка и установлению её в размере рыночной стоимости, определённой в отчёте от <...> N <...>, возвращено в связи с истечением пятилетнего срока с даты внесения в реестр сведений об оспариваемой кадастровой стоимости.
В связи с невнесением в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) очередных результатов определения кадастровой стоимости поименованного земельного участка просили восстановить срок для обращения в суд с данным административным иском.
Определением судьи от <...> к участию в административном деле в качестве заинтересованного лица на стороне административного ответчика привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра").
Представитель административного истца, представители административных ответчиков, заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены заблаговременно надлежащим образом. Правительство ЕАО, Управление Росреестра по ЕАО и администрация Ленинского муниципального района ЕАО о причинах неявки суд не известили, представитель административного истца Зубок М.Е., ФГБУ "ФКП Росреестра" просили рассмотреть дело в их отсутствие, в связи с этим административное дело на основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) рассмотрено в их отсутствие.
В письменном отзыве на административный иск представитель административного ответчика правительства ЕАО О.А.Г., действующая на основании доверенности от <...> N <...>, просила отказать в удовлетворении требований. Указала, что правительство ЕАО, утверждая оспариваемую кадастровую стоимость, основывалась на требованиях закона.
В письменном отзыве (возражениях) на административный иск законный представитель заинтересованного лица директор ФГБУ "ФКП Росреестра" К.С.А. указал, что изменение количественных и (или) качественных характеристик поименованных объектов недвижимости не произошло, технических ошибок при определении их кадастровой стоимости не выявлено.
Исследовав материалы административного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении требований.
Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 названной статьи. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 245 КАС РФ, частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, не позднее пяти лет с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в ГКН не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Из материалов дела следует, что постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 N 680-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории ЕАО по состоянию на <...>. В данном постановлении (<...>) под N <...> значится объект недвижимости с кадастровым номером N <...>, которому утверждена кадастровая стоимость по состоянию на <...> в размере <...> руб.
Сведения об указанной оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости внесены в ГКН <...>, следовательно, установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ пятилетний срок обращения в суд истёк <...>.
ООО "Зеленое поле" обратилось в суд ЕАО с данным административным иском <...>, то есть с пропуском данного срока.
Руководствуясь разъяснениями, данными в абзаце 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", учитывая, что по истечении установленного законом периода в ГКН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении обществу срока для обращения в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости поименованного земельного участка равной его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом РФ.
Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных названным пунктом.
В соответствии с Земельным кодексом РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе на основании договора аренды (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1).
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (подпункт 12 пункта 2 статьи 39.6).
Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено право арендатора при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления в пределах срока договора аренды.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Из договора аренды от <...> N <...> и соглашения о внесении в него изменений от <...> следует, что земельный участок с кадастровым номером N <...>, государственная собственность на который не разграничена, передан администрацией Ленинского муниципального района ЕАО в аренду ООО "<...>" сроком по <...>. Арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
На основании соглашения от <...> об уступке прав по договору аренды от <...> N <...> (в редакции соглашения от <...>) ООО "<...>" передало, а ООО "Зеленое поле" приняло на себя обязательства, в том числе, по названному договору аренды от <...> N <...> (в редакции соглашения от <...>) поименованного земельного участка.
Согласно выписке из ЕГРН от <...> N N <...> сведения о правообладателе поименованным земельным участком отсутствуют, <...> под N <...> зарегистрировано право аренды по договору от <...> N <...>, соглашение о внесении в данный договор изменений от <...>.
Таким образом, поскольку административный истец является арендатором названного земельного участка, арендная плата за пользование которым рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, следовательно, её результатами затронуты его права и обязанности, что в свою очередь даёт ему право на обращение в суд настоящим административным иском.Из разъяснений, данных в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, следует, что установленный абзацем 1 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для юридических лиц и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. О соблюдении досудебного порядка свидетельствует решение Комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо документы, подтверждающие факт обращения в Комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок.
Заявление ООО "Зеленое поле" от <...> N <...> о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости упомянутого земельного участка уведомлением Комиссии от <...> (исх. NN <...>) не принято к рассмотрению в связи истечением пятилетнего срока с даты внесения в ЕГРН сведений об оспариваемой кадастровой стоимости и возвращено заявителю.
Из изложенного следует, что административным истцом соблюдён досудебный порядок урегулирования спора.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с абзацем 5 части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и пункта 4 части 2 статьи 246 КАС РФ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке объекта оценки.
В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд отчёт об оценке от <...> N <...>, изготовленный оценщиком ИП С.К.А., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью <...> кв.м, по состоянию на 01.012012 составляет <...> руб.
Из документов, приложенных к отчёту, следует, что лицо, составившее отчёт о рыночной стоимости земельного участка, оценщик С.К.А. отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, является членом саморегулируемой организации оценщиков - Общероссийская общественная организация "Российской общество оценщиков" (свидетельство, регистрационный N <...> от <...>), имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" от <...> N <...>. Отчёт содержит сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика (страховой полис АО "<...>" со сроком действия с <...> до <...>).
Отчёт оценщика содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.05.2015 N 299, оценщиком составлено точное описание объектов оценки. В отчёте представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности его площади, вида разрешённого использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 N 611, оценщиком произведён анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчётов с обоснованием применения доходного подхода, обоснован отказ от применения затратного и сравнительного подходов.
В отчёте приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, содержатся таблицы, описания расчётов, сами расчёты и пояснения к ним.
Оценивая данный отчёт об оценке от <...> N <...> по правилам, установленным статьёй 84 КАС РФ, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что он отвечают требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий, в том числе относительно выбора используемого подхода к оценке.
В связи с этим отчёт об оценке от <...> N <...> является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверную рыночную стоимость поименованного земельного участка по состоянию на <...> в размере <...> руб.
Доказательств, опровергающих изложенные в отчётах выводы о размере рыночной стоимости данного земельного участка, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено и по делу не имеется. Лица, участвующие в деле, не высказали возражений относительно указанного отчёта об оценке.
С учётом изложенного, суд находит, что кадастровая стоимость поименованного земельного участка должна быть установлена в размере, определённом в отчёте об оценке от <...> N <...>.
В соответствии с частью 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц, является дата обращения в Комиссию.
Выше установлено, что ООО "Зеленое поле" обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков <...>, следовательно, установленная судом кадастровая стоимость поименованного земельного участка подлежит применению на период с <...> и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ГКН в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от <...> N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Довод представителя административного ответчика правительства ЕАО О.А.Г. о том, что, утверждая оспариваемую кадастровую стоимость постановлением от 29.11.2012 N 680-пп, правительство ЕАО основывалось на требованиях закона, поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат, несостоятелен, основан на неверном толковании приведённых выше норм права, предусматривающих возможность установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.
Кроме того, право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 N 1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки.
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 295-298 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Восстановить обществу с ограниченной ответственностью "Зеленое поле" срок для обращения в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости с кадастровым номером N <...> по состоянию на <...>.
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Зеленое поле" к правительству Еврейской автономной области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью <...> кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для производства сельскохозяйственной продукции (сенокос), местоположение: <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на <...> в размере <...> руб. <...> коп. на период с <...> и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам очередной государственной кадастровой оценки.
Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка считать дату обращения ООО "Зеленое поле" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по ЕАО - <...>.
Настоящее решение суда в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N <...>.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через суд Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья суда ЕАО Н.И. Токмачева
решение в окончательной форме изготовлено 04.02.2020


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка