Решение Приморского краевого суда от 29 марта 2018 года №3а-70/2018

ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 марта 2018 года Дело N 3а-70/2018
Приморский краевой суд в составе
председательствующего судьи Зайцевой О.А.
при секретаре Сылко Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Абрамовой Натальи Викторовны к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Администрации Приморского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, заинтересованное лицо Администрация города Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
постановлением Администрации Приморского края от 12 декабря 2012 года N 413-па "О результатах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) Приморского края" утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) Приморского края; средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) кадастровых кварталов Приморского края; минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) населенных пунктов, муниципальных районов (городских округов), Приморского края. Данное постановление опубликовано в газете "Приморская газета" 9 января 2013 года N1(732).
Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, этажность: 2, подземная этажность 1, общая площадь 1976,6 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, установленная 5 декабря 2013 года с учетом утвержденных названным постановление средних удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости, составляет ... рубля.
Распоряжением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 22 декабря 2016 года N 451-ри земельный участок с кадастровым номером N включен в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2017 год.
Абрамова Н.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением, уточненным представителем ФИО7 в ходе рассмотрения дела, об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: город Владивосток, улица Верхнепортовая, дом 66, в размере равной его рыночной стоимости ... рублей по состоянию на 5 декабря 2013 года. В обоснование своих требований указала, что она является собственником вышеназванного здания. Установленная кадастровая стоимость здания в размере ... рубля значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчете ФИО8, чем нарушаются ее права как плательщика налога на недвижимость.
До рассмотрения дела по существу, суд привлек к участию в деле в качестве заинтересованного лица Администрацию города Владивостока.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО7 поддержал уточненные требования в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в административном иске, уточнении административных исковых требований. По существу указал, что постановлением Администрации Приморского края от 12 декабря 2012 года N 413-па установлена кадастровая стоимость спорного здания. В 2013 году была проведена перепланировка здания, в результате которой изменилась его площадь, и соответствующие изменения были внесены в государственный кадастр недвижимости. 5 декабря 2013 года был произведен перерасчет кадастровой стоимости данного здания в индивидуальном порядке. Установленная кадастровая стоимость здания значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в Отчете ФИО8 N от 27 декабря 2017 года. Административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены как доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, представленной в Отчете административным истцом, так и не предоставлен иной Отчет об оценке его рыночной стоимости, не заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.
Представитель Администрации города Владивостока ФИО11 в судебном заседании возражала против удовлетворения уточненных исковых требований, представила письменный отзыв на иск. По существу показала, что Отчет об оценке N от 27 декабря 2017 года является ненадлежащим доказательством, подтверждающим реальную рыночную стоимость спорного здания. Так, для определения чистого операционного дохода в рамках доходного подхода оценщиком использовалось единственное объявление о сдаче в аренду торгового помещения, размещенное в сети Интернет, что не позволяет сделать вывод о проведении сравнительного анализа договоров аренды. В последующем, для расчета арендной ставки объекта оценки оценщиком использовались три объекта-аналога. Оценщиком не применена корректировка по площади, притом, что площадь нежилых помещений и оценка стоимости 1 кв.м. имеет самое важное ценообразующее значение для определения арендной платы за использование таких объектов недвижимости. В Отчете указано, что объект-аналог, расположенный по улице Сипягина, дом 31, схож с объектом оценки по всем ценообразующим факторам, в том числе имеет стандартный ремонт и коммуникации. Вместе с тем указанный вывод не отвечает признакам достоверности и проверяемости, поскольку в объявлении, размещенном в сети Интернет, не содержатся фотографии и информация о внутренней отделке и наличии в данном объекте-аналоге инженерных коммуникаций. Доказательств, свидетельствующих о том, что оценщик осуществлял осмотр нежилого помещения на предмет установления вышеуказанных характеристик, в материалы дела также не представлено. Кроме этого, при составлении Отчета была допущена опечатка в кадастровом номере земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, что является недопустимым, противоречащим пункту 5 ФСО N 3.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО8 ФИО13 показала, что по заявке Абрамовой Н.В. об оценке рыночной стоимости здания с кадастровым номером N, ею было осмотрено данное здание, произведен анализ рынка аренды административно-торговых объектов в районе местоположения оцениваемого объекта недвижимости (Эгершельд) в 2013 году. По результатам работы ею (ФИО13) составлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства N от 27 декабря 2017 года. В процессе оценки объекта недвижимости применены два из трех стандартных подходов: доходный и затратный. В рамках доходного подхода был использован метод прямой капитализации. Размер арендной ставки для оцениваемого здания определен методом сравнительного анализа договоров аренды. В Отчете в качестве объектов-аналогов были взяты помещения офисно-торгового назначения (одинаковое функциональное значение), со стандартным ремонтом (сопоставимая внутренняя отделка), расположенные в районе Эгершельд на красных линиях (сходное местоположение), то есть объекты недвижимости, относящиеся к одному сегменту рынка. При сравнении объекта оценки и объектов-аналогов были применены корректировки, что отражено в таблице 14.16. Согласно разделу 14.4.3. Отчета, в качестве объектов-аналогов были использованы четыре объекта. Скриншоты объявлений объектов-аналогов, в которых содержатся характеристики объектов недвижимого имущества, приложены к Отчету. Для недопущения занижения стоимости объекта оценки, корректировка на площадь помещений не применялась, поскольку оцениваемый объект можно разбить на помещения различной площади и сдавать по отдельности. Допущенная по тексту Отчета опечатка в кадастровом номере земельного участка, на котором расположено спорное здание, не повлияла на итоговую рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Учитывая, что в рамках доходного подхода моделируется проект, который характеризуется высокой степенью неопределенности, предпочтение отдано затратному подходу, в связи с чем, затратному подходу был присвоен вес 100 %, а доходный подход использовался как вспомогательный (поверочный). При согласовании результатов, полученных в рамках двух подходов, ею (ФИО13) вообще не использован результат доходного подхода, что отражено в таблице 15.1.
Абрамова Н.В., представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Администрации Приморского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд в известность не поставили, ходатайств об отложении слушания дела или рассмотрении дела в их отсутствие не заявили.
Ранее от Администрации Приморского края в суд поступил письменный отзыв на административный иск.
Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО7, возражения представителя Администрации города Владивостока ФИО11., показания свидетеля ФИО13, исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.
На основании пункта 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.
В силу статьи 15 Налогового кодекса РФ налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.
Как предусмотрено положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе, - иные здание, строение, сооружение, помещение).
Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса РФ.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском, Абрамова Н.В. указала на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости здания, находящегося у нее на праве собственности, его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость здания существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении ее (административного истца) прав, которая в соответствии со статьей 400 Налогового кодекса РФ является плательщиком налога на недвижимость, налоговая база которого определяется исходя из размера кадастровой стоимости здания, признаваемого объектом налогообложения.
Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В силу статьи 400 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество и вправе оспорить результаты кадастровой стоимости, так как она влияет на размер налога.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно материалам дела, Абрамовой Н.В. на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, этажность: 2, подземная этажность 1, общая площадь 1976,6 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 26 октября 2015 года.
Также, Абрамовой Н.В. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации здания магазина, общая площадь 2402 кв.м., адрес объекта: Установлено относительно ориентира здание - магазин (Лит.2), расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 16 декабря 2009 года.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю 25 декабря 2017 года, в отношении объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N установлена кадастровая стоимость в размере ... рубля, которая утверждена 5 декабря 2013 года на основании средних удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденных постановлением Администрации Приморского края от 12 декабря 2012 года N 413-па "О результатах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) Приморского края".
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.
Так, в обоснование заявленных требований Абрамовой Н.В. представлен Отчет N, составленный оценщиком ФИО8 ФИО13 27 декабря 2017 года, из которого следует, что рыночная стоимость объекта капитального строительства - здания с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, этажность: 2, подземная этажность 1, общая площадь 1976,6 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, по состоянию на 5 декабря 2013 года составляет округленно ... рублей.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).
Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Доказательств несоответствия Отчета N 298 от 27 декабря 2017 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного здания административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости здания ими не заявлялось.
Так, из положений части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта недвижимости данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11).
Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утвержденными приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года NN 297, 298, 299, а также ФСО N 4, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 22 октября 2010 года N 508, ФСО N 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.
Согласно пункту 6 ФСО N 1 итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Пунктом 11 ФСО N 1 предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Исходя из вышеизложенной нормы, применение каждого из существующих подходов при оценке конкретного объекта не является обязательным, однако отказ от использования определенного подхода должен быть обоснован.
Согласно пункту 16 ФСО N 1 доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункт 17).
Из пункта 19 ФСО N 1 следует, что затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.
В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (пункт 20).
В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналогичное положение содержится в пункте 24 ФСО N 1.
Согласно пункту 25 ФСО N 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Положения пункта 5 ФСО N 3 предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Выслушав оценщика ФИО13, проанализировав, составленный ею Отчет N от 27 декабря 2017 года, суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация об общих характеристиках оцениваемого объекта капитального строительства, в частности о его назначении, текущем использовании, общей площади и др.
Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка предложений нежилых зданий офисно-торгового назначения в городе Владивостоке в 2011-2013 годах, анализ рынка предложений на продажу незастроенных земельных участков под коммерческую застройку офисно-торгового назначения в 4 квартале 2013 года, а также проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта капитального строительства. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения затратного и доходного подходов и обоснован отказ от применения сравнительного подхода. В рамках затратного подхода были использованы: метод с использованием показателей Ко-Инвест, метод с использованием показателей УПВС (стр. 40-52 Отчета). В рамках доходного подхода был использован метод прямой капитализации (стр. 53-67 Отчета).
Из таблиц 14.8, 14.11, 14.15 следует, что рыночная стоимость спорного здания в рамках затратного подхода с использованием показателей Ко-Инвест, УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости): наименования объекта оценки (магазин), восстановительной стоимости (руб.) (расходы на строительство), состояния, износа (%, руб.), и с учетом весового коэффициента, на дату оценки 5 декабря 2013 года составила ... рублей (стр. 47, 50, 52 Отчета). При этом оценщиком приведены расчеты стоимости объекта оценки, описаны методика оценки, процедура согласования показателей методов оценки и обоснование выбора используемых весов.
Из таблицы 53 следует, что рыночная стоимость рассматриваемого здания, полученная в рамках доходного подхода путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости рыночной стоимости земельного участка, на дату оценки 5 декабря 2013 года составила ... рублей (стр. 67 Отчета).
Рыночная стоимость единого объекта недвижимости (магазин и земельный участок) с учетом чистого операционного дохода (... рубль) и ставки капитализации (12,8114 %) составила ... рублей, что отражено в таблице 14.22 (стр. 62 Отчета).
В Отчете приведено обоснование ставки капитализации (стр. 61-62 Отчета).
В пункте 14.4.3. Отчета приведен расчет чистого операционного дохода (формирование доходной и расходной частей) (стр. 54-59 Отчета).
Согласно таблице 14.10 чистый операционный доход рассчитан с учетом показателей магазина: общей площади (кв.м.), арендопригодной площади (кв.м.), предполагаемой величины арендной платы (руб./кв.м. в месяц), потенциального валового дохода от сдачи в аренду (руб./год), потери от простоя и неуплаты (% от ПВД), эффективного валового дохода (руб./год), операционных расходов (% от ПВД, руб./год) (стр. 59 Отчета).
В Отчете приведен детальный расчет рыночной арендной ставки для административно-торговых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, которая на дату оценки составила округленно 450 руб./кв.м./мес. (стр. 54-58 Отчета).
Так, размер арендной ставки для оцениваемого здания определен методом сравнительного анализа договоров аренды. Подбор четырех объектов-аналогов для расчета сделан по результатам проведенного анализа рынка аренды административно-торговых объектов в районе местоположения оцениваемого здания (Эгершельд) в 2013 году. Объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим элементам сравнения: коммунальным платежам; цене предложения; условиям финансирования; условиям рынка (время); местоположению; району; физическим характеристикам: наличию внутренней отделки; наличию отдельного входа, этажу расположения, расположению относительно красной линии, характеру использования, площади, а на различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки, а именно корректировка "скидка на торг"; корректировка на этаж расположения объекта, что отражено в таблице 14.17 (стр. 55-56 Отчета). В описании корректировок оценщиком дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказа от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 56-57 Отчета).
В пункте 14.4.5. Отчета приведен расчет рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода (стр. 62-66 Отчета). Рыночная стоимость данного земельного участка составляет 16292766 рублей (таблица 14.28) (стр. 66 Отчета). При расчете рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка в качестве аналогов оценщиком выбрано четыре объекта, которые сопоставлялись с ним по следующим элементам сравнения: цене предложения, имущественному праву, условиям финансирования, условиям рынка (время), местоположению, району, расположению относительно красной линии, разрешенному использованию, площади участка, а на различия между ними применены соответствующие корректировки: корректировка на торг, корректировка на имущественное право, корректировка на район, что отражено в таблице 14.24 (стр. 64 Отчета). В описании корректировок оценщиком дано обоснование применения вышеуказанных корректировок и отказа от применения корректировок по остальным элементам сравнения (стр. 64-66 Отчета).
Согласно пункту 25 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
На основании полученных результатов в рамках двух подходов: затратного и доходного, оценщиком определена итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства по состоянию на 5 декабря 2013 года в размере ... рублей округленно (стр. 68 Отчета).
В пункте 15 Отчета приведено описание процедуры соответствующего согласования и обоснование выбора используемых весов и указано на то, что при согласовании результатов использованных подходов, затратному подходу присвоен весовой коэффициент 100 %, а доходному - 0 %, в связи с тем, что в рамках доходного подхода моделируется проект, который характеризуется высокой степенью неопределенности, предпочтение отдано затратному подходу, а доходный подход был использован как вспомогательный (поверочный) (стр. 67 Отчета).
В Отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.
Так, оценщиком использованы данные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю с интернет-сайта http://www.to25.rosreestr.ru/, сведения из еженедельников "Дальпресс" и "Из рук в руки", а также данные интернет-сайтов: www.farpost.ru, www.irr.ru (стр. 70 Отчета).
В Приложении N 2 к Отчету имеются скриншоты объявлений объектов-аналогов, в которых содержатся характеристики объектов недвижимого имущества (стр. 83-85 Отчета).
Поскольку Отчет N от 27 декабря 2017 года составлен специалистом, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы, в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки; оценщик ФИО13., предупрежденная об уголовной ответственности, допрошена в судебном заседании в качестве свидетеля и дала полные и достаточные пояснения по возражениям заинтересованного лица, суд приходит к выводу о том, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности и признает его достоверным доказательством.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных административных исковых требований Абрамовой Н.В. об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства - здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей.
При этом, датой подачи административного иска, суд признает дату обращения административного истца в суд (направления административного иска по почте) 31 декабря 2017 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, Приморский краевой суд
решил:
административное исковое заявление Абрамовой Натальи Викторовны к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Приморскому краю, Администрации Приморского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, заинтересованное лицо Администрация города Владивостока об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, этажность: 2, подземная этажность 1, общая площадь 1976,6 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 5 декабря 2013 года, на период с 1 января 2017 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи административного искового заявления считать 31 декабря 2017 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Приморского краевого суда через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Приморского краевого суда О.А. Зайцева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка