Дата принятия: 24 апреля 2018г.
Номер документа: 3а-70/2018
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 24 апреля 2018 года Дело N 3а-70/2018
Санкт-Петербург 24 апреля 2018 года
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Морозковой Е.Е.,
при секретаре Михейкиной М.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Белова Алексея Юрьевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Белов А.Ю. обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит: установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для организации дачного некоммерческого партнерства, площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>(кадастровый N), в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 01.11.2013.
В обоснование требований указал, что является собственником жилого дома, расположенного на данном земельном участке, поэтому он обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность или в аренду без торгов, как лицо, являющееся собственником жилого дома, расположенного на данном земельном участке по основаниям п.3 ч.2 ст.39.3 и ч.3 ст.39.5 ЗК РФ.Земельный участок является собственностью Российской Федерации, сдан в аренду ДНП "Гранит" на основании договора от 31.03.2017 и передан ему на основании договора субаренды от 19.02.2018. Выкупная цена земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N279 исчисляется из его кадастровой стоимости. С 10.11.2007 административный истец является членом ДНП "Гранит". Рыночная стоимость земельного участка определена на основании отчета ООО "Оценочная фирма "ГАРАНТИЯ" от 20.12.2017 N114117 в размере <данные изъяты> рублей. Так как кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Так как значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью существенно затрагивает права административного истца на справедливое определение действительной выкупной цены земельного участка, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании административный истец Белов А.Ю., а также его представители Епишенкова С.Ф., адвокат Филин Д.В. заявленные требования поддержали.
К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ТУ Росимущества, ДНП "Гранит".
В письменных возражениях представитель административного ответчика правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н. указала, что правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком, представив замечания по отчету об установлении рыночной стоимости и требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставила на усмотрение суда.
В судебном заседании представитель административного ответчика правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н. оставила рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда, заявив, что правительство Ленинградской области не является ненадлежащим административным ответчиком.
В письменном возражении представитель административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области Войцех Т.В. просила требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, с учетом представленного отчета, оставить на усмотрение суда. Кадастровая стоимость земельного участка исчислена на основании п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития N222 от 12.08.2006. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.11.2013 на основании удельного показателя (<данные изъяты> руб./кв.м.), утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 N383 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области".
В судебном заседании представитель административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Тимошин А.Л. требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда по доводам, приведенным в письменных возражениях.
Представитель заинтересованного лица ДНП "Гранит" Кашанин А.Н. полагал, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
В письменном возражении представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области Яковлев Д.С. не представил возражений по существу административного иска, указав, что кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании п.2.1.17 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N222. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.11.2013 на основании удельного показателя (<данные изъяты> руб./кв.м.), утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 N383 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области".
В письменном возражении относительно заявленных требований представитель МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области не высказал возражений по существу заявленных требований, просил вынести законное и обоснованное решение в соответствии с собранными по делу доказательствами.
Представители административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области, заинтересованного лица МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.
Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.
Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, в том числе показания свидетеля ФИО11, согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
Согласно ст.24.19 Федерального закона N135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.
Согласно ст.ст.39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
В соответствии с Правилами определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без торгов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N279, названная цена исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.
Постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 N383 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области.
В частности, среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель дачных объединений по Всеволожскому району составляет <данные изъяты> руб./кв.м.
По делу установлено, что земельный участок с кадастровым номером N является собственностью Российской Федерации, передан по договору от 21.03.2017 в составе иных земельных участков в аренду ДНП "Гранит".
На основании договора субаренды от 19.02.2018, заключенного между ДНП "Гранит" и Беловым А.Ю. названный земельный участок передан Белову А.Ю.
В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 04.04.2018 отражено, что земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для организации дачного некоммерческого партнерства, площадью 1500 кв.м, расположен по адресу: <адрес>, имеет кадастровую стоимость <данные изъяты> руб.
В выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 04.12.2017 указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 01.11.2013(дата утверждения кадастровой стоимости 01.11.2013) и составляет <данные изъяты> руб.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23.04.2014 N Белов А.Ю. является собственником жилого дома, площадью 204, 8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Отчетом NН4117 от 20.12.2017, составленным оценщиком ФИО11, являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков- саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, определена в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на 01.11.2013.
В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его фактическое использование, для организации дачного некоммерческого партнерства.
Оценщиком для оценки земельного участка отобран сравнительный подход (метод сравнения продаж). Критерием отнесения объектов к аналогам оценщик указал отнесение к одному сегменту рынка и сопоставимость по ценообразующим факторам. В результате, оценщиком отобраны 4 объекта-аналога наиболее сходных с объектом оценки. При расчете рыночной стоимости оценщиком проведена корректировки объектов -аналогов по следующим элементам сравнения (ценообразующим факторам): на условия сделки, на местоположение, на площадь, на наличие /отсутствие коммуникаций. При расчете установлен вес каждого объекта-аналога. Так как для оценки объекта оценки оценщиком отобран только сравнительный подход, то процедура согласования не проводилась. Сравнительному подходу присвоен вес 100%.
Допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО11 показала, что при проведении оценки, ею использовался сравнительный подход (метод сравнения продаж). В ходе анализа рынка отобраны объекты-аналоги наиболее сопоставимые с объектом оценки, по следующим критериям: вид разрешенного использования, категория земель, сегмент недвижимости, предполагаемое использование, возможность подключения к инженерным сетям, тип участка, местоположение, условия финансирования, условия платежа и время продажи. Объекты- аналоги под ИЖС не применялись, так как имелись существенные различия. Далее были отобраны ценообразующие факторы, проведен анализ и проведены корректировки (лучше/хуже). Рассчитан весовой коэффициент, с учетом которых были определены удельная цена и рыночная стоимость. Имеющаяся разница по площади между аналогами незначительна, равно как не имеется разницы между назначением СНТ и ДНП. При проведении корректировки использовала данные экспертного опроса 2012 года.
Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Кадастровая стоимость земельного участка исчислена в соответствии правилами п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 N222.
С учетом требований ст. 24.19 Федерального закона N135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", выписки из ЕГРН, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.11.2013 г.
Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете NН4117 от 20.12.2017 определена рыночная стоимость земельного участка.
В отношении даты, по состоянию на которую оценщиком установлена рыночная стоимость земельного участка, у участников процесса возражений не имеется.
Представленный отчет об оценке NН4117 от 20.12.2017 как одно из доказательств подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленный отчет NН4117 от 20.12.2017 соответствует требованиям Федерального закона N135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Показания свидетеля ФИО11 являются последовательными, обоснованными и мотивированными.
Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками не представлено и по делу не имеется.
Руководствуясь положениями Федерального закона N135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает названный выше отчет об оценке (с учетом показаний свидетеля) надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка в установленном оценщиком в отчете об оценке размерах по состоянию на 01 ноября 2013 года.
Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона N135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае, административное исковое заявление Белова А.Ю. поступило в суд 16 марта 2018 года.
С учетом требований ч.2 ст.247 КАС РФ суд не может также согласиться с обоснованностью утверждения представителя правительства Ленинградской области о том, что правительство Ленинградской области не является надлежащим административным ответчиком по настоящему делу.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Белова Алексея Юрьевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1500 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для организации дачного некоммерческого партнерства, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> рублей, по состоянию на 01 ноября 2013 года года, на период с 1 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления Белова Алексея Юрьевича о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 16 марта 2018 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья Е.Е.Морозкова
Решение в окончательной форме изготовлено 29 апреля 2018 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
