Решение суда Ханты-Мансийского автономного округа от 10 мая 2016 года №3а-70/2016

 
СУД ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
 
РЕШЕНИЕ
 
от 10 мая 2016 года Дело N 3а-70/2016
 
именем Российской Федерации
10 мая 2016 года город Ханты-Мансийск
Суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи Начарова Д. В.,
при секретаре Ершовой И. Ф.,
с участием:
представителя административного истца Клименко И.В.,
представителя административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Пузина Д. Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ровкина СВ об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,
установил:
17 марта 2016 года Ровкин С.В. (далее - истец) обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.
В обоснование требований указал, что в его пользовании находится земельный участок площадью 2 767 кв.м. с кадастровым номером (номер), расположенный по адресу: Западный (адрес)
Право пользования указанным земельным участком возникло на основании соглашения (номер) от (дата), по которому на истца был осуществлен перевод прав и обязанностей с общества ограниченной ответственностью < данные изъяты> по договору аренды земельного участка (номер) от (дата).
По состоянию на 1 сентября 2014 года кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 7 августа 2015 года № 249-п составила < данные изъяты> рубль.
Истец указал, что размер арендных платежей исчисляется от кадастровой стоимости земельного участка. Завышенная кадастровая стоимость земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости влечет увеличение арендных платежей и как следствие нарушение прав арендатора.
Ровкин С.В. просил установить стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 600 000 рублей и соответственно удельный показатель кадастровой стоимости 216, 84 руб/м2 и обязать ФГБУ ФКП «Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по ХМАО - Югре внести соответствующие изменения в сведения о кадастровой стоимости земельного участка.
Участвующие в деле стороны: Ровкин С.В., Правительство Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ханты-Мансийском автономном округа - Югре, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства с уважительными причинами своей неявки не представили.
При таких обстоятельствах, на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.
Представитель административного истца Клименко И.В. в судебном заседании заявленные требования поддержала, по основаниям указанным в исковом заявлении.
Участвующий в судебном заседании представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Пузин Д. Ф. указал, что иск подписан не уполномоченным лицом. Также пояснил, что в отчете, представленным истцом в обоснование своих требований, выбранные для расчета объекты-аналоги не отражают рыночную стоимость данных объектов, поскольку цена приведена на право продажи аренды земельных участков.
Заслушав мнение представителей, участвующих в деле сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ (ст. 3 ФЗ № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года).
В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что на основании договора аренды земельного участка (номер) от (дата) обществу с ограниченной ответственностью < данные изъяты> был предоставлен в пользование сроком до (дата) земельный участок площадью 2 767 кв.м. с кадастровым номером (номер), относящийся к землям населенных пунктов с разрешенным использованием под < данные изъяты>, расположенный (адрес)
На основании соглашения (номер) от (дата), заключенному между обществом с ограниченной ответственностью < данные изъяты> и Ровкиным С.В., на последнего был осуществлен перевод прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (номер) от (дата).
Исходя из условий договора аренды земельного участка и приложения к нему, расчет арендной платы производится от кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно пункту 3.7 договора, размер арендной платы пересматривается в случае переоценки земельного участка.
Земельный участок вошел в перечень объектов государственной кадастровой оценки, утвержденной постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 7 августа 2015 года № 249-п.
Согласно кадастровой справке от 15 января 2016 года кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на 1 сентября 2014 года и составляет < данные изъяты> рубль.
В соответствии с отчетом № (номер) от (дата), составленным (ФИО)7 (ФИО)5, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на (дата) установлена в размере 600 000 рублей.
Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным Законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (в редакции от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно статье 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Административный истец является арендатором спорного земельного участка и относится к лицам, чьи права затрагиваются размером кадастровой стоимости и вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости, так как завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости влечет за собой увеличение арендных платежей, заниженный размер снижение арендной платы.
Защита нарушенных прав собственника, арендатора возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
В данном случае основанием для внесения органом кадастрового учета рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости является решение суда, вступившее в законную силу.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В связи с этим, а также в силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет оценщика, который не является обязательным для суда и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего кодекса. Несогласие суда с отчетом должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Таким образом, при рассмотрении дела и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной оценке подлежит отчет № (номер) от (дата), составленным (ФИО)8 (ФИО)5, представленный истцом.
Из указанного отчета следует, что оценщиком был использован сравнительный подход, обоснован выбор метода оценки в рамках указанного подхода. Содержание отчета свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость спорного объекта оценки не является произвольной. Отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; он составлен с использованием анализа описания и характеристик объектов-аналогов, анализа рыночных условий, метода сравнения продаж с учетом корректировки цен объектов сравнения.
В отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты произведены в рамках используемого оценщиком подхода и позволяют объективно определить стоимость исследуемого земельного участка по состоянию на 01 сентября 2014 года.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что отчет № (номер) от 01 октября 2015 года, подготовленный (ФИО)9 (ФИО)5, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, требованиям технического задания договора на оценку, что также подтверждается положительным экспертным заключением № Э15-1106-02-01 от 21 декабря 2015 года, подготовленным < данные изъяты>
Довод представителя административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Пузина Д. Ф. относительно того, что иск подписан не уполномоченным на то лицом, опровергается наличием имеющейся в деле нотариально заверенной доверенности на представителя Клименко И.В. (л.д. 9).
Довод о невозможности выбора для расчета объектов-аналогов в связи с предложением о продаже права аренды земельных участков также не может быть принят во внимание в силу следующего.
Методами экономической или статистической науки может быть обнаружена зависимость между стоимостью права аренды земельного участка и стоимостью права собственности, а также определена методика приведения одного к другому. Стоимость права долгосрочной аренды земли может быть приведена к стоимости права собственности на землю путем внесения необходимых корректировок.
Как следует из отчета, стоимость права долгосрочной аренды была приведена к стоимости права собственности на землю, путем увеличения цены права аренды объектов-аналогов, предоставляемых под строительство объектов. С учетом возможности оформления в последующем права собственности, оценщиком подробно приведены расчеты выкупной цены объекта недвижимости с учетом затрат порядка оформления права собственности (л.д. 83).
Таким образом, полученную величину следует рассматривать как стоимость права собственности оцениваемого земельного участка. Имеющиеся корректировки позволяют определить стоимость права собственности, основываясь на данных о стоимости права аренды.
Поскольку указаний на наличие недостатков в представленном отчете, которые бы повлияли на итоговую сумму, а также достоверных данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка не представлено, в том числе и от других лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость спорного земельного участка является достоверной и доказанной.
Согласно положениям абз. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2016 года, в котором подано заявление.
В то же время, требование об установлении удельного показателя кадастровой стоимости в размере 216, 84 руб/м2 удовлетворению не подлежат, поскольку данная сумма не является удельным показателем кадастровой стоимости земельного участка, установлена не в результате государственной кадастровой оценки. Кроме того, средний удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка не оспаривался, недействующим не признавался.
Также не подлежат удовлетворению требования о возложении обязанности на ФГБУ ФКП «Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по ХМАО - Югре внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости названного объекта недвижимости.
Согласно положениям статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности соответствующая обязанность у органа кадастрового учета возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом и в порядке, установленном указанной нормой, поэтому, основания для удовлетворения названного требования отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Ровкина СВ об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 767 кв.м. с кадастровым номером (номер), относящегося к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под < данные изъяты>, расположенного (адрес) равной рыночной по состоянию на 1 сентября 2014 года, в размере 600 000 рублей.
Датой подачи заявления считать 17 марта 2016 года.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры через тот же суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Начаров Д. В.



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка