Решение Нижегородского областного суда от 16 сентября 2019 года №3а-701/2019

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 сентября 2019 года Дело N 3а-701/2019
именем Российской Федерации
г.Нижний Новгород 16 сентября 2019 года
Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,
при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "<данные изъяты>" ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "<данные изъяты>" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: отдельно стоящего здания гаража на 5 автомашин, назначение: нежилое здание, площадью 492,8 кв.м., кадастровый номер N, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 05.03.2014 года в размере 1610169,49 рублей; здания склада (пристроенное к МУЛ "Тарталейское"), назначение: нежилое здание, площадью 163,3 кв.м., кадастровый номер N, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 05.03.2014 года в размере 423728,81 рублей; отдельно стоящего здания бытового корпуса с котельной, назначение: нежилое здание, площадью 167,9 кв.м., кадастровый номер N, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 05.03.2014 года в размере 593220,34 рублей,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "<данные изъяты>" (далее также - ООО "<данные изъяты>") обратилось в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указало в административном исковом заявлении о том, что ему на праве собственности принадлежат следующие объекты капитального строительства: нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 492,8 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: отдельно стоящее здание гаража на 5 автомашин, расположенное по адресу: <адрес>; нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 163,3 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: здание склада (пристроенное к зданию МУП "Тарталейское"), расположенного по адресу: <адрес>; нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 167,9 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: отдельно стоящее здание бытового корпуса с котельной, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составляет 4706762,37 рублей, нежилого здания с кадастровым номером N составляет 1559688,10 рублей, нежилого здания с кадастровым номером N составляет 1603622,97 рублей.
Данная кадастровая стоимость была утверждена для всех трех объектов недвижимости в соответствии с приложением 2 постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" и определена по состоянию на 05.03.2014 года.
С кадастровой стоимостью перечисленных объектов недвижимости административный истец не согласен. По инициативе административного истца был подготовлен отчет об оценке N, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 05.03.2014 года составляет 1610169,49 рублей (без НДС); рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 05.03.2014 года составляет 423728,81 рублей (без НДС); рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 05.03.2014 составляет 593220,34 рублей (без НДС).
ООО "<данные изъяты>" в порядке досудебного разрешения спора обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области, однако заявление было отклонено.
ООО "<данные изъяты>" просит в административном исковом заявлении установить кадастровую стоимость зданий в размере их рыночной стоимости.
При рассмотрении дела в суде представитель административного истца ООО "<данные изъяты>" ФИО1 административное исковое заиление поддержал, просил его удовлетворить по основания, указанном в административном иске. Заявил ходатайство о восстановлении срока на подачу административного искового заявления.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.
Административный ответчик Правительство Нижегородской области представило письменный отзыв, в котором указало, что результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области", представило выписку из Приложения 2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 об установлении средних и минимальных удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов по муниципальным районам (городским округам) Нижегородской области, определенные по состоянию на 05 июня 2011 года - Сергачский муниципальный район.
Привлеченное к участию в деле в качестве административного ответчика ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Нижегородской области представило в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорного нежилого здания.
В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Нижегородской области указывает, что оно не нарушало права административного истца при определении оспариваемой им кадастровой стоимости нежилых зданий. Кадастровая стоимость определена в соответствии с действующим законодательством с учетом площади объектов и удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов по Сергачскому муниципальному району Нижегородской области.
В информации указывается, что объекты капитального строительства с кадастровыми номерами: N, N, N, расположенные по адресу: <адрес>, внесены в реестр объектов недвижимости 05.03.2014 года.
Кадастровая стоимость данных объектов определена в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 18.03.2011 года N113 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлён государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости" на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" в размере 4706762,37 рублей, 1559688,10 рублей и 1603622.97 рублей соответственно.
Изменений кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости по настоящее время в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) не вносилось.
Представлены выписки из ЕГРН, а также Акты определения кадастровой стоимости нежилых зданий от 05.03.2014 года.
Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.
В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.
Судом установлено, что административный истец ООО "<данные изъяты>" является собственником следующих объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 492,8 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: отдельно стоящее здание гаража на 5 автомашин, расположенного по адресу: <адрес>; нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 163,3 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: здание склада (пристроенное к зданию МУП "Тарталейское"), расположенного по адресу: <адрес>; нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 167,9 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: отдельно стоящее здание бытового корпуса с котельной, расположенного по адресу: <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается представленными по запросу суда выписками из Единого государственного реестра недвижимости.
Таким образом, ООО "<данные изъяты>" как плательщик налога на имущество организаций, размер которого зависит от размера кадастровой стоимости зданий, является лицом, чьи интересы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости таких зданий.
Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления ООО "<данные изъяты>" по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное представителем административного истца ФИО1 ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество организаций (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости), сроками уплаты налога на имущество организаций. Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.
Из представленных в суд доказательств следует, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами: N, N, N внесены в ЕГРН 05.03.2014 года и их кадастровая стоимость определена в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 18.03.2011 года N113 и на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года N331 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области" в размере 4706762,37 рублей, 1559688,10 рублей и 1603622,97 рублей соответственно.
При таких обстоятельствах применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и кадастровая стоимость указанных нежилых зданий может быть определена по состоянию на 05.03.2014 года, что и просит административный истец.
Из материалов дела также следует, что административный истец ООО "<данные изъяты>" 08.04.2019 года обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами: N, N, N по основанию установления в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости по состоянию на 05.03.2014 года с предоставлением необходимых для этого документов. Уведомлением Комиссии от 10.04.2019 года в рассмотрении заявления было отказано в связи с пропуском срока обращения с таким з-аявлением. Разъяснено право обращения в суд (л.д.28-30). Данные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении административным истцом установленного статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обязательного для юридических лиц досудебного порядка урегулирования настоящего спора (п.9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилых зданий, административный истец ООО "<данные изъяты>" представил в суд отчет об определении рыночной стоимости зданий с кадастровыми номерами N, N, N от 01.04.2019 года N, составленный оценщиком ООО "Приволжский центр финансового консалтинга и оценки" ФИО4, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 492,8 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: отдельно стоящее здание гаража на 5 автомашин, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 1610169 (Один миллион шестьсот десять тысяч сто шестьдесят девять) рублей 49 копеек по состоянию на 05.03.2014 года; рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 163,3 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: здание склада (пристроенное к зданию МУП "Тарталейское"), расположенного по адресу: <адрес>, составляет 423728 (Четыреста двадцать три тысячи семьсот двадцать восемь) рублей 81 копейка по состоянию на 05.03.2014 года; рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 167,9 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: отдельно стоящее здание бытового корпуса с котельной, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 593220 Пятьсот девяносто три тысячи двести двадцать) рублей 34 копейки по состоянию на 05.03.2014 года.
На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).
Исследовав представленный в суд отчет об определении рыночной стоимости зданий с кадастровыми номерами N, N, N от 01.04.2019 года N19067, составленный оценщиком ООО "Приволжский центр финансового консалтинга и оценки" ФИО4, суд приходит к следующему.
Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности", положений Федерального стандарта оценки N1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N297; Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N298; Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N299; Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611.
Из раздела 1.2 (задание на оценку) отчета усматривается, что целью и задачей оценки является определение рыночной стоимости нежилых зданий для пересмотра их кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (л.д.41-43). В отчете указаны применяемые при его составлении информационные источники и литература (л.д.106-107).
Оценщиком дано подробное описание объектов оценки - зданий с кадастровыми номерами N (далее также - объект оценки N), N (далее также - объект оценки N), N (далее также - объект оценки N3), в том числе их качественные и количественные характеристики, учитывающие местонахождение - <адрес> Нижегородской области. Объекты оценки расположены на огороженной территории производственной площадки в локальной производственной зоне в непосредственной близости с ж/д станцией Тарталей. Местоположение объектов оценки характеризуется низким уровнем деловой активности, небольшими транспортными потоками. Подъезд к зданиям может быть осуществлен по асфальтированной дороге. Транспортная доступность характеризуется как хорошая. Окружающая застройка представлена производственно-складской застройкой. Текущее использование зданий: объект оценки N1 - не используется, объект оценки N2 - используется в качестве котельной с сопутствующими бытовыми помещениями, объект оценки N - используется в качестве гаража.
Основные технические характеристики объекта оценки N: год постройки - 1968, количество этажей - 1, площадь - 163,3 кв.м., стены - кирпич, внутренняя отделка - отсутствует, внутренние инженерные системы - не используются.
Основные технические характеристики объекта оценки N: год постройки - нет данных, количество этажей - 1, площадь - 167,9 кв.м., стены - кирпич, внутренняя отделка - покраска, побелка, внутренние инженерные системы - котельная с сопутствующими бытовыми помещениями.
Основные технические характеристики объекта оценки N: год постройки - 1996, количество этажей - 1, площадь - 492,8 кв.м., стены - кирпич, внутренняя отделка - покраска, побелка, внутренние инженерные системы - гараж.
Физическое состояние зданий на дату оценки определено как хорошее. Срок экспозиции может составлять от 12 месяцев (л.д.45-50).
В отчете приведены характеристики земельного участка, на котором расположены здания (л.д.51).
Наиболее эффективным использованием зданий в соответствии с требованиями ФСО N признано их фактическое использование (л.д.60).
В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в отчете приведен анализ рынка объектов оценки по состоянию на дату оценки (л.д.61-72), в рамках которого представлен анализ влияния общеполитической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, представлен обзор социально-экономического положения Нижегородской области по состоянию на дату оценки - 05.03.2014 года с указанием источника информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО N, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N, приведен за период, предшествующий дате оценки.
Установлен сегмент рынка, к которому могут быть отнесены объекты оценки - универсальные производственно-складские объекты, расположенные в населенных пунктах Нижегородской области с малой численностью населения (л.д.62).
Указаны основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов (л.д.62-64).
В отчете приведен анализ рынка объекта оценки, фактических данных о ценах и сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений объектов капительного строительства производственно-складской недвижимости на дату оценки. Отобрано 11 объектов. Для применения подходов к оценке исследованы цены арендных ставок на объекты производственно-складского назначения, а также рынок продаж земельных участков под застройку производственно-складской недвижимости (л.д.64-72).
Согласно главе V "Анализ рынка" Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорных зданий, суду не представлено.
Оценка нежилых зданий проведена с применением сравнительного и доходного подходов. Оценщиком приведено обоснование отказа от применения затратного подхода - отсутствие необходимой технической документации на объекты оценки (л.д.73).
При определении рыночной стоимости объектов оценки с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобрано 6 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам. Размер рыночной стоимости, определенной оценщиком в рамках сравнительного подхода, составил для объекта оценки N - 526643 рублей с НДС; для объекта оценки N - 731708 рублей с НДС; для объекта оценки N - 1900730 рублей с учетом НДС (л.д.74-90).
При определении рыночной стоимости объектов оценки с использованием доходного подхода оценщик с учетом стабильности прогнозируемых доходов по годам применил метод прямой капитализации. Для этих целей оценщик определилпотенциальный валовый доход для первого года, начиная с даты оценки; установил размер потерь и с учетом этого значения установил действительный валовый доход; определилвеличину издержек по эксплуатации, произвел перерасчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объектов. При ставке капитализации 14,20% и размере чистого операционного дохода для объекта оценки N - 60731 рубль; для объекта оценки N - 86005 рублей; для объекта оценки N - 252431 рублей рыночная стоимость зданий, определенная доходным подходом, составила: для объекта оценки N - 439193 рублей с НДС; для объекта оценки N - 647246 рублей с НДС; для объекта оценки N - 1899838 рублей с учетом НДС (л.д.91-103).
Оценщиком проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки. При определении рыночной стоимости здания для целей оспаривания кадастровой стоимости оценщиком обоснованно произведен расчет рыночной стоимости здания без учета налога на добавленную стоимость (л.д.104-106).
Без учета НДС рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N определена в размере 1610169 рублей 49 копеек по состоянию на 05.03.2014 года; нежилого здания с кадастровым номером N - 423728 рублей 81 копейка по состоянию на 05.03.2014 года; нежилого здания с кадастровым номером N - 593220 рублей 34 копейки по состоянию на 05.03.2014 года.
Суд считает, что для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости подлежит применению рыночная стоимость такого объекта недвижимости, рассчитанная без учета НДС. Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС, поэтому НДС в данном случае не применяется.
Аналогичная позиция изложена в письме ФНС России от 26.04.2018 года NБС-4-21/8060 "Об уменьшении для целей налогообложения кадастровой стоимости объекта недвижимости на сумму НДС" (вместе с Письмом Минфина России от 23.04.2018 N, Письмом Минэкономразвития России от 17.04.2018 N<адрес> "О применении кадастровой стоимости для целей налогообложения").
Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости нежилых зданий, проанализированы факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки.
Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилых зданий участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, в котором определена величина рыночной стоимости нежилых зданий, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.
Оценщик ФИО4 является оценщиком 1 категории, членом саморегулируемой Общероссийской общественной организации "Российской общество оценщиков", регистрационный N от 31.07.2007 года. Имеет профессиональное образование в области оценки: диплом серии ВСА N по специальности "Финансы и кредит", выдан на основании решения Государственной аттестационной комиссии Нижегородского государственного университета им.ФИО5 от 08.06.2005 года; диплом о профессиональной переподготовке оценщика ПП N, выданный ННГУ им.ФИО5 16.12.2005 года; свидетельство о повышении квалификации, выданное ННГУ им.ФИО5 20.04.2012 года N и удостоверение о повышении квалификации от 01.07.2015 года N. Стаж работы в оценочной деятельности - с 2003 года. Получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 14.09.2017 года N по направлению "Оценка недвижимости". Деятельность оценщика застрахована (л.д.40, л.д.109-112).
Сведений о том, что оценщик ФИО4 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО4 у суда не имеется.
При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об определении рыночной стоимости зданий от 01.04.2019 года N, составленному оценщиком ООО "Приволжский центр финансового консалтинга и оценки" ФИО4, у суда не имеется.
Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорных зданий, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца ООО "<данные изъяты>" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N в размере их рыночной стоимости по состоянию на 05.03.2014 года.
Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных зданий в размере их рыночной стоимости доводы ФГБУ "ФКП Росреестра" и Правительства Нижегородской области. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости - зданий их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статьи 24.18, 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), при определении которой кадастровая стоимость зданий устанавливается равной этой рыночной стоимости.
Так как обращение ООО "<данные изъяты>" с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области имело место 08.04.2019 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N в размере их рыночной стоимости необходимо считать 08.04.2019 года.
Суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению в части, так как в удовлетворении административного искового заявления ООО "<данные изъяты>" по настоящему административному делу в отношении административных ответчиков Правительства Нижегородской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области должно быть отказано по следующим мотивам.
В административном исковом заявлении в качестве административных ответчиков указаны Правительство Нижегородской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области. Судом к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
Судом установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N, N была определена в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 года N "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости" по состоянию на 05.03.2014 года.
Как указано в судебном решении, при рассмотрении данного дела применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Суд считает, что по настоящему административному делу органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (стоимость определена по состоянию на 05.03.2014 года), явилось ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", которое посредством решения филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Нижегородской области определилооспариваемую кадастровую стоимость зданий с кадастровыми номерами N, N, N. В таком случае надлежащим административным ответчиком по настоящему делу является ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
По настоящему административному делу Правительство Нижегородской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области оспариваемую административным истцом кадастровую стоимость не определяли и не утверждали. Поэтому в части заявленного требования в отношении административных ответчиков Правительства Нижегородской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области суд отказывает.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "<данные изъяты>" по настоящему административному делу удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 492,8 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: отдельно стоящее здание гаража на 5 автомашин, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1610169 (Один миллион шестьсот десять тысяч сто шестьдесят девять) рублей 49 копеек по состоянию на 05.03.2014 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 163,3 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: здание склада (пристроенное к зданию МУП "Тарталейское"), расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 423728 (Четыреста двадцать три тысячи семьсот двадцать восемь) рублей 81 копейка по состоянию на 05.03.2014 года.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 167,9 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: отдельно стоящее здание бытового корпуса с котельной, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 593220 (Пятьсот девяносто три тысячи двести двадцать) рублей 34 копейки по состоянию на 05.03.2014 года.
Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N в размере их рыночной стоимости считать 08.04.2019 года.
В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "<данные изъяты>" по настоящему административному делу в отношении административных ответчиков Правительства Нижегородской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции в установленном законом порядке через Нижегородский областной суд.
Судья М.А. Кручинин
В окончательной форме решение суда составлено 23 сентября 2019 года.
Судья М.А. Кручинин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка