Дата принятия: 03 июля 2020г.
Номер документа: 3а-700/2020
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 июля 2020 года Дело N 3а-700/2020
Именем Российской Федерации
03 июля 2020 года Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Хузяхралова Д.О.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
с участием представителей административного истца Клименко Е.В., Виноградова В.С., Рязановой Н.Г., действующих на основании доверенностей,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества "Галополимер Пермь" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
АО "Галополимер Пермь" обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, просит установить кадастровую стоимость:
- земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: административные, административно-хозяйственные и общественные организации, общей площадью 13 830 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 23121 409 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты пожарной охраны (пожарная часть, пожарное депо, отдельно стоящие здания теплодымокамеры и учебной башни), общей площадью 24 359 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 40724 107 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под профилакторий, общей площадью 18 323 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 21059 907 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промтерриторию объекта 761, общей площадью 1465 329 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 428139 827 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под канализационно-насосную станцию, общей площадью 100 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 75 310 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под территорию шламонакопителей N 1-5, общей площадью 191 908 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 39435 175 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под территорию шламонакопителей N 6, общей площадью 128 467 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 26398 684 рубля по состоянию на 01 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под территорию шламонакопителей N 7, общей площадью 156 819 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 32224 736 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под насосную станцию 1-го подъема из железобетона и кирпича с подвалом (лит.Е), общей площадью 674 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 420 900 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: 1-этажная трансформаторная подстанция, общей площадью 213 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 133 014 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под насосную станцию, общей площадью 1 575 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 983 556 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;
- земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующие ж/д пути, общей площадью 62572,11 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 26680 748 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельных участков с кадастровыми номерами **, **, **, **, ** и арендатором земельных участков с кадастровыми номерами **, **, соответственно, плательщиком земельного налога и арендной платы. Более того, истец является собственником объектов капитального строительства, которые расположены в границах земельных участков с кадастровыми номерами **, **, **, **, **, в связи с чем он имеет исключительное право выкупа (аренды) соответствующих земельных участков, при этом выкупная цена (арендная плата) определяется исходя из их кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость данных земельных участков, определенная по состоянию на 01 января 2019 года, не соответствует рыночной стоимости данных объектов недвижимости, что подтверждается отчетами об оценке независимого оценщика. Данное обстоятельство, по мнению административного истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет уплату земельного налога, арендной платы и выкупной цены в завышенном размере.
В порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный истец изменил предмет заявленных требований, в окончательной форме просит установить по состоянию на 01 января 2019 года: кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** равной рыночной в размере 32490 957 рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** равной рыночной в размере 57226 842 рубля; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** равной рыночной в размере 21055 692 рубля; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** равной рыночной в размере 589296 711 рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** равной рыночной в размере 99 368 рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** равной рыночной в размере 58038 736 рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** равной рыночной в размере 38852 275 рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** равной рыночной в размере 47426 770 рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** равной рыночной в размере 619 096 рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** равной рыночной в размере 195 649 рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** равной рыночной в размере 1446 701 рубль; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** равной рыночной в размере 26674 490 рублей. В подтверждение изменившейся рыночной стоимости земельных участков представил новые отчеты об оценке.
В судебном заседании, состоявшемся 26 июня 2020 года, объявлен перерыв до 03 июля 2020 года.
В судебном заседании (до объявления перерыва) представители административного истца требования уточненного административного искового заявления поддержали, после перерыва не явились, извещены судом надлежаще.
Административный ответчик Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в суд представителя не направило, представило заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя, в заявлении также указано, что Министерство не возражает против удовлетворения заявленных в уточненном административном иске требований.
Заинтересованное лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (филиал по Пермскому краю) явку представителя в судебное заседание не обеспечило, просило рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 25 мая 2020 года, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.
Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание явку представителя не обеспечило, направило в суд заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Согласно представленному в материалы дела отзыву на административный иск указывает, что Управлением результаты кадастровой стоимости спорных участков не утверждались, следовательно, оно не имеет заинтересованности в разрешении дела.
Заинтересованное лицо администрация города Перми в суд представителя не направила, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя. В направленном суду отзыве на административный иск просила в удовлетворении заявленных требований отказать по тому мотиву, что такое значительное снижение кадастровой стоимости земельных участков, о котором просит административный истец, приведет к появлению выпадающих доходов бюджета.
Заинтересованное лицо Государственное бюджетное учреждение "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, в суд представителя не направило.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителей административного истца, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Также лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Из материалов дела следует, что АО "Галополимер Пермь" является собственником земельных участков с кадастровыми номерами **, **, **, **, **, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости.
Кроме того, административный истец является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами **, **.
В соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и находящихся на территории Российской Федерации, исчисляется исходя из кадастровой стоимости.
Помимо этого из материалов дела следует, что АО "Галополимер Пермь" является собственником объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами **, **, **, **, **.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 этого же Кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 07 октября 2011 года N 837-ПК "О порядках определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Пермского края или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, а также размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земельных участков, находящихся в собственности Пермского края, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", если иное не предусмотрено федеральными законами и законами Пермского края (Пермской области), продажа земельных участков, находящихся в собственности Пермского края или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов осуществляется по цене, рассчитываемой в процентах от кадастровой стоимости таких земельных участков.
Принимая во внимание, что административный истец является собственником, арендатором, а также лицом, имеющим исключительное право на выкуп (аренду) участков под объектами недвижимости, находящимися у него в собственности, следовательно, плательщиком земельного налога, арендной платы и выкупной цены, которые исчисляются исходя из кадастровой стоимости земельных участков, то с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, АО "Галополимер Пермь" вправе оспорить их кадастровую стоимость.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 Постановления от 30 июня 2015 года N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что кадастровая стоимость земельных участков в каждом случае определена по состоянию на 01 января 2019 года приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" и составила: для земельного участка с кадастровым номером ** - 66121300,53 рублей; для земельного участка с кадастровым номером ** - 95722587,94 рублей; для земельного участка с кадастровым номером ** - 26274226,43 рублей; для земельного участка с кадастровым номером ** - 1628089367,07 рублей; для земельного участка с кадастровым номером ** - 239264 рубля; для земельного участка с кадастровым номером ** - 249408745,07 рублей; для земельного участка с кадастровым номером ** - 171155955,82 рублей; для земельного участка с кадастровым номером ** - 206889937,09 рублей; для земельного участка с кадастровым номером ** - 1612639,36 рублей; для земельного участка с кадастровым номером ** - 509632,32 рубля; для земельного участка с кадастровым номером ** - 3768408 рублей; для земельного участка с кадастровым номером ** - 44433706,75 рублей.
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости земельных участков просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении каждого объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение заявленных (уточненных) исковых требований административным истцом представлены отчеты об оценке, выполненные оценщиком ООО "Р-Консалтинг" Б., согласно которым: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 01 января 2019 года составляет 32490957 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** - 57226842 рубля (отчет об оценке от 25 июня 2020 года N 2250.1.И/О-19), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** - 21055692 рубля (отчет об оценке от 23 июня 2020 года N 2250.2.И/О-19), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** - 589296711 рублей (отчет об оценке от 25 июня 2020 года N 2250.3.И/О-19), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** - 99368 рублей (отчет об оценке от 25 июня 2020 года N 2250.4.И/О-19), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** - 58038736 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** - 38852275 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** - 47426770 рублей (отчет об оценке от 25 июня 2020 года N 2250.5.И/О-19), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** - 619096 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** - 195649 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** - 1446701 рубль (отчет об оценке от 25 июня 2020 года N 2250.6.И/О-19), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** - 26674490 рублей (отчет об оценке от 23 июня 2020 года N 2250.7.И/О-19).
Учитывая, что кадастровая стоимость, утвержденная приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года N СЭД-31-02-2-2-1393, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01 января 2019 года, рыночная стоимость спорных участков также подлежит определению по состоянию на 01 января 2019 года.
В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.
В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Проанализировав представленные в материалы дела уточненные отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанные отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями.
Так, оценщик Б. является членом Саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков", включена в реестр оценщиков 03 апреля 2018 года за регистрационным номером 01009, свидетельство N 01059. Оценщик имеет необходимое образование в области оценки: диплом ФГБОУ ВПО "Пермский государственный национальный исследовательский университет" от 04 июля 2014 года N 63 по специальности "Финансы и кредит"; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 10 августа 2018 года N 014305-1 по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована по полису СПАО "РЕСО-Гарантия" от 24 июля 2019 года N 922/1573458187 со сроком действия полиса с 28 августа 2019 года по 27 августа 2020 года.
Исходя из категории земель и разрешенного использования, с учетом расположения объектов в определенной зоне градостроительного зонирования г. Перми, оценщиком земельные участки с кадастровыми номерами **, **, ** отнесены к сегменту рынка земельных участков - участки коммерческого назначения, земельные участки с кадастровыми номерами **, **, **, **, **, **, **, **, ** отнесены к сегменту рынка земельных участков - участки промышленного назначения.
В ходе подготовки отчетов об оценке оценщик произвел анализ рынка земельных участков коммерческого и промышленного назначения на территории г. Перми за 4 квартал 2018 года, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом, а также при альтернативном вариантах их использования, с указанием интервала цен на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов оценки.
Используя информацию ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", оценщик пришел к следующим выводам.
Диапазон цен, установившийся на земельные участки коммерческого назначения в 3-4 зонах престижности коммерческой недвижимости г. Перми, составляет от 866,67 руб./кв.м. до 9990,01 руб./кв.м. Учитывая местоположение объектов (4 зона престижности), расположение относительно красной линии крупных автодорог (на удалении от красной линии крупных автодорог), их площадь (большая), физические характеристики (рельеф ровный), оценщик делает вывод, что стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **, **, ** может находиться в диапазоне от 708,23 руб./кв.м. до 8163,64 руб./кв.м., ниже среднего значения диапазона - 2564,88 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере -10,2%.
Диапазон цен, установившийся на земельные участки промышленного назначения г. Перми, составляет от 222,30 руб./кв.м. до 2685,98 руб./кв.м. Учитывая местоположение объектов (3 зона престижности), их площадь, физические характеристики, оценщик делает вывод, что стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **, **, **, **, **, **, **, **, ** может находиться в диапазоне от 195,85 руб./кв.м. до 2366,35 руб./кв.м., ниже среднего значения диапазона - 876,32 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере -11,9%.
При составлении отчетов оценщик в каждом случае определилосновные факторы, влияющие на цены земельных участков коммерческого и промышленного назначения: передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка (дата продажи), скидка на торг, местоположение, расположение относительно красной линии крупных автодорог (для участков коммерческого назначения), площадь, рельеф, коммуникации, разрешенное использование, подъездные пути и форма участка (для участков промышленного назначения).
При проведении оценки каждого земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, основанный на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами и наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчетах полностью обоснован.
Оценщиком при выборе аналогов были проанализированы данные о ценах предложений (публичные оферты), опубликованные на официальных сайтах в сети Интернет.
Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков коммерческого и промышленного назначения, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения (разрешенное использование, местоположение) объекты. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал объекты-аналоги для каждого земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчетах со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Суд считает, что содержание отчётов об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёты содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, являются надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Суд считает, что при подготовке отчётов об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Б. при оценке спорных объектов недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Суд считает, что выполненные в отчетах расчеты стоимости объектов оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученные результаты находятся в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащие доказательства в подтверждение рыночной стоимости объектов. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленных заявителем отчетов требованиям закона, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости объектов недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы ответчиком не заявлялось, напротив, как следует из представленного в суд заявления, к моменту рассмотрения настоящего административного дела административный ответчик не возражает против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости в соответствии с уточненными исковыми требованиями.
При таком положении, суд полагает, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.
Возражение заинтересованного лица администрации города Перми о том, что удовлетворение заявленных административным истцом требований приведет к появлению выпадающих доходов бюджета, не принимается судом, поскольку не является обстоятельством, имеющим правовое значение для правильного рассмотрения и разрешения настоящего административного дела.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 31 марта 2020 года, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление акционерного общества "Галополимер Пермь" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: административные, административно-хозяйственные и общественные организации, общей площадью 13 830 кв.м., адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Кировский район, ул. Ласьвинская, равной его рыночной стоимости в размере 32 490 957 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты пожарной охраны (пожарная часть, пожарное депо, отдельно стоящие здания теплодымокамеры и учебной башни), общей площадью 24 359 кв.м., адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, ул. Ласьвинская, равной его рыночной стоимости в размере 57 226 842 рубля по состоянию на 01 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под профилакторий, общей площадью 18 323 кв.м., адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Кировский район, ул. Генерала Панфилова, 18а, равной его рыночной стоимости в размере 21 055 692 рубля по состоянию на 01 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промтерриторию объекта 761, общей площадью 1465 329 кв.м., адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Кировский район, ул. Ласьвинская, 98, равной его рыночной стоимости в размере 589 296 711 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под канализационно-насосную станцию, общей площадью 100 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Пермский край, г. Пермь, Кировский район, ул. Ласьвинская, 98, равной его рыночной стоимости в размере 99 368 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под территорию шламонакопителей N 1-5, общей площадью 191 908 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Пермский край, г. Пермь, Кировский район, ул. Ласьвинская, 98, равной его рыночной стоимости в размере 58 038 736 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под территорию шламонакопителей N 6, общей площадью 128 467 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Пермский край, г. Пермь, Кировский район, ул. Ласьвинская, 98, равной его рыночной стоимости в размере 38 852 275 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под территорию шламонакопителей N 7, общей площадью 156 819 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Пермский край, г. Пермь, Кировский район, ул. Ласьвинская, 98, равной его рыночной стоимости в размере 47 426 770 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под насосную станцию 1-го подъема из железобетона и кирпича с подвалом (лит.Е), общей площадью 674 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Пермский край, г. Пермь, Кировский район, ул. Кировоградская, 2, равной его рыночной стоимости в размере 619 096 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: 1-этажная трансформаторная подстанция, общей площадью 213 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Пермский край, г. Пермь, Кировский район, ул. Кировоградская, 2, равной его рыночной стоимости в размере 195 649 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под насосную станцию, общей площадью 1 575 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Пермский край, г. Пермь, Кировский район, ул. Кировоградская, 66, равной его рыночной стоимости в размере 1 446 701 рубль по состоянию на 01 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующие ж/д пути, общей площадью 62 572,11 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Пермский край, г. Пермь, Кировский район, Лесной 12, равной его рыночной стоимости в размере 26 674 490 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков считать 31 марта 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья подпись
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
