Решение Тульского областного суда от 13 января 2020 года №3а-696/2019, 3а-6/2020

ТУЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 января 2020 года Дело N 3а-6/2020
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Семенчевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-6/2020 (3а-696/2019) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "НТ Альфа" к правительству Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО "НТ Альфа" обратилось в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 105784+/-114 кв.м, КН <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: пищевая промышленность, расположенный по адресу: <адрес>.
Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка, установленной (в соответствии с актом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 11.04.2019 года) по состоянию на 11.04.2019 года в размере 91 955 915,52 руб. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 28 445 318 руб. Заявленный размер рыночной стоимости обосновал отчетом ООО "О" от <...> года N <...>.
Просил также обязать административного ответчика внести в ГРН в качестве кадастровой стоимости его рыночную стоимость.
Административный истец ООО "НТ Альфа" в судебное заседание представителя не направил, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен, заявлений не представлено.
Административные ответчики - правительство Тульской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" (в лице филиала по Тульской области), заинтересованные лица - Управление Росреестра по Тульской области и администрация муниципального образования Узловский район Тульской области - в суд представителей не направили, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены, заявили (за исключением правительства Тульской области) о рассмотрении дела в их отсутствие. Управление Росреестра по Тульской области в письменном ходатайстве просило отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований, предъявленных к Управлению. Администрация муниципального образования Узловский район Тульской области представила письменные возражения на заявленный иск, просила отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований.
На основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами.
Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
На основании статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения налоговая база по уплате земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которая, в свою очередь, определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Согласно ч.2 ст. 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статья 24.18 указанного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В силу ст. 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент утверждения спорной кадастровой стоимости) при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.
В силу статьи 24.20 указанного Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Судом установлено, что ООО "НТ Альфа" является собственником земельного участка, площадью 105784+/-114 кв.м, КН <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: пищевая промышленность, расположенный по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано <...> года. На кадастровый учет земельный участок поставлен <...> года.
Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области по состоянию на 01.01.2016 года.
Так как образование объекта имело место после утверждения результатов массовой оценки, его кадастровая стоимость была определена в соответствии с требованиями ст. 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ и нижеследующими положениями.
Как установлено п. 24 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 24.09.2018 N 514, вступившим в силу с 02.03.2019 года, кадастровая стоимость земельного участка, образованного путем объединения земельных участков, перераспределения земельных участков (преобразуемые земельные участки) и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случае если вид разрешенного использования такого земельного участка соответствует виду разрешенного использования одного из преобразуемых земельных участков, кадастровая стоимость которых установлена, определяется путем умножения площади такого участка на наименьший из удельных показателей кадастровой стоимости преобразуемых земельных участков соответствующего вида разрешенного использования.
В данном случае кадастровая стоимость определялась по состоянию на 11.04.2019 года на основании акта ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тульской области от 11.04.2019 года в размере 91 955 915,52 руб. Она рассчитана путем умножения площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости - 869,28 руб. за кв.м (согласно постановлению правительства Тульской области от 30.11.2016 года N 546 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области"). Сведения о кадастровой стоимости внесены в ГРН 11.04.2019 года.
С целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец обратился к ООО "О". В соответствии с отчетом об оценке от <...> года N <...>, выполненным оценщиком С., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 11.04.2019 года составила 28 445 318 руб.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от <...> года N <...> заявление генерального директора ООО "НТ Альфа" Величковского В.Н. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка отклонено.
Эти обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются. Из них и приведенных правовых норм следует, что принадлежащий административному истцу земельный участок является объектом налогообложения, при этом налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта. Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости объекта могут затрагивать права и обязанности административного истца, как плательщика соответствующих налогов.
С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", у суда имеются основания полагать, что административным истцом соблюден установленный законом (абз. 1 ст. 24.18абз. 1 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности) досудебный порядок урегулирования спора.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ).
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В рамках судебного разбирательства судом была назначена судебная оценочная экспертиза (на предмет соответствия указанного выше отчета, представленного административным истцом, требованиям законодательства и подтверждения им рыночной стоимости объекта), проведение которой поручено эксперту ООО "К" Т.
По выводам экспертного заключения от <...> года N <...>, отчет ООО "О" от <...> года N <...>, выполненным оценщиком С., соответствует требованиям технического задания договора на оценку, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не соответствует федеральным стандартам оценки в части п.5 ФСО N 3, п.8е ФСО N 3, п.8ж ФСО N 3, п.8и ФСО N 3, п.12 ФСО N 3. Рыночная стоимость земельного участка, установленная отчетом, по состоянию на 11.04.2019 года в размере 28 445 318 рублей, экспертом не подтвердилась. Эксперт выявил несоответствия, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, и установил рыночную стоимость указанного земельного участка состоянию на 11.04.2019 года в размере 20 700 000 рублей.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, стаж работы в области оценочной деятельности более 16 лет, значительный опыт судебно-экспертной деятельности, эксперт является членом СРО "Общероссийская общественная организация "Российское Общество Оценщиков", и его ответственность застрахована, как того требуют ст.ст. 3, 4 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основано на материалах дела, изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
Со стороны администрации м.о. Узловский район поступили возражения, в которых выражено несогласие с заключением, мотивированное тем, что рыночная стоимость, рассчитанная экспертом, составила 20 700 000 руб., что не соответствует рыночной стоимости, рассчитанной оценщиком, за основу отчета была взята заниженная кадастровая стоимость.
В судебном заседании эксперт Т. пояснил, что существенным недостатком отчета ООО "О" от <...> N <...> является, что, что в соответствие с методическими рекомендациями по оценке объектов недвижимости Российского общества оценщиков застроенные земельные участки расцениваются, как незастроенные, их стоимость определяется без учета стоимости имеющихся улучшений, в том числе зданий, сооружений, сетей и коммуникаций на участке. Оценщик в своем отчете проводил корректировки на коммуникации, брал аналоги, на которых есть коммуникации, ввел соответствующие корректировки. Убрав данные корректировки, эксперт получил снижение итоговой цены на 20%. По одному аналогу корректировка составила 10,7%, по другому - 13,79%, по третьему - 4,8%, по четвертому - 13,79%. Также в отношении одного из аналогов была указана неверная площадь. Нарушения оценщика являются нарушением п.5 ФСО N 3 и п.11 методических рекомендаций Российского общества оценщиков. Оценщик не использовал кадастровую стоимость в расчетах. Эта стоимость указана в виде справочной информации. Оценка проводилась на апрель 2019 года. Постановление правительства Тульской области от 30.11.2016 N 546 нигде не использовалось, не фигурировало.
Проанализировав заключение с учетом данных экспертом разъяснений, суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости, является надлежащим доказательством, применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.
Что касается имеющегося в материалах дела отчета ООО "О" от <...> года N <...>, выполненным оценщиком С., то он, согласно заключению судебной экспертизы, признанному судом допустимым и достоверным доказательством по делу, не соответствует федеральным стандартам оценки в части п.5 ФСО N 3, п.8е ФСО N 3, п.8ж ФСО N 3, п.8и ФСО N 3, п.12 ФСО N 3, и выполнен с нарушениями, которые существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.
Эксперт отметил и это следует из отчета, что согласно выписке из ЕГРН разрешенное использование земельного участка - пищевая промышленность, а не "для иных видов использования, характерных для населенных пунктов". К расчету рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом эксперт указал на замечание, касающееся п.7.11 "Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной" ООО "РОО", согласно которому застроенные земельные участки оцениваются как незастроенные, то есть их стоимость определяется без учета стоимости имеющихся улучшений, в том числе зданий, сооружений, сетей и коммуникаций на участке. По аналогу N 1 в отчете имеется противоречивая информация: в объявлении и в расчетах площадь данного земельного участка 14 900 кв.м, а в принтскрине публичной кадастровой карты - 16 388 кв.м. Эти недочеты (нарушения ФСО) существенно повлияли на итоговый результат.
В связи с изложенным отчет ООО "О" от <...> года N <...> при определении рыночной стоимости указанного выше земельного участка за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка определена по состоянию на 11.04.2019 года. На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного объекта в заключение эксперта.
Доказательств иного размера рыночной стоимости земельного участка на 11.04.2019 года, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 61 КАС РФ, участниками процесса не представлено.
Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта по состоянию на указанную дату значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости указанного объекта, и в этой связи нарушает права административного истца, как плательщика земельного налога.
В нашем случае разница между указанными значениями кадастровой и установленной рыночной стоимостей многократна, что явно указывает на наличие ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении. Следовательно, установление в отношении спорного объекта рыночной стоимости является для административного истца способом защиты нарушенных прав на установление экономически обоснованной налоговой базы по соответствующим налогам.
При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм, с учетом того, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что в данном случае кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости, следовательно, административный иск подлежит удовлетворению.
В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка -02.07.2019 года.
В части обязания административного ответчика внести в ГРН соответствующие изменения, требования удовлетворению не подлежат, так как в соответствии со ст. 24.20 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости вносятся на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания закона и принятие решения об обязании кого-либо из ответчиков совершить дополнительные действия не требуется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 105784+/-114 кв.м, КН <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: пищевая промышленность, расположенного по адресу: <адрес>, - равной по состоянию на 11.04.2019 года его рыночной стоимости в размере 20 700 000 руб.
В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости является день обращения указанного лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков - 02.07.2019 года.
В удовлетворении административного иска в остальной части - оказать.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка