Дата принятия: 03 октября 2019г.
Номер документа: 3а-690/2019
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 октября 2019 года Дело N 3а-690/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Колизей" - Баяндиной К.В., действующей на основании доверенности,
представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края - Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Колизей" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Колизей" обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края (до принятия Указа Губернатора Пермского края от 12.04.2019 года N 47 - Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края), Государственному бюджетному учреждению Пермского края "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", заявив требование об установлении кадастровой стоимости помещений в здании по адресу: ****, в том числе помещения с кадастровым номером **101; помещения с кадастровым номером **86; помещения с кадастровым номером **72 - равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанных объектов недвижимости, налоговая база по налогу на имущество организаций, в отношении которых в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость помещений на основании результатов массовой кадастровой оценки, утвержденных Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края. Вместе с тем, согласно Отчету об оценке рыночная стоимость спорных объектов на эту же дату существенно меньше. Истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении, ходатайство о назначении экспертизы полагает необоснованным.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, поскольку полагает, что объекты аналоги при использовании оценщиком сравнительного подхода подобраны некорректно, поддержала ходатайство о назначении экспертизы.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "ДЦ "Колизей" является собственником помещений в здании по адресу: ****, в том числе: помещения с кадастровым номером **101; помещения с кадастровым номером **86; помещения с кадастровым номером **72, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права (л.д. 9,10,11).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень (п. 246) включено здание с кадастровым номером **124, в котором находятся принадлежащие истцу помещения.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости помещений затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорных объектов по состоянию на 01.01.2018 года определена приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края", для помещения с кадастровым номером **101 как 34859705,74 рублей; для помещения с кадастровым номером **86 - 22323324,38 рубля; для помещения с кадастровым номером **72 - 10563954,07 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 6,7,8). Приведенные результаты определения кадастровой стоимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость помещений по адресу: **** в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен Отчет об оценке от 17.06.2019 года N 10-1/19-Т, составленный оценщиком ООО "Оценочная компания "Тереза" Б., положительное экспертное заключение на отчет N ЭП-290519/3-П от 02.08.2019 года, выполненное экспертом Экспертного совета Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации СРОО "ЭС" по Пермскому краю - Ж.
Как следует из материалов дела, выполнивший Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик Б. является квалифицированным специалистом, включен в реестр членов Ассоциации "СРОО "Экспертный совет", свидетельство о членстве N1884 от 26.05.2017 года, обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, возражения административного ответчика, суд приходит к выводу, что Отчет соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период 2017 года, в том числе, проанализировал рынок зданий коммерческого назначения, расположенных в 1-2 зонах престижности. На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводу об основных ценообразующих факторах - местоположение, передаваемые права, техническое состояние, площадь, тип объекта, определив, что стоимость помещений может находиться в диапазоне от цен на рынке купли-продажи г. Перми от 30 000 до 70 000 руб./кв.м., при этом на стоимость окажет влияние нахождение помещений в здании расположенном в 1 зоне престижности, очень большой площади помещений. Также оценщиком произведен анализ рынка земельных участков, с учетом местоположения здания, по результатам которого он пришла к выводу о том, что стоимость земельного участка, на котором расположено здание, с учетом выполненной выборки находится в диапазоне от 2700 до 39000 руб./кв.м.
При проведении оценки рыночной стоимости помещений и земельного участка оценщиком использован сравнительный подход методом сравнения продаж. Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости здания и земельного участка, из предложений имеющихся на рынке недвижимости города Перми, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики. Исключив из выборки ряд объектов, оценщик выбрал три объекта-аналога для сравнения объектов оценки и три объекта-аналога для земельного участка, подходящих по элементам сравнения. Суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что выбранные объекты аналоги не соответствуют установленным требованиям отбора, поскольку цены предложений данных объектов, отличаются от средней цены, установленной при анализе рынка недвижимости, так как данный показатель не предусмотрен для учета при отборе объектов в качестве аналогов. В соответствии с положениями п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Как следует из Отчета об оценке, все объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка - коммерческая недвижимость, характеризуются сходными ценообразующими факторами: тип объекта - встроенные помещения, функциональное назначение - офисный объект, средней отделки, в хорошем состоянии. Проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам. Доводы административного ответчика о некорректности выборки в связи с тем, что оценщику потребовалось проведение корректировок на условия продажи, местоположение (для одного из объектов аналогов) не могут быть признаны обоснованными, поскольку не представлено доказательств того, что в открытом доступе имелась информация о предложениях в отношении объектов более сходных с объектом оценки, чем объекты, выбранные оценщиком в качестве аналогов.
При внесении корректировок, сведения о стоимости объектов-аналогов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объектов оценки (офисных помещений и земельного участка). Доводы административного ответчика о том, что значительный размер абсолютных корректировок в отношении объектов-аналогов, подтверждает некорректность выборки оценщиком объектов-аналогов, суд полагает надуманным, согласно выводам и расчетам оценщика коэффициент вариации составил - 8 %.
Рыночная стоимость помещений на 01.01.2018 года с использованием сравнительного подхода без учета стоимости соответствующей доли земельного участка и без учета НДС определена оценщиком следующим образом: для помещения с кадастровым номером **101 площадью 562,2 расположенного на 3 этаже делового центра в здании по адресу: **** - 22 376 000 рублей; для помещения с кадастровым номером **86 площадью 355,4 кв.м. (номера на поэтажном плане 16, 19-23, 25-32, 107-114), расположенные на 5 этаже делового центра в здании по адресу: **** - 14 977 000 рублей; для помещения с кадастровым номером **72 площадью 164,9 кв.м. (номера на поэтажном плане 25-29) расположенного на 4 этаже делового центра в здании по адресу: **** - 7 695 000 рублей; что соответствует диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости. Установленная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации (пункт 4 ФСО N 2). Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость в порядке статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации. Таким образом, оценщик правомерно определиларыночную стоимость объектов без учета налога на добавленную стоимость.
Расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 13 мая 2019 года; содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость не является произвольной. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету, изучив отчет, суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы административного ответчика, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых объектов, ходатайство о назначении экспертизы полагает необоснованным не подлежащим удовлетворению.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости помещений на основании представленного административным истцом отчета об оценке.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 16 августа 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Колизей" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- помещения с кадастровым номером **101, расположенного в здании по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 22376 000 рублей;
- помещения с кадастровым номером **86, расположенного в здании по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 14977 000 рублей;
- помещения с кадастровым номером **72, расположенного в здании по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 7695 000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 16 августа 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в четвертый Апелляционный суд через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме - 04 октября 2019 года.
Судья:/подпись/
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
