Решение Московского областного суда от 28 февраля 2018 года №3а-690/2017, 3а-38/2018

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 февраля 2018 года Дело N 3а-38/2018
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Власовой М.Г.,
при секретаре Чолак Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело <данные изъяты>а-38/2018 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Развитие" "Д.У." Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Достижение" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Развитие" "Д.У." Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Достижение" (далее - ООО УК "Развитие") обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости, входящего в состав имущества фонда здания гипермаркета "Спортмастер" с кадастровым номером 50:12:0000000:21138, площадью 10 474,2 кв.м., расположенного в <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости.
Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость названного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и, соответственно, нарушает его (истца) права налогоплательщика.
Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость данного здания равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату кадастровой оценки в отчете об оценке в размере 433 781 000 рублей (т. 1 л.д. 2-4).
В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием административным ответчиком - Министерством имущественных отношений <данные изъяты>, достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки данного отчета на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определения, в случае такого несоответствия, ее действительной величины (т. 1 л. д. 266-269).
По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость здания, определена в размере отличном от размера определенного в отчете об оценке.
После ознакомления с результатами судебной экспертизы представитель административного истца уточнил требования своего доверителя, просит установить кадастровую стоимость здания равной его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы в размере 435 424 000 рублей (т. 2 л.д. 172-173).
В судебном заседании представитель административного истца - Филимонов А.О. поддержал уточненные требования ООО УК "Развитие".
Представители административного ответчика - Министерства имущественных отношений <данные изъяты> - Парамзин А.В. и Нестеров Д.В. возражали против удовлетворения уточненных требований, полагая установленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости заниженной, а заключение экспертов не соответствующим законодательству об оценочной деятельности. При этом представители ответчика представили письменные замечания относительно методологии проведенной экспертизы - некорректное определение экспертом величины корректировок на удаленность от МКАД объектов-аналогов, используемых при оценке здания, непрозрачность и субъективность, по мнению представителей ответчика, методики, использованной экспертом для проведения расчетов в рамках сравнительного подхода, неясность логики расчета и его некорректность в рамках использованного экспертом доходного подхода к оценке. Кроме того, указывают представители административного ответчика, и в сравнительном и в доходном подходах эксперт использовал объявления о продаже объектов-аналогов, которые не содержат информацию о дате их публикации, что порождает сомнения в их актуальности на дату оценки (т. 2 л.д. 174-176). Вследствие названных недостатков экспертного заключения представители административного ответчика полагали данное заключение недопустимым доказательством рыночной стоимости спорного объекта, просили назначить повторную оценочную экспертизу. На стадии судебных прений представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> разрешение спора оставили на усмотрение суда.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.
При таких обстоятельствах суд считает возможным, на основании ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при имеющейся явке.
Суд, выслушав объяснения представителей ООО УК "Развитие" и Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, допросив эксперта, исследовав материалы дела, полагает уточненное административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с последующими изменениями) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если данные результаты затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Согласно названной норме одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В силу положений п. 3-7, 16-23 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО <данные изъяты>)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> (в редакции Приказа Минэкономразвития России от <данные изъяты> <данные изъяты>) при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.
Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра юридическими лицами кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного объекта недвижимости и при условии, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В соответствии с пунктом 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) объектами налогообложения для Р. организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.2 настоящего Кодекса.
Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, подлежит налогообложению у управляющей компании. При этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего этот паевой инвестиционный фонд (ч. 2 ст. 378 НК РФ).
Пунктами 1 и 2 статьи 375 НК РФ предусмотрено, что налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Статьей 378.2 НК РФ предусмотрены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, в частности установлено, что для отдельных видов недвижимого имущества, перечень которых установлен пунктом 1 настоящей статьи, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке.
Согласно п. 1 ст. 378.2 НК РФ налоговая база по налогу на имущество организаций рассчитывается исходя из кадастровой стоимости в отношении, в том числе: 1) административно-деловых центров и торговых центров (комплексов), а также помещений в них; 2) нежилых помещений, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового облуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
В силу положений ст. 14 и 372 НК РФ налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается и вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом законами субъектов Российской Федерации, и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Субъекту Российской Федерации предоставлено право устанавливать особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества (ч. 2 ст. 378.2). Частью 2 статьи 378.2 НК РФ предусмотрено, что закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1 и 2 ч. 1 ст. 378.2 Кодекса, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Статьей 1.1. <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты> (в действующей редакции) "О налоге на имущество организаций в <данные изъяты>" установлено, что с <данные изъяты> налоговая база как кадастровая стоимость имущества определяется в отношении указанных в данной статье видов недвижимого имущества, включенных в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, формирование и размещение которого осуществляется в соответствии со ст. 378.2 НК РФ.
Министерством имущественных отношений <данные изъяты> принято распоряжение от <данные изъяты> и <данные изъяты>ВР-1800, где на 2017 год определен перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
В указанные перечни включено, в том числе, здание с кадастровым номером 50:12:0000000:21138.
Судом установлено, что ООО Управляющая компания "Развитие" является управляющей компанией Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Достижение" в состав которого входит, принадлежащие на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев, здание гипермаркета "Спортмастер", назначение нежилое, 4-этажное, площадью 10 474,2 кв.м., с кадастровым номером 50:12:0000000:21138, расположенное по адресу: <данные изъяты>, ш. Ярославское, строен. 103, что подтверждается выпиской из реестра паевых инвестиционных фондов, свидетельством о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 13, 87).
Судом также установлено, что на территории <данные изъяты> в 2015 году была проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории <данные изъяты>, результаты которой утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты>ВР-1998 Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости указанным распоряжением была установлена по состоянию на <данные изъяты> - дату формирования перечня объектов недвижимого имущества, подлежащего кадастровой оценке (т. 1 л.д. 9).
Таким образом, учитывая порядок определения налоговой базы по налогу на имущество, входящее в состав паевого инвестиционного фонда, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивает права ООО УК "Развитие".
Из представленной кадастровой справки также следует, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составляет 486 124 713,72 рубля (т. 1 л.д. 9).
Перед обращением в суд данная кадастровая стоимость была оспорена административным истцом в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> (дата обращения в Комиссию - <данные изъяты>). Решением данной Комиссии от <данные изъяты> заявление ООО УК "Развитие" о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости было отклонено (т. 1 л.д. 6-8). Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора административным истцом соблюден.
Согласно заключению N ЭЗ-41/17 от <данные изъяты> эксперта Ассоциации Судэкспертов П. Ч. Владимира Владимировича оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. Рыночная стоимость здания с кадастровым номером 50:12:0000000:21138 экспертом определена в размере 435 424 000 рублей (т. 2 л.д. 57-162).
Допрошенный в судебном заседании эксперт Ч. В.В. поддержал выводы своего заключения.
Исследовав данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ч. 1-3 ст. 82 КАС РФ. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответы на поставленный судом вопросы.
Указанное экспертное заключение подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от <данные изъяты> N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.
Доводы представителей административного ответчика о неактуальности на дату оценки спорного здания объявлений о продаже использованных экспертом при оценке объектах-аналогах, суд находит необоснованными.
Как следует из текста экспертного заключения и пояснений эксперта в судебном заседании, объекты-аналоги были подобраны в 2015 году для формирования отчета <данные изъяты> об оценке здания торгового комплекса (дата отчета <данные изъяты>, дата оценки - <данные изъяты>). Информация об отчете является открытой, отчет размещен на сайте СРО РОО. В судебное заседание экспертом также представлено письмо компании ООО "Агентство Оценка Плюс" с которой оценщик заключил трудовой договор, где информация об актуальности объектов-аналогов на <данные изъяты> подтверждена. Таким образом, экспертом были использованы предложения о продаже объектов-аналогов актуальные на дату оценки спорного объекта недвижимости (<данные изъяты>).
Замечания и сомнения представителей административного ответчика по поводу методологии оценки здания, использованной экспертом, носят сугубо субъективный характер и нормативно не обоснованы. Представителями ответчика не указана ни одна норма законодательства об оценочной и экспертной деятельности, которой бы данная методология противоречила. Все замечания данных представителей были отклонены экспертом в ходе его допроса в судебном заседании с убедительной аргументацией своих доводов. Экспертом также представлены письменные пояснения по всем замечаниям представителей ответчиков (т. 2 л.д.197-222).
Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, представителями Министерства имущественных отношений <данные изъяты> суду не представлено. Предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы, о чем просили представители административного ответчика, суд не усматривает.
Оценив представленное экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами, с учетом требований ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что требование административного истца об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости, в размере определенном в экспертном заключении, является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Развитие" "Д.У." Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Достижение" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость здания гипермаркета "Спортмастер", назначение нежилое, 4-этажное, площадью 10 474,2 кв.м., с кадастровым номером 50:12:0000000:21138, расположенного по адресу: <данные изъяты>, ш. Ярославское, строен. 103, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 435 424 000 (четыреста тридцать пять миллионов четыреста двадцать четыре тысячи) рублей.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, включая дату подачи Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Развитие" "Д.У." Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Достижение" заявления о пересмотре кадастровой стоимости здания в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <данные изъяты> - <данные изъяты>.
Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной решением суда, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с <данные изъяты>.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Власова М.Г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка