Дата принятия: 06 апреля 2018г.
Номер документа: 3а-688/2017, 3а-180/2018
ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 6 апреля 2018 года Дело N 3а-180/2018
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Астровко Е.П.,
при секретаре Павловой Ю.В.,
с участием представителя административного ответчика администрации Владимирской области и заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области Смирновой Т.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Белого Сергея Николаевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,
установил:
Белый С.Н. через представителя Левкова Д.Ю. обратился во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением.
В обоснование требований указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель - ****, имеющего разрешенное использование - ****, с кадастровой **** руб., по состоянию на 01 января 2016 года.
Согласно отчету об оценке ООО "****" рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года составляет **** руб.
Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере **** руб. по состоянию на 01 января 2016 года.
Административный истец Белый С.Н., надлежащим образом извещен о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении не заявил.
Административные ответчики Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области), надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.
Представили письменные объяснения, в которых указали, что не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, а также правильность заключения экспертов ООО "****" и размер определенной ими рыночной стоимости земельного участка.
Представитель административного ответчика администрации Владимирской области, заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области Смирнова Т.Р. выразила несогласие с заключением судебной экспертизы.
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.
С учетом приведенных норм права суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся Белого С.Н., представителей ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, поскольку их явка не признана судом обязательной.
Заслушав объяснения представителей административного ответчика и заинтересованного лица, допросив экспертов **** и ****, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка ****-О от ****, заключенного с Департаментом имущественных и земельных отношений администрации ****, Белый С.Н., является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - ****, имеющего разрешенное использование - **** (т.1 л.д. 8-19).
Согласно разделу **** договора аренды земельного участка N **** от **** и приложения к нему, арендная плата за земельный участок с кадастровым номером **** рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.
Поскольку размер арендной платы, уплачиваемой Белым С.Н. на основании вышеуказанного договора за земельный участок с кадастровым номером **** исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости влияет на обязанность административного истца по уплате арендной платы и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.
Земельный участок с кадастровым номером **** является ранее учтенным, поставлен на кадастровый учет **** (т.1 л.д. 20).
Оспариваемая кадастровая стоимость установлена постановлением администрации Владимирской области N 1048 от 30 ноября 2016 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Владимирской области" в размере **** руб. по состоянию на 01 января 2016 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости **** (т.1 л.д.23).
Полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права как плательщика арендной платы, **** Белый С.Н., обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд (т.1 л.д. 1-3).
В подтверждение требований административный истец представил отчет ООО "****" **** от ****, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере **** руб. (т.1 л.д. 24-124).
В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1 л.д.174-175).
Согласно заключению экспертов ООО "****" **** и **** **** от **** рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет **** руб.
По вопросу о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении экспертов указано, что при проведении исследования экспертами выявлены нарушения: отсутствие информации об экологических загрязнениях объекта, отсутствует возможность сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки, приведены фактические данные только объектов аналогов, используемых для расчета стоимости, диапазон стоимости представлен без ссылки на источник информации и т.д. (т.2 л.д.4-134).
Проанализировав и оценив заключение экспертов в совокупности с другими доказательствами суд приходит к следующему.
Экспертное заключение **** от **** подготовлено лицами, обладающими специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно сотрудниками общества с ограниченной ответственностью "****" **** имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности **** лет, стаж работы судебного эксперта с **** года и **** имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с **** года, стаж работы судебного эксперта с **** года, предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение экспертов **** от **** соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 КАС РФ, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N299, содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписки экспертов о том, что они предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Правильность заключения экспертов, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 КАС РФ, Белым С.Н., ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Владимирской области, Управлением Росреестра по Владимирской области под сомнение не ставилась, заключение не оспаривалось.
По изложенным выше основаниям, представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости **** от ****, составленный ООО "****" суд не принимает в качестве доказательства по данному делу.
Доводы представителя администрации Владимирской области, Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области Смирновой Т.Р. о том, что при определении стоимости земельного участка экспертами не использовались корректировки на наличие коммуникаций, на передаваемые имущественные права (аренда), использовался сравнительный подход, не могут быть признаны правильными.
Из заключения судебной экспертизы и показаний, допрошенных в суде экспертов **** **** следует, что в п. II 1.9.2.2.4 на странице 89 заключения эксперта приведено описание корректировки на коммуникации, где указано "Корректировка на наличие коммуникаций. В соответствии с анализом, проведенным в п. II 1.5.7 и сопоставимостью объектов-аналогов с объектом оценки по данному фактору, корректировка на коммуникации равна нулю процентов".
В п. II 1.5.7 на страницах 60-61 заключения эксперта проведен анализ по данному ценообразующему фактору - наличие коммуникаций, а именно указано, что в состав важных факторов, влияющих на формирование стоимости объекта, включается возможность подключения к инженерным коммуникациям. С учетом положений постановления Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. N83, норм глав 30, 31, 32 НК РФ, указывается, что возможность подключения к инженерным сетям и коммуникациям относится на стоимость незастроенного земельного участка, инженерные коммуникации входят в стоимость улучшений и в расчет рыночной стоимости незастроенного участка не входят". Корректировка на наличие коммуникаций используется в расчете стоимости на странице 91 заключения эксперта и равна 0%.
Также из показаний экспертов и заключения судебной экспертизы следует, что корректировка на передаваемые имущественные права производилась с учетом права собственности на объект оценки. На странице 87 заключении эксперта приведено описание корректировки на передаваемые имущественные права. Корректировка на имущественные права используется в расчете стоимости на странице 91 Заключения эксперта и равна 0%.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7) "Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений". В п. II 1.5.6 на страницах 40-59 заключении эксперта проведен анализ рынка предложения земельных участков в городе Владимире. В связи с тем, что у объектов-аналогов были выявлены различия, существующие между аналогами и объетом оценки, выполнены корректировки, описание которых приведено в п. II 1.9.2.2.4 заключения эксперта на страницах 87-89.
В соответствии с п. 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1) "Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов". В п. II 1.9.1 на странице 76 заключения эксперта имеется обоснование отказа от использования затратного подхода. В п. II 1.9.3 на страницах 93-95 заключения эксперта имеется обоснование отказа от использования доходного подхода.
Доводы представителя администрации Владимирской области, Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области Смирновой Т.Р. о невозможности использования заключения судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства по делу ввиду того, что в нем содержатся сведения о другом земельном участке (стр. 116 заключения) отвергаются судом.
Наличие в разделе о выводах экспертов сведений об ином земельном участке (л.д.118 т.2) не может являться основанием для признания заключения судебной экспертизы недостоверным доказательством. Из всего заключения в целом усматривается, что осмотр и исследования выполнены экспертами в отношении земельного участка с кадастровым номером ****, о чем свидетельствуют сведения, изложенные в вводной (л.д.4-7 том2), исследовательской (л.д.8-117 том2) частях заключения, и в выводах по поставленным вопросам (л.д.118 том2). В заключении содержатся точные данные об адресе места расположения участка, его индивидуальных характеристиках.
Кроме того, из показаний, допрошенных в судебном заседании экспертов **** **** следует, что при выполнении экспертизы проводился осмотр земельного участка с кадастровым номером ****, который расположен по адресу: ****, заключение экспертами подготовлено в отношении этого земельного участка. Утверждали, что допущенная при составлении заключения на странице 116 техническая ошибка с указанием сведений об ином участке не влияет на правильность проведенного ими исследования в отношении участка с кадастровым номером ****.
Таким образом, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертов, экспертное заключение **** от **** мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертами обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение экспертов соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
С учетом изложенного, суд признает заключение экспертов ООО "****" **** от **** надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Определением суда от **** в удовлетворении ходатайства представителя администрации Владимирской области, Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области Смирновой Т.Р. о назначении по делу повторной экспертизы отказано, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 83 КАС РФ.
В п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" содержатся разъяснения, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
На основании изложенного, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - ****, имеющего разрешенное использование - ****, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере его рыночной стоимости **** руб.
В связи с чем, требования административного истца подлежат удовлетворению.
В силу разъяснений, содержащихся в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления, а в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона).
С учетом изложенного датой подачи заявления Белым С.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной следует считать ****, то есть дату его обращения в суд.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, данное решение в силу указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление Белого Сергея Николаевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - ****, имеющего разрешенное использование - ****, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере его рыночной стоимости 6 537 000 (шесть миллионов пятьсот тридцать семь тысяч) рублей.
Считать датой подачи административного искового заявления Белого Сергея Николаевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 30 ноября 2017 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Владимирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья
Владимирского областного суда Е.П. Астровко
Мотивированное решение изготовлено 11 апреля 2018 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
