Дата принятия: 03 октября 2019г.
Номер документа: 3а-687/2019
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 октября 2019 года Дело N 3а-687/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Специализированное монтажно-наладочное управление "Комплекс" - Халдеева В.Г., действующего на основании доверенности,
представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Пермского края "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края - Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенностей,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Специализированное монтажно-наладочное управление "Комплекс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Специализированное монтажно-наладочное управление "Комплекс" (далее - ООО СМНУ Комплекс, Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (Указом Губернатора Пермского края от 12.04.2019 года N 47 переименовано в Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 5750000 рублей.
В обоснование заявленных требований истцом указано на то, что Общество является собственником указанного помещения, налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018, в размере 8172739,08 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного помещения на эту же дату определена как 5750 000 рублей. Завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении, возражения представителя Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края Пермского края полагает необоснованными.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельностью Пермского края Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Пермского края "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края - возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, тогда как в отношении отчета представленного истцом имеются замечания.
Представитель заинтересованного лица Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в суд не явился, о рассмотрении иска уведомлен надлежащим образом.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО СМНУ Комплекс является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ** расположенного в здании по адресу: **** (кадастровый номер здания - **) что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (л.д. 5-9).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
Постановлением Правительства Пермского края от 25.11.2017 года N 944-п
"Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень (п.356) включено здание с кадастровым номером ** расположенное по адресу: ****.
Постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК, в названный Перечень (п.2465) включено вышеуказанное здание.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта по состоянию на 01.01.2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края определена как 8172 739 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 10).
Административный истец, оспаривая результат определения кадастровой стоимости, просит установить ее в размере рыночной стоимости, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость помещения, в подтверждение заявленных требований Обществом представлен отчет об оценке от 17.06.2019 года N 449-06/19, составленный оценщиком Союз "Пермская торгово-промышленная палата - М. Выполнивший отчет оценщик обладает необходимой квалификацией, включен в реестр членов Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков, свидетельство ** от 04.05.2007 года, гражданская ответственность оценщика застрахована.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, возражения административного ответчика, суд приходит к выводу, что указанный отчет может быть принят в качестве доказательства рыночной стоимости заявленных в иске объектов недвижимости, соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми, в том числе, проанализировал рынок объектов капитального строительства (нежилых помещений), отнесенных к объектам коммерческой недвижимости. На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводу, что наиболее вероятно стоимость объекта оценки будет находиться в диапазоне от 12983 до 88800 руб./кв.м., определилосновные ценообразующие факторы, к которым отнес - передаваемые имущественные права, скидка на торг, местоположение объекта, масштаб площади, физические характеристики (возраст, архитектура, форма, наличие/отсутствие отдельного входа, подъездных путей, стоянок и др.), капитальность здания.
При проведении оценки для при определения рыночной стоимости единого объекта, стоимости земельного участка, оценщиком использован сравнительный подход, отказ от использования затратного и доходного подхода в отношении объекта оценки обоснован. Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта оценки и земельного участка, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также характеристикам. По результатам выборки оценщиком определены три объекта-аналога для встроенного нежилого помещения и три объекта-аналога для земельного участка. Вся информация о принятых оценщиком для расчета объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам. Выбор предложений о продаже встроенных помещений и земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение офисов. Доводы административного ответчика о том что объекты аналоги несопоставимы с объектом оценки, поскольку являются встроенными помещениями в многоквартирных жилых домах, тогда как объект оценки помещение в офисном здании, проверены судом и не могут быт признаны основанием для отказа в принятии отчета как доказательства, поскольку оценщиком в Отчете об оценке (стр. 31) приведена классификация типов помещений, предлагаемая для использования, при этом с учетом особенностей оцениваемого объекта, имеющего самостоятельную входную группу, оценщик отнес его, как и объекты-аналоги к встроенно-пристроенным помещениям (автономные офисы). Также не имеется оснований для признания результатов оценки некорректными в связи с тем, что одним из аналогов является помещение, площадь которого меньше площади объекта оценки, поскольку данное отличие может быть скорректировано.
При внесении корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (встроенных помещений и земельного участка). Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался. Доводы административного ответчика о необоснованном отказе оценщика от осуществления корректировки на красную линию, неверном определении местоположения объекта оценки по данному критерию, также не признаются судом должным образом мотивированными. В отчете об оценке приведено обоснование определения местоположения оцениваемого объекта с учетом характеристики оцениваемого объекта и здания в котором оно находится. В том числе оценщиком учтено, что здание занимает квартал, вход в помещение находится во дворе здания, таким образом, оцениваемое помещение не имеет прямого выхода на дорогу, на которой расположено здание.
С учетом изложенного, проведенных оценщиком расчетов по корректировке, стоимость объектов аналогов достаточно полно отражает среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (офисных помещений и земельного участка). Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что расчеты произведены в рамках используемого подхода и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание отчета об оценке свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость не является произвольной, итоговый результат оценки рыночной стоимости помещения определен как 5750 000 рублей.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. Письменные возражения не содержат указаний на наличие существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого участка. Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта оценки, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости установленной в Отчете об оценке.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 15 августа 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общество с ограниченной ответственностью "Специализированное монтажно-наладочное управление "Комплекс" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 5750 000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 15 августа 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в четвертый Апелляционный суд через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме - 04 октября 2019 года.
Судья:/подпись/
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
